با راي قاطع نمايندگان مجلس به قانون پيش‌فروش مسكن، مشاوران املاك از تنظيم حداقل 20 درصد قراردادهاي ملكي منع شده‌اند
در اين گزارش بخوانيد: چالش جدي دولت در رهگيري معاملات مسكن در صورت حذف بنگاه‌هاي املاك از چرخه تنظيم قرارداد
در اين گزارش بخوانيد: چالش جدي دولت در رهگيري معاملات مسكن در صورت حذف بنگاه‌هاي املاك از چرخه تنظيم قرارداد
| |
فريد قديري
در حالي‌كه قرار است كميسيون تلفيق مجلس ظرف روزهاي آينده نظر نهايي خود را درباره پيشنهاد «منع تنظيم و ثبت اسناد معاملات ملك توسط مشاوران املاك» اعلام كند، گام اول براي تغيير بخشي از مسير ثبت معاملات مسكن، با راي قاطع نمايندگان مجلس به قانون پيش‌فروش، برداشته شد. اجراي اين مصوبه جديد كه شكل قانون به خود گرفته (در صورت تاييد شوراي نگهبان) باعث مي‌شود عملا بنگاه‌هاي مسكن از تنظيم 20 تا 40 درصد قراردادهاي ملكي –مبايعه‌نامه- منع شوند كه نتايج اين اتفاق مي‌تواند آثار مثبت و منفي زيادي در روند فعاليت در بازار مسكن به همراه داشته باشد. از جمله اينكه هزينه صاحبخانه شدن به‌خاطر عدم نياز به پرداخت حق كميسيون بنگاه‌ها، كاهش پيدا مي‌كند و در مقابل، دولت در رهگيري معاملات مسكن با چالش جدي روبه‌رو مي‌شود.
پايه و اساس طرح رهگيري معاملات مسكن كه به‌واسطه آن وزارت بازرگاني و وزارت مسكن موفق شده‌اند افت‌وخيز قيمت را كنترل كنند و به جزئيات اطلاعات سوداگران مسكن –افرادي كه مدام ملك خريد و فروش مي‌كنند- دسترسي پيدا كند، در داخل بنگاه‌هاي املاك تعريف شده كه مشاوران موظف هستند همه مبايعه‌نامه‌ها را در سامانه رهگيري ثبت كنند. اما اكنون با اعمال ممنوعيت تنظيم قرارداد پيش‌فروش در داخل بنگاه‌ها، بازار پيش‌فروش از كنترل دولت خارج مي‌شود.
از سوي ديگر، نهايتا تا آخر اين هفته، كميسيون تلفيق پيشنهاد قوه قضائيه در لايحه برنامه پنجم را بررسي مي‌كند. در متن اين پيشنهاد تاكيد شده اجازه تنظيم و ثبت اسناد معاملات ملكي از بنگاه‌هاي مسكن سلب شود و كليه قراردادها در دفاتر اسناد رسمي نوشته شود.
به اين ترتيب، چنانچه مجلس در آينده نزديك به اين پيشنهاد همچون لايحه پيش‌فروش راي مثبت بدهد، دست مشاوران املاك براي هميشه از تنظيم مبايعه‌نامه كوتاه مي‌شود.
هر چند رييس اتحاديه مشاوران املاك براي جلوگيري از اين اتفاق رايزني‌هايي را با نمايندگان مجلس آغاز كرده و تلاش دارد القا كند كه بنگاه‌هاي مسكن بايد بعد از نزديك كردن طرفين معامله به يكديگر، يك سند عادي يا همان مبايعه‌نامه براي آنها تنظيم كنند اما در مقابل، نظر برخي نمايندگان مجلس و مسوولان وزارت دادگستري اين نيست. اين گروه با بيان اينكه بخش زيادي از پرونده‌هاي ملكي در محاكم قضايي به اسناد عادي –مبايعه‌نامه- كه در بنگاه‌ها تنظيم شده مربوط مي‌شود، به شدت بر حذف سند عادي از چرخه تنظيم معاملات مسكن تاكيد دارند.
حذف مبايعه‌نامه با هدف پيشگيري از تخلف
عبدالعلي ميركوهي معاون حقوقي و امور مجلس وزير دادگستري در دفاع از قانون تازه به تصويب رسيده پيش‌فروش، گفت: اجراي اين قانون نبايد به حذف بنگاه‌هاي املاك از بازار مسكن تعبير شود. اين قانون باعث پيشگيري از وقوع تخلفات رايج در حوزه پيش‌فروش مي‌شود و به‌خاطر اينكه سند عادي در معامله پيش‌فروش فاقد اعتبار اعلام شده است، پيش‌خريدار براساس سند رسمي كه در زمان عقد معامله در دفترخانه تنظيم مي‌شود به تدريج صاحب ملك در حال ساخت مي‌شود. اين مقام وزارت دادگستري در گفت‌وگوي ويژه خبري شبكه دو افزود: نقش بنگاه‌هاي مسكن در اجراي درست قانون پيش‌فروش مي‌تواند خيلي موثر باشد؛ به‌طوري‌كه مشاوران املاك مي‌توانند با تبيين جزئيات اين قانون براي پيش‌خريدار، راه درست را به او نشان دهند. چرا كه اين قانون در سال‌هاي اوليه اجرا شديدا نياز به اطلاع‌رساني دارد.
وي در عين حال تصريح كرد: ماده 22 قانون ثبت، معاملاتي را رسمي مي‌داند كه در دفاتر اسناد رسمي ثبت شود؛ بنابراين قانون پيش‌فروش كار بنگاه‌هاي املاك را محدود نكرده و مشاوران املاك فقط مي‌توانند مشاوره و دلالي كنند.
معاون حقوقي وزارت دادگستري همچنين گفت: تجربه نشان داده هر قرارداد ملكي كه بصورت رسمي تنظيم و ثبت شود، كمتر مشكل پيدا مي‌كند.
قانون فقط سند رسمي را قبول دارد
غلامرضا اسداللهي، عضو كميسيون حقوقي مجلس نيز درباره تبعات مثبت اجراي قانون پيش‌فروش گفت: براساس آنچه در اين قانون آمده، مشاوران املاك بعد از مذاكرات مقدماتي، بايد طرفين را به دفاتر اسناد رسمي هدايت كنند و قانون، معامله‌اي را به رسميت مي‌شناسد كه سند انجام آن در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد.
وي افزود: اسناد رسمي باعث امنيت رواني طرفين معامله مي‌شود و به همين خاطر تخلف بعد از تهيه اين سند كمتر رخ مي‌دهد.
اين عضو كميسيون حقوقي، اجراي قانون پيش‌فروش را ابزار خوبي براي دفاع از پيش‌خريداران در قبال تعهد پيش‌فروشنده ارزيابي كرد و گفت: طبق اين قانون چنانچه پيش‌فروشنده به هر كدام از تعهدات قيد شده در سند، عمل نكند، موظف است هزينه داده شده به قيمت روز به اضافه خسارت را به پيش‌خريدار پرداخت كند.
وي همچنين گفت: در آيين‌نامه‌اي كه ظرف سه ماه آينده براي اجراي اين قانون نوشته مي‌شود، نحوه دريافت مجوز براي انتشار آگهي پيش‌فروش در مطبوعات مشخص خواهد شد.
خسروي: يك ابهام وجود دارد
رييس اتحاديه مشاوران املاك در اولين واكنش به قانون پيش‌فروش مسكن و ممنوعيتي كه اين قانون براي فعاليت بنگاه‌ها ايجاد كرده، گفت: هر چند نمايندگان مجلس در تصميم‌گيري‌هايشان همه جوانب و راحتي مردم را در نظر مي‌گيرند، اما به نظر مي‌رسد در اين قانون، بنگاه‌هاي مسكن كمرنگ ديده شده‌اند. مصطفي
قلي خسروي افزود: براي ما مشخص نيست چگونه بايد پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده را براي انجام معامله ترغيب كنيم.
وي همچنين به موضوع رهگيري معاملات اشاره كرد و گفت: اگر قرار باشد اين معاملات در خارج از بنگاه‌ها تنظيم شود، احتمال فروش ملك به چندين نفر توسط پيش‌فروشنده وجود دارد چون فقط بنگاه‌ها مي‌توانند از طريق دسترسي لحظه‌اي به سامانه رهگيري، از فروخته شدن يك ملك مطلع شوند. مسوول ارشد صنف بنگاه‌هاي مسكن از شوراي‌نگهبان درخواست كرد در بررسي قانون پيش‌فروش اجازه اعلام نظر اتحاديه املاك در اين باره را صادر كند.
كاهش هزينه خريد حتمي است
به گزارش دنياي‌اقتصاد، چنانچه مسير ثبت معاملات مسكن كوتاه شود و انجام آن فقط به دريافت يك سند از دفاتر اسناد رسمي منجر شود، هزينه خريد و فروش ملك كاهش پيدا مي‌كند. هر چند ميزان اين كاهش با توجه به تعرفه حق كميسيون بنگاه‌هاي مسكن ناچيز برآورد مي‌شود، اما با توجه به اينكه برخي بنگاه‌هاي مسكن بدون توجه به تعرفه مصوب، به‌صورت سليقه‌اي اين رقم را تعريف مي‌كنند و همچنين با توجه به اينكه، حق كميسيون دريافتي با ارزش معامله نسبت مستقيم دارد، تغيير مسير ياد شده مي‌تواند در كاهش هزينه خريد مسكن موثر باشد.
آمادگي كامل داريم
نايب‌رييس كانون سردفتران اعلام كرد: پيرو مصوبه مجلس در خصوص قانون پيش‌فروش مسكن، اين كانون آمادگي 100 درصد براي تنظيم كليه مبايعه‌نامه‌ها در دفترخانه‌ها را دارد.
محمدرضا دشتي اردكاني به دنياي‌اقتصاد گفت: با توجه به فراهم بودن زيرساخت‌ها در دفاتر اسناد رسمي، اين دفاتر آمادگي كامل دارند تا كليه قراردادهاي پيش‌فروش را تنظيم كنند.
درباره ضمانت اجرايي قانون پيش‌فروش
قانون پيش‌فروش مسكن ضوابط سخت‌گيرانه‌اي براي سازنده‌هايي كه تمايل به پيش‌فروش توليداتشان را دارند در نظر گرفته كه در بخشي از آن، سازنده بايد قبل از هر گونه اقدام براي بازاريابي، كلي آيين و مقررات را رعايت كند و مجموعه‌اي از اسناد و قراردادها را متعهد به اجراي آن كند. در اينكه قانون پيش‌فروش با در نظر گرفتن اين ضوابط، قصد دارد براي پيش‌خريداران راه امن و بدون خطر ايجاد كند، شكي نيست؛ اما با توجه به شرايط روز بازار مسكن، آيا اجراي اين قانون بدون در نظر گرفتن يكسري ضمانت اجرايي، شدني است؟
در حال حاضر به‌خاطر عطش تقاضا در بازار مسكن و انبوه متقاضي در نوبت صاحبخانه شدن، برگ برنده دست مالكان يا همان پيش‌خريداران قرار دارد؛ به عبارت ساده‌تر، پيش‌خريدار نمي‌تواند از پيش‌فروشنده تعهدات قيد شده در قانون را طلب كند؛ چرا كه پيش‌فروشنده به محض مواجه‌شدن با چنين درخواستي، پيشنهاد خود را به فرد ديگري ارائه مي‌كند. به نظر مي‌رسد مجموعه آنچه در قانون پيش‌فروش مسكن آمده بايد تمام و كمال توسط پيش‌خريدار كنترل شود و اگر نشود، امكان رديابي بازار پيش‌فروش و كنترل صحت و سقم پيش‌فروش مشكل است. لذا لازم است حداقل در آيين‌نامه اجرايي اين قانون، تعهدات پيش‌فروشنده به گونه‌اي تعريف شود كه پيش‌خريدار مجبور نباشد به‌خاطر نگراني از بابت از دست‌دادن موردي كه پيدا كرده، به بي‌راهه‌هاي پيش‌فروشنده تن بدهد كه اگر چنين شود، هيچ ضمانتي از بابت اجراي اين قانون وجود نخواهد داشت.
در حالي‌كه قرار است كميسيون تلفيق مجلس ظرف روزهاي آينده نظر نهايي خود را درباره پيشنهاد «منع تنظيم و ثبت اسناد معاملات ملك توسط مشاوران املاك» اعلام كند، گام اول براي تغيير بخشي از مسير ثبت معاملات مسكن، با راي قاطع نمايندگان مجلس به قانون پيش‌فروش، برداشته شد. اجراي اين مصوبه جديد كه شكل قانون به خود گرفته (در صورت تاييد شوراي نگهبان) باعث مي‌شود عملا بنگاه‌هاي مسكن از تنظيم 20 تا 40 درصد قراردادهاي ملكي –مبايعه‌نامه- منع شوند كه نتايج اين اتفاق مي‌تواند آثار مثبت و منفي زيادي در روند فعاليت در بازار مسكن به همراه داشته باشد. از جمله اينكه هزينه صاحبخانه شدن به‌خاطر عدم نياز به پرداخت حق كميسيون بنگاه‌ها، كاهش پيدا مي‌كند و در مقابل، دولت در رهگيري معاملات مسكن با چالش جدي روبه‌رو مي‌شود.
پايه و اساس طرح رهگيري معاملات مسكن كه به‌واسطه آن وزارت بازرگاني و وزارت مسكن موفق شده‌اند افت‌وخيز قيمت را كنترل كنند و به جزئيات اطلاعات سوداگران مسكن –افرادي كه مدام ملك خريد و فروش مي‌كنند- دسترسي پيدا كند، در داخل بنگاه‌هاي املاك تعريف شده كه مشاوران موظف هستند همه مبايعه‌نامه‌ها را در سامانه رهگيري ثبت كنند. اما اكنون با اعمال ممنوعيت تنظيم قرارداد پيش‌فروش در داخل بنگاه‌ها، بازار پيش‌فروش از كنترل دولت خارج مي‌شود.
از سوي ديگر، نهايتا تا آخر اين هفته، كميسيون تلفيق پيشنهاد قوه قضائيه در لايحه برنامه پنجم را بررسي مي‌كند. در متن اين پيشنهاد تاكيد شده اجازه تنظيم و ثبت اسناد معاملات ملكي از بنگاه‌هاي مسكن سلب شود و كليه قراردادها در دفاتر اسناد رسمي نوشته شود.
به اين ترتيب، چنانچه مجلس در آينده نزديك به اين پيشنهاد همچون لايحه پيش‌فروش راي مثبت بدهد، دست مشاوران املاك براي هميشه از تنظيم مبايعه‌نامه كوتاه مي‌شود.
هر چند رييس اتحاديه مشاوران املاك براي جلوگيري از اين اتفاق رايزني‌هايي را با نمايندگان مجلس آغاز كرده و تلاش دارد القا كند كه بنگاه‌هاي مسكن بايد بعد از نزديك كردن طرفين معامله به يكديگر، يك سند عادي يا همان مبايعه‌نامه براي آنها تنظيم كنند اما در مقابل، نظر برخي نمايندگان مجلس و مسوولان وزارت دادگستري اين نيست. اين گروه با بيان اينكه بخش زيادي از پرونده‌هاي ملكي در محاكم قضايي به اسناد عادي –مبايعه‌نامه- كه در بنگاه‌ها تنظيم شده مربوط مي‌شود، به شدت بر حذف سند عادي از چرخه تنظيم معاملات مسكن تاكيد دارند.
حذف مبايعه‌نامه با هدف پيشگيري از تخلف
عبدالعلي ميركوهي معاون حقوقي و امور مجلس وزير دادگستري در دفاع از قانون تازه به تصويب رسيده پيش‌فروش، گفت: اجراي اين قانون نبايد به حذف بنگاه‌هاي املاك از بازار مسكن تعبير شود. اين قانون باعث پيشگيري از وقوع تخلفات رايج در حوزه پيش‌فروش مي‌شود و به‌خاطر اينكه سند عادي در معامله پيش‌فروش فاقد اعتبار اعلام شده است، پيش‌خريدار براساس سند رسمي كه در زمان عقد معامله در دفترخانه تنظيم مي‌شود به تدريج صاحب ملك در حال ساخت مي‌شود. اين مقام وزارت دادگستري در گفت‌وگوي ويژه خبري شبكه دو افزود: نقش بنگاه‌هاي مسكن در اجراي درست قانون پيش‌فروش مي‌تواند خيلي موثر باشد؛ به‌طوري‌كه مشاوران املاك مي‌توانند با تبيين جزئيات اين قانون براي پيش‌خريدار، راه درست را به او نشان دهند. چرا كه اين قانون در سال‌هاي اوليه اجرا شديدا نياز به اطلاع‌رساني دارد.
وي در عين حال تصريح كرد: ماده 22 قانون ثبت، معاملاتي را رسمي مي‌داند كه در دفاتر اسناد رسمي ثبت شود؛ بنابراين قانون پيش‌فروش كار بنگاه‌هاي املاك را محدود نكرده و مشاوران املاك فقط مي‌توانند مشاوره و دلالي كنند.
معاون حقوقي وزارت دادگستري همچنين گفت: تجربه نشان داده هر قرارداد ملكي كه بصورت رسمي تنظيم و ثبت شود، كمتر مشكل پيدا مي‌كند.
قانون فقط سند رسمي را قبول دارد
غلامرضا اسداللهي، عضو كميسيون حقوقي مجلس نيز درباره تبعات مثبت اجراي قانون پيش‌فروش گفت: براساس آنچه در اين قانون آمده، مشاوران املاك بعد از مذاكرات مقدماتي، بايد طرفين را به دفاتر اسناد رسمي هدايت كنند و قانون، معامله‌اي را به رسميت مي‌شناسد كه سند انجام آن در دفاتر اسناد رسمي تنظيم شده باشد.
وي افزود: اسناد رسمي باعث امنيت رواني طرفين معامله مي‌شود و به همين خاطر تخلف بعد از تهيه اين سند كمتر رخ مي‌دهد.
اين عضو كميسيون حقوقي، اجراي قانون پيش‌فروش را ابزار خوبي براي دفاع از پيش‌خريداران در قبال تعهد پيش‌فروشنده ارزيابي كرد و گفت: طبق اين قانون چنانچه پيش‌فروشنده به هر كدام از تعهدات قيد شده در سند، عمل نكند، موظف است هزينه داده شده به قيمت روز به اضافه خسارت را به پيش‌خريدار پرداخت كند.
وي همچنين گفت: در آيين‌نامه‌اي كه ظرف سه ماه آينده براي اجراي اين قانون نوشته مي‌شود، نحوه دريافت مجوز براي انتشار آگهي پيش‌فروش در مطبوعات مشخص خواهد شد.
خسروي: يك ابهام وجود دارد
رييس اتحاديه مشاوران املاك در اولين واكنش به قانون پيش‌فروش مسكن و ممنوعيتي كه اين قانون براي فعاليت بنگاه‌ها ايجاد كرده، گفت: هر چند نمايندگان مجلس در تصميم‌گيري‌هايشان همه جوانب و راحتي مردم را در نظر مي‌گيرند، اما به نظر مي‌رسد در اين قانون، بنگاه‌هاي مسكن كمرنگ ديده شده‌اند. مصطفي
قلي خسروي افزود: براي ما مشخص نيست چگونه بايد پيش‌خريدار و پيش‌فروشنده را براي انجام معامله ترغيب كنيم.
وي همچنين به موضوع رهگيري معاملات اشاره كرد و گفت: اگر قرار باشد اين معاملات در خارج از بنگاه‌ها تنظيم شود، احتمال فروش ملك به چندين نفر توسط پيش‌فروشنده وجود دارد چون فقط بنگاه‌ها مي‌توانند از طريق دسترسي لحظه‌اي به سامانه رهگيري، از فروخته شدن يك ملك مطلع شوند. مسوول ارشد صنف بنگاه‌هاي مسكن از شوراي‌نگهبان درخواست كرد در بررسي قانون پيش‌فروش اجازه اعلام نظر اتحاديه املاك در اين باره را صادر كند.
كاهش هزينه خريد حتمي است
به گزارش دنياي‌اقتصاد، چنانچه مسير ثبت معاملات مسكن كوتاه شود و انجام آن فقط به دريافت يك سند از دفاتر اسناد رسمي منجر شود، هزينه خريد و فروش ملك كاهش پيدا مي‌كند. هر چند ميزان اين كاهش با توجه به تعرفه حق كميسيون بنگاه‌هاي مسكن ناچيز برآورد مي‌شود، اما با توجه به اينكه برخي بنگاه‌هاي مسكن بدون توجه به تعرفه مصوب، به‌صورت سليقه‌اي اين رقم را تعريف مي‌كنند و همچنين با توجه به اينكه، حق كميسيون دريافتي با ارزش معامله نسبت مستقيم دارد، تغيير مسير ياد شده مي‌تواند در كاهش هزينه خريد مسكن موثر باشد.
آمادگي كامل داريم
نايب‌رييس كانون سردفتران اعلام كرد: پيرو مصوبه مجلس در خصوص قانون پيش‌فروش مسكن، اين كانون آمادگي 100 درصد براي تنظيم كليه مبايعه‌نامه‌ها در دفترخانه‌ها را دارد.
محمدرضا دشتي اردكاني به دنياي‌اقتصاد گفت: با توجه به فراهم بودن زيرساخت‌ها در دفاتر اسناد رسمي، اين دفاتر آمادگي كامل دارند تا كليه قراردادهاي پيش‌فروش را تنظيم كنند.
درباره ضمانت اجرايي قانون پيش‌فروش
قانون پيش‌فروش مسكن ضوابط سخت‌گيرانه‌اي براي سازنده‌هايي كه تمايل به پيش‌فروش توليداتشان را دارند در نظر گرفته كه در بخشي از آن، سازنده بايد قبل از هر گونه اقدام براي بازاريابي، كلي آيين و مقررات را رعايت كند و مجموعه‌اي از اسناد و قراردادها را متعهد به اجراي آن كند. در اينكه قانون پيش‌فروش با در نظر گرفتن اين ضوابط، قصد دارد براي پيش‌خريداران راه امن و بدون خطر ايجاد كند، شكي نيست؛ اما با توجه به شرايط روز بازار مسكن، آيا اجراي اين قانون بدون در نظر گرفتن يكسري ضمانت اجرايي، شدني است؟
در حال حاضر به‌خاطر عطش تقاضا در بازار مسكن و انبوه متقاضي در نوبت صاحبخانه شدن، برگ برنده دست مالكان يا همان پيش‌خريداران قرار دارد؛ به عبارت ساده‌تر، پيش‌خريدار نمي‌تواند از پيش‌فروشنده تعهدات قيد شده در قانون را طلب كند؛ چرا كه پيش‌فروشنده به محض مواجه‌شدن با چنين درخواستي، پيشنهاد خود را به فرد ديگري ارائه مي‌كند. به نظر مي‌رسد مجموعه آنچه در قانون پيش‌فروش مسكن آمده بايد تمام و كمال توسط پيش‌خريدار كنترل شود و اگر نشود، امكان رديابي بازار پيش‌فروش و كنترل صحت و سقم پيش‌فروش مشكل است. لذا لازم است حداقل در آيين‌نامه اجرايي اين قانون، تعهدات پيش‌فروشنده به گونه‌اي تعريف شود كه پيش‌خريدار مجبور نباشد به‌خاطر نگراني از بابت از دست‌دادن موردي كه پيدا كرده، به بي‌راهه‌هاي پيش‌فروشنده تن بدهد كه اگر چنين شود، هيچ ضمانتي از بابت اجراي اين قانون وجود نخواهد داشت.
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر