چكيده:
هر چند قانون مصوب 26/5/1376 درباره روابط موجر و مستأجر ناظر به اجاره هاي پيش از تصويب قانون نيست، اجراي آن نسبت به آينده نيز به دليل برخورد و تعارض با اصول حقوقي دشوار است ؛ اين برخورد، به ويژه در سه زمينه آشكارا به چشم مي خورد: 1- انعقاد و اثبات اجاره، كه قانون وجود سند اجاره و شهادت دو گواه را شرط اجراي آن مي بيند 2- تخليه مورد اجاره، كه پس از پايان مدت اجاره بايد بيدرنگ انجام پذيرد و حتي وجود سرقفلي مستأجر مانع از آن نمي شود. به ويژه، پيش بيني آئين دادرسي اختصاري و صدور دستور تخليه از سوي مقامهاي قضايي از بدعتهاي قانون به سود موجران و مالكان است. 3- مفهوم سرقفلي كه در قانون جديد از امتيازهاي حق مالكيت و منافع است و از سوي مالك به مستأجر واگذار مي شود. سرقفلي، در مفهوم تازه خود، محدود به اتحاد حق تقدم در اجاره و انتفاع از عين مستأجره و براي كساني به وجود مي آيد كه با پرداختن سرقفلي و قرارداد با مالك آن را كسب كرده باشند.
قانون حاكم بر اين روابط
هدف قانون جديد روابط موجر و مستأجر يكسان كردن قانون حاكم بر اجاره و پرهيز از پراكندگي قواعد گوناگوني است كه بر اين رابطه حكومت دارد. در راستاي همين هدف، ماده يك قانون اعلام مي كند: «از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون، اجاره كليه اماكن، اعم از مسكوني، محل كسب و پيشه، اماكن آموزشي، خوابگاههاي دانشجويي و ساختمانهاي دولتي و نظاير آن، كه با قرارداد رسمي يا عادي منعقد مي شود، تابع مقررات قانون مدني و مقررات مندرج در اين قانون و شرايط مقرر بين موجر و مستأجر خواهد بود». از خواندن اين متن چنين احساس مي شود كه سرانجام قانونگذار به هماهنگ ساختن قوانين اجازه توفيق يافته است، ولي تأمل بيشتر و خواندن تمام قانون، اين پندار را از بين مي برد و مانع اساسي در راه وحدت حقوقي نمايان مي شود:
1- وضع جديد قانون و مفهومي كه از سرقفلي ارائه كرده است با واقعيتهاي خارجي و عادات و رسوم پاگرفته تجارتي سازگار نيست،برداشتن چتر حمايت از سربازرگانان و صاحبان خدمات شغلي و حرفه اي، مانند مهندسان و كارخانه داران و پيشه وران، آنان را از جهت اقتصادي دچار بحران مي كند و به اقتصاد عمومي كشور زيان مي رساند. آنان كه، جز سرقفلي محل كسب و پيشه خود، سرمايه واقعي ديگر براي جلب اعتبار ندارند، يكباره به ورشكستگي مي افتند و حاصل كارشان عايد مالكان بزرگي مي شود كه ممكن است به هيچ حرفه و صنعتي نپردازند و تنها از راه سرمايه داري بي توليد در صحنه اقتصادي ظاهر شوند. دورنماي اين خسران بزرگ، قانونگذار را به احتياط وادار كرده است تا وضع كنوني را بر هم نزند. اين است كه در ماده 11 قلمرو حكومت قانون را محدود به اجاره هاي آينده كرده است، در حالي كه اطلاق ماده يك اقتضا داشت كه آثار نهاد حقوقي اجاره تابع قانون جديد باشد. زيرا، اجاره محل كسب و پيشه، به مفهومي كه در قانون 1356 بيان شده است، تنها قرارداد خصوصي و تابع حكومت اراده نيست ؛ نهادي است كه دولت بر آن نظارت دارد و به وسيله قانون اداره مي شود (مانند نكاح و ولايت)، پس مطابق قواعد عمومي رفع تعارض قوانين در زمان بايد تابع قانون حاكم در زمان اجرا( قانون جديد) باشد و حكومت قانون منسوخ گذشته بر آن قطع شود. به هر حال، در ماده 11 چنين آمده است: «اماكني كه قبل از تصويب اين قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثني و مشمول مقررات حاكم بر آن خواهند بود».
بدين ترتيب، تمام قوانين خرد و كلان گذشته به اعتبار خود باقي است و قانون 1376 نيز بر آن افزوده مي شود. اجاره هاي محل سكونت پس از چندي به قانون كنوني مي پيوندد و هم اكنون نيز تعارض مهمي با اين قانون ندارد، زيرا قانون مدني و قرارداد خصوصي آن را اداره مي كند و تفاوتها چشمگير نيست. تعارض اصلي با قانون 1356 و اجاره محل كسب و پيشه و تجارت است كه همچنان باقي مي ماند و استثنأها و توابع خود را نيز به دنبال مي كشد. زيرا، پس از پايان مدت اجاره هاي كنوني نيز، اگر به حكم قانون (و حتي در اثر تراضي به اجاره آن) اجاره براي مدت ديگر ادامه پيدا كند، بايد آنچه را واقع مي شود از آثار و دنباله موقعيت پيشين شمرد. رويه قضايي نيز به طور قاطع چنين اجاره هايي را تابع قانون 1356 مي داند. پس، باقي مي ماند معدودي از اجاره ها كه به دليلي فسخ مي شود و موجر آن را به ديگري براي محل كسب اجاره مي دهد. اين اجاره ها نيز نسبت به شمار اجاره هاي محل كسب اندك است كه انتظار مي رود ساليان دراز باقي بماند، به ويژه كه همگامي با مصالح اقتصادي را نيز به همراه دارد. در آيين نامه مصوب 19/2/78 هيأت وزيران، «روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستأجر سابق به مستأجر جديد» را كه با اذن مالك انجام مي شود، تابع قانون حاكم بر قرارداد اجاره اصلي كرده است تا آثار موقعيت پيشين مستأجر محفوظ بماند.
2- حكم ماده يك براي انتخاب نظام قراردادي يا قانوني نيز معياري ارائه نمي دهد يا دست كم اصلي را پيشنهاد نمي كند كه به ياري آن بتوان براي رفع شبهه در مصداقها از آن استفاده كرد؛ در ماده يك،سه منبع براي تميز قاعده حاكم بر اجاره معين شده است: 1- قانون مدني؛ 2- قانون 1376؛ 3- شرايط مقرر بين موجر و مستأجر يا حكومت تراضي. هر يك از اين سه منبع قواعد ويژه خود را دارد و معلوم نيست كدام يك را بايد ترجيح داد. در رابطه قانون مدني و قانون ،1376 بايد حكومت قانون جديد را پذيرفت، ولي آيا اين ترجيح در فرضي كه تراضي دو طرف بر حكومت قانون مدني است رعايت مي شود، يا بايد حكومت تراضي را مقدم شمرد، مگر اينكه نظم عمومي پشتوانه قانون جديد باشد؟ در قانون 1356 سلطه و حكومت قانون بر تراضي پيش بيني شده و ماده 30 هر گونه عهدي را كه براي فرار از مقررات اعمال شود بي اثر شناخت، ولي در قانون 1376 راه حلي ملي براي رفع تعارض ارائه نشده است و از مفاد قانون چنين برمي آيد كه خواسته اند احكام اندك آن مخصص قواعد عمومي قرار گيرد. برعكس، نكته جالب ديگر، كه حكايت از برتري و حكومت تراضي بر قانون دارد، اين است كه انتخاب عنوان صلح منافع و رهن و مانند اينها مانع از اجراي قانون است، هر چند نتيجه آن تمليك منافع به عوض معلوم باشد( بند 3 ماده 2 آيين نامه اجرايي قانون).
انعقاد و اثبات اجاره
ماده 2 قانون ،1376 درباره تشريفات تنظيم اجاره نامه عادي، مقرر كرده است:«قراردادهاي عادي اجاره بايد با قيد مدت اجاره در دو نسخه تنظيم شود و به امضاي موجر و مستأجر برسد و به وسيله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفين به عنوان شهود گواهي گردد».
تشريفات تنظيم سند به خاطر اين است كه دادگاه، بر پايه مفاد آن و پس از رسيدگي مقدماتي، دستور تخليه مي دهد و ناچار بايد تضميني براي حفظ اصالت آن پيش بيني كند. از جمع حكم ماده با مفاد ماده يك كه تنظيم اجاره نامه رسمي و عادي را شرط اجراي قانون قرار داده است، چنين بر مي آيد كه اجراي قانون جديد درباره اجاره هايي ممكن است كه با سند رسمي و عادي (با تشريفات مقرر در ماده 2) باشد. زيرا، هر چند ضمانت اجراي تخلف از شرايط تنظيم اجاره در قانون پيش بيني نشده است، نبايد حكم را لغو شمرد. وظيفه قانونگذار نيز به ارشاد و و راهنمايي محدود نمي شود و قانون بايد حاوي امر و نهي باشد. به ويژه، از آنجا كه دو قانون 1356 و 1362 تصرف به عنوان اجاره را اماره وجود رابطه استيجاري مي داند و اجاره شفاهي را كافي مي بيند، قيد اجاره نامه رسمي و عادي در قانون 1376 نشان مي دهد كه دست كم قانون جديد تنها درباره مستأجراني اجرا مي شود كه سند اجاره در دست دارند ولي، اين استنباط، بر فرض كه درست و موافق ظاهر حكم باشد، تمام مسأله را حل نمي كند. پرسش مهمي كه باقي مي ماند، تميز اعتبار اجاره هاي شفاهي است: آيا مقصود اين است كه اجاره شفاهي باطل است و با شهادت و اماره و اقرار،نه اثبات مي شود و نه اثر حقوقي دارد؟ آيا هدف اين است كه قانون تنها درباره اجاره هاي مستند، اجرا شود و اجاره هاي شفاهي تابع قانون مدني و قواعد عمومي آن است؟ انتخاب هر يك از دو پاسخ،نتايج نامطلوبي به بار مي آورد: انتخاب نخست، كه اجاره را باطل و غير قابل اثبات مي شمرد، براي اجاره هاي فصلي و روستايي و تك اتاقي خانه ها، كه به طور معمول شفاهي انجام مي پذيرد، ايجاد مشكل مي كند.
وانگهي، معناي آن ايجاد مثالي ديگر براي عقود تشريفاتي در زمينه اجاره است كه در حقوق ما چهره استثنايي و خلاف اصل دارد. انتخاب دوم، به ويژه اگر بدين مفهوم باشد كه اجاره شفاهي تابع قوانين و از جمله قانون 1356 است. با هدف قانون كه لغو حق تقدم و سرقفلي براي مستأجران جديد محل كسب است تعارض دارد و به منزله جايزه دادن به مستأجر متخلف است، زيرا، خودداري از تنظيم سند چتر حمايتي قانون 1356 را در محل كسب براي او مي گشايد. در مورد محل سكونت نيز، نتيجه انتخاب بيهودگي حكم قانون 1376 است، چرا كه اجاره هاي شفاهي نيز، مانند اجاره هاي كتبي، تابع قانون مدني و شرايط مقرر بين دو طرف مي شود ؛ نتيجه اي كه به لغو حكم منتهي مي شود. از اينها گذشته، قانون 1356 نسبت به آينده نسخ شده است و چگونگي ممكن است حاكم بر اجاره واقع در زمان قانون جديد باشد.
يكي از شرايط لازم براي هر تفكر علمي، از جمله وضع قانون آينده، انديشيدن درباره آثار دور و نزديك حكم است. مبهم گذاردن ضمانت اجراي مواد 1 و 2 قانون و رها كردن مكلفان در تاريكي و برخورد با موانع، شايسته كار قانونگذاري نيست، و مدتها رويه قضايي و مردم را سرگردان مي سازد و به حرمت قانون صدمه مي زند. در وضع كنوني، منطقي ترين راه حل انتخاب نخست است كه تنظيم سند را براي اثبات اجاره و انعقاد آن ضروري مي داند. ولي، اين راه حل نيز عادلانه و قوي است كه گفته شود اجاره هاي شفاهي، درست و تابع قانون مدني و قواعد عمومي است. بند 3 ماده 2 آيين نامه قانون نيز همين نتيجه را افاده مي كند. در هر حال، رويه قضايي بايد اين گره كور را بگشايد. آنچه كه گفته شد، درباره تشريفات سند عادي (تنظيم در دو نسخه و گواهي دو شاهد) نيز صادق است، و احتمال بيشتر اين است كه رويه قضايي، به ويژه در مورد اجاره هاي محل سكونت، به راه حل عادلانه متمايل شود و رعايت تشريفات سند عادي را شرط استفاده از قانون 1376 قرار دهد نه صحت اجاره، اگر چنين شود، بر اجاره هاي شفاهي و اسناد عادي بي شاهد، قواعد عمومي حكمفرما است.(1)
تخليه مورد اجاره در پايان مدت
يكي از ويژگيهاي قانون 1376 در برابر قوانين پيشين اجاره، تسريع در تخليه مورد اجاره پس از پايان مدت آن است، قانون ،1356 در مورد محل كسب، پايان مدت اجاره را سبب قطع رابطه حقوقي موجر و مستأجر نمي داند و به مستأجر متصرف حق مي دهد كه الزام موجر را به تجديد اجاره بخواهد. قانون 1365 گامي به سوي قطع كامل اين اجاره برداشت، ولي چون اجراي آن منوط به شرايط ويژه در آينده بود، چندان اثري از خود به جاي نگذاشت و تازه اجراي حكم تخليه موانعي در پيش داشت كه به آساني صورت نمي پذيرفت و، از جمله، در مواردي كه موجر بايد به مستأجر سرقفلي بدهد، اجراي حكم منوط به پرداخت اين سرقفلي بود.
وانگهي، اگر دو طرف سند رسمي تنظيم نمي كردند يا به نگرفتن سرقفلي در آن تصريح نمي شد، قانون خنثي و بي اثر مي ماند. در قانون 1362 و اجاره مسكن نيز امكان استناد به عسر و حرج مستأجر نيز ممكن بود مدتها اجراي حكم را به تأخير اندازد. ولي قانون ،1376 به منظور رفع نگراني موجر از تخليه ملك پس از پايان مدت اجاره، مقرر داشته است:«پس از انقضاي مدت اجاره، بنا به تقاضاي موجر يا قائم مقام قانوني وي، تخليه عين مستأجره در اجاره سند رسمي، توسط دواير اجراي ثبت ظرف يك هفته، و در اجاره با سند عادي، ظرف يك هفته پس از تقديم تقاضاي تخليه، به دستور مقام قضايي در مرجع قضايي توسط ضابطين قوه قضائيه انجام خواهد گرفت». ماده 13 آئين نامه نيز مهلت تخليه را محدود به يك نوبت و حداكثر يك ماه كرده است دادن مهلت منوط به وقوع حادثه غير مترقبه و ناتواني مستأجر بر تخليه شده است كه مرجع تميز آن مقام قضايي دستور دهنده است. در ماده 5 قانون نيز، دفاع احتمالي مستأجر درباره داشتن حقي (از جمله سرقفلي يا حق داشتن بنابر ملك) را مانع اجراي تخليه نكرده است. مفاده ماده 5 بدين عبارت بيان شده است:
«چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوي موجر مدعي هر گونه حقي باشد، ضمن اجراي دستور تخليه، شكايت خود را به دادگاه صالح تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضي صادر مي شود». عبارتها، از نظر فني ناقص و قابل انتقاد و راه حلها خلاف اصول است: به عنوان مثال، دواير اجراي ثبت مأمور اجراي مفاد اسناد رسمي هستند نه قانون. اجراي قانون( ماده 494 ق. م)، بر طبق اصول، با دادگاه است و دخالت مأمور ثبت در صورتي ضرورت دارد كه مستأجر ضمن سند اجاره تعهد به تخليه و تحويل مورد اجاره پس از پايان مدت كرده باشد. در اين فرض، موجر مي تواند اجراي تعهد تصريح شده در سند را از مأموران ثبت بخواهد. ولي، در فرضي كه در سند تعهدي نيامده است، اجراي پيامدهاي قانون نياز به تميز قانون حاكم و حقوق مستأجر و مالك و، به طور خلاصه قضاوت دارد كه در صلاحيت دادگاه است نه مأمور اجرا. ولي، در ماده 3 اين تقسيم كار مهم اداري از قضايي توجه نشده و صدور دستور اجراي تخليه به عهده دايره ثبت گذارده شده است. جالب اين كه اجرائيه تخليه، حتي با دستور موقت دادگاه و بر پايه حق احتمالي مستأجر، قابل توقيف نيست و بايد اجرا شود، در حالي كه، از نظر اصولي، اگر دادگاه صدور دستور اجرا را بر پايه حق معترض خلاف قانون و دلايل مدعي را قوي بيابد مي تواند، با گرفتن تأمين متناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي را صادر كند (قانون 27 شهريور 1322). در وضع كنوني زايد نيز اين قاعده در مورد شرايط لازم براي صدور دستور تخليه قابل اعمال است، به ويژه كه احراز اين شرايط، در صورت وقوع اختلاف بين دو طرف نياز به قضاوت دارد كه سرانجام بايد به وسيله دادگاه انجام شود.
وانگهي، در ماده 5 آمده است: «پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حكم مقتضي صادر مي شود» ؛ در حالي كه اثبات حق و جبران خسارت منوط به صدور حكم است و نمي تواند مقدم بر آن باشد، مگر اين كه گفته شود مقصود حكم مقتضي درباره تخليه است و قانونگذار مايل است كه صدور حكم به وجود حق مستأجر و جبران خسارت او مقدم بر حكم مقتضي درباره تخليه باشد. در مورد اجاره نامه هاي عادي وضع از اين هم بدتر است: نخستين پرسشي كه به ذهن مي رسد و پاسخ آن را در قانون نمي يابد اين است كه مرجع صالح قضايي كيست؟ و آيا جز دادگاه مقامي هست كه بتواند در چنين مواردي دستور تخليه بدهد؟ پس، چرا قانون آن را «مقام قضايي در مرجع قضايي» مي نامد؟ ماده 4 آيين نامه اجراي قانون مصوب 19/2/78 پاسخ اين پرسش را مي دهد و رئيس حوزه قضايي را به دادگاه افزوده است و از اين نظر خلاف اصول حقوقي است، مگر اين كه گفته شود دخالت او به عنوان رئيس شعبه يك است.
پرسش بعد اين است كه، اگر مقصود از مقام قضايي همان دادگاه باشد، شروع به رسيدگي در آن منوط به تقديم دادخواست است و رسيدگي به دادخواست آيين دادرسي ويژه، و از جمله احضار دو طرف و رسيدگي به دلايل مدعي و دفاعهاي منكر، دارد كه احتمال مي رود ماهها به درازا كشد. پس، چگونه مي توان ظرف يك هفته دستور تخليه صادر كرد؟ در نتيجه، به ذهن مي رسد كه نويسندگان قانون خواسته اند دستور اجرا را در شمار دستورهاي اجرايي يا موقت دادگاه آورند و حكم تلقي نكنند و به همين جهت نام دستور را به جاي حكم به كار برده اند: بدين معني كه ، مقام قضايي پايان مدت اجاره را از روي مفاد سند احراز كند و دستور تخليه بدهد. ماده 3 آيين نامه قانون نيز براي رسيدگي به درخواست تخليه، تقديم دادخواست و رعايت تشريفات آيين دادرسي را ضروري ندانسته است. با وجود اين، پذيرش اين نتيجه بسياري از اصول را نقض مي كند، زيرا احتمال دارد سندي مجعول باشد يا در سند ديگري مفاد آن تغيير كرده باشد يا مستأجر در ساختمان احداث شده به اذن موجر(ملك خود) ساكن باشد و يا دو طرف درباره اصل تخليه اختلاف داشته باشند. . . و مانند اينها. نشنيدن اين گونه دفاعها و صدور دستور تخليه پيش از رسيدگي نوعي شتابزدگي است. وانگهي، در ماده 4 مسائلي پيش بيني شده كه نياز به دادرسي و رفع اختلاف بين دو طرف دارد. در اين ماده چنين مي خوانيم:
«در صورتي كه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين يا قرض الحسنه و يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دريافت كرده باشد، تخليه و تحويل مورد اجاره به موجر موكول به استرداد سند يا وجه مذكور به مستأجر و يا سپردن آن به دايره اجراست. چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستأجره از ناحيه مستأجر و يا عدم پرداخت مال الاجاره و يا بدهي بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارت وارده و يا پرداخت بدهي هاي فوق از محل وجوه ياد شده باشد، موظف است همزمان با توديع وجه يا سند، گواهي دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست ضرر و زيان به ميزان مورد ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد و در اين صورت، دايره اجرا از تسليم وجه يا سند به مستأجر به همان ميزان خودداري و پس از صدور رأي دادگاه و كسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد كرد». حكم اين ماده در مورد سند عادي و رسيدگي مقام قضايي نيز قابل اجرا است و دادگاه بايد صدور دستور تخليه را موكول به دعاوي خسارت نكند. استثنايي بودن قواعد نيز ايجاب مي كند كه ويژه تخليه در پايان مدت باشد و شامل تخليه در زمان اجاره نشود (بند 4 ماده يك آيين نامه).
به طور خلاصه، از جمع قواعد چنين برمي آيد كه دادگاه بايد رسيدگي به درخواست تخليه را همچون تقاضاي دستور موقت تلقي كند و پس از ابلاغ دادخواست به خوانده و احضار دو طرف در وقت فوق العاده، رسيدگي مقدماتي به سند اجاره و اسناد ديگر را آغاز كند، و همين كه احراز شود: 1)اجاره نامه اصيل است و مدت سپري گرديده 2)وديعه گرفته شده به مستأجر رد يا به صندوق امانات سپرده شده است، دستور تخليه را صادر كند و به انتظار فصل دعاوي ديگر نماند. نشانه هايي از نفوذ اين نظر اصولي در رويه قضايي نيز ديده مي شود ؛ چنان كه شعبه 1303 دادگاه عمومي تهران در دادنامه شماره 1405 - 15/10/76 در مورد تخليه پس از رسيدگي حكم صادر كرده است. ولي، پيش از اين رسيدگي مقدماتي، صدور دستور تخليه شتاب ناروا در قضاوت و سبب مضيقه اي نامتعارف است كه عدالت آن را نمي پذيرد. مهلت يك هفته در قانون نيز براي فراهم ساختن مقدمات اين دادرسي فوري است. پس از صدور دستور نيز نبايد آن را قطعي پنداشت و مستأجر مي تواند، درخواست رسيدگي ماهوي به آن كند و دادگاه حق دارد پس از رسيدگي آن را لغو كند.
ماده 18 آيين نامه قانون در اين باره مي گويد: «در صورتي كه دستور تخليه مورد اجاره صادر شود و مستأجر به اصالت قرارداد مستند دستور شكايتي و يا مدعي تجديد قرارداد اجاره باشد، شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك تقديم مي نمايد. اعلام شكايت مانع اجراي دستور تخليه نمي باشد، مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را مدلل بداند. در اين صورت، پس از اخذ تأمين متناسب با ضرر و زيان احتمالي موجر قرار توقيف عمليات اجرايي تخليه را صادر خواهد نمود».
سرقفلي، مفهوم
در قانون ،1376 سرقفلي مفهومي به مراتب محدودتر از حق كسب و پيشه و تجارت دارد؛ دسترنج و شهرت و امانت تاجر و پيشه ور نيست و از شاخه هاي حق مالكيت موجر و اختيارهاي ناشي از آن است. از اين دادگاه، مالك مي تواند در آغاز اجاره از مستأجر سرقفلي بگيرد و امتياز «تقدم در اجاره» را به او بدهد. مستأجر هم پس از تملك حق تقدم مي تواند آنچه را تمليك كرده است به ديگران يا به مالك انتقال دهد. به مفاد ماده 6 و تبصره هاي آن توجه كنيد: «هر گاه مالك ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد، مي تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستأجر دريافت نمايد. همچنين مستأجر مي تواند در اثنأ مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند، مگر آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره .1 چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستأجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار نمايد، پس از پايان مدت اجاره مستأجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ندارد.
تبصره .2 در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستأجره منتقل نمايد، هنگام تخليه مستأجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادله روز را دارد». بدين ترتيب، سرقفلي را از ديدگاه نويسندگان قانون 1376 بايد به «حق تقدم در انتفاع» تعريف كرد، (2) حقي كه ناشي از مالكيت عين (براي موجر) يا منفعت (براي مستأجر) است.
راههاي تملك
مستأجر مي تواند حق تقدم را از دو راه بدست آورد:
1ـ از راه انتقال مستقيم از مالك و بدون مدت: در اين صورت، هنگام تخليه مي تواند بهاي اين حق را مالك بگيرد. (تبصره 2). تملك سرقفلي مانع از تخليه ملك در پايان مدت اجاره نيست، ولي را مكلف مي سازد كه، براي باز ستادن حق تقدم، بهاي آن را بدهد.
اصطلاح «طريق صحيح شرعي» در تبصره ،2 به معني بازگشت دوباره به مشهور در فقه و از ياد بردن ماده 10 ق. م واصل حاكميت اراده است. براي گريز از اين نتيجه نامطلوب، واژه شرعي را بايد به معني قانوني گرفت، زيرا فرض اين است كه قوانين ما با شرع تعارض ندارد. پس، بايد انتقالي را پذيرفت كه حقوق آن را نافذ بداند. در قانون 1356 انتقال سرقفلي بايد همراه با منافع و با سند رسمي انجام پذيرد، ليكن در قانون 1376 قيد سند رسمي، كه ناظر به انتقال از سوي مستأجر است، حذف شده و از بخش اخير ماده 6 تنها همراهي انتقال منافع با سرقفلي استنباط مي شود. در نتيجه، از اين پس، انتقال منافع و سرقفلي، با رعايت شرايط ماده يك براي اجاره دادن ملك، يا سند عادي و گواهي دو معتمد نيز ممكن است. انتقال «حق تقدم در اجاره» از سوي مالك و استقرار آن در ملك مستأجر، به هر عنوان كه باشد، همين نتيجه را مي دهد و ضرورتي ندارد كه با واژه «سرقفلي» بيان شود. مواد 7 و 8 قانون 1376 دو فرض از اين انتقال و امتياز مستأجر را در امكان مطالبه سرقفلي به هنگام تخليه و انتقال آن بيان مي كند:
ماده (7)ـ «هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زماني كه عين مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نمايد، در آن صورت مستأجر مي تواند از موجر و يا مستأجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي اسقاط حقوق خود دريافت نمايد».
مفاد اين شرط موقعيتي همانند آنچه قانون 1356 براي مستأجر محل كسب مقرر داشته است ايجاد مي كند، با تفاوت: 1ـ امتياز قانون 1356 ويژه محل كسب و پيشه و تجارت است، در حالي كه موقعيت پيش بيني شده در ماده 7 بنابر ظاهر ناشي از اطلاق حكم از آن، هر مستأجري است كه بتواند اين شرط را به سود خود به دست آورد و هيچ ارتباطي با فعاليت تجارتي و حسن شهرت او ندارد. اگر اين ظهور پذيرفته شود، سرقفلي مفهومي تازه و شگرف مي يابد. راه گريز از اين نتيجه، توسل به موقعيت ماده 6 قانون براي عام كردن قيد «ملك تجاري» و سياست آن به حكم مواد 7 تا 10 قانون است كه به سرقفلي ارتباط دارد: بدين مضمون كه، چون در نخستين ماده فصل مربوط به سرقفلي (ماده 6) قيد شده است كه: «هر گاه مالك ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد. . . » و در مواد 7 و 8 آمده است: «هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود. . . »، مقصود اشاره به اجاره مقيدي است كه ماده 6 از آن سخن گفته است. بدين ترتيب، اطلاق حكم اين مواد كه منشأ تعميم سرقفلي به اجاره محل سكونت است،از بين مي رود و قيد ماده 6 آن را مخصوص «محل تجاري» مي كند؛ تفسيري كه هم از نظر منطقي قوي است و هم از شكستن اصل حقوقي متعارف و پا گرفته اي كه سرقفلي را ويژه محل كسب كرده است، جلوگيري مي كند. وانگهي، منطق حكم مي كند كه، اگر مالك به طور مستقيم نتواند در برابر سرقفلي حق تقدم در اجاره را به مستأجر بدهد، در اثر شرط ضمن اجاره نيز نمي تواند چنين حقي را ايجاد كند (ماده 15 آيين نامه اجرايي قانون).
2) امتياز مستأجر محل كسب و پيشه به موجب حكم قانون ايجاد مي شود و ركن مهم آن ارزش اضافي است كه در نتيجه عمل مستأجر در ملك ايجاد شده است ؛ ولي در قانون 1376 سرقفلي نتيجه تراضي با مالك و تعهد او است. عبارت پايان ماده درباره امكان سر قفلي گرفتن مستأجر نيز دقيق نيست، زيرا اسقاط حق مستأجر تنها در برابر مالك معني دارد، ولي در برابر مستأجر ديگري كه حق را از او انتقال مي گيرد نابجا است، چرا كه حق خود پيش از سقوط را به او مي دهد. درست است كه، پس از انتقال حق، امتيازي كه مستأجر نخستين دارد ساقط مي شود، ليكن اين نتيجه اثر بي واسطه و مستقيم عملي حقوقي نيست و لازمه انتقال است. ماده (8)ـ مي توانست در همان ماده 7 ادغام شود و تفاوتي، جز در مورد ميزان اجاره بهاي موضوع تعهد موجر، با آن حكم ندارد، در اين ماده آمده است: «هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود كه مالك عين مستأجره را به غير مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نمايد، مستأجر مي تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه محل مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت نمايد». در اين ماده نيز اطلاق حكم آن را شامل اجاره مسكن هم مي كند و همان بحث مربوط به ماده 7 را مطرح مي سازد.
2ـ به تبع انتقال موقت منافع: قانون 1376 امتياز انتفاع مستأجر در مدت اجاره را نيز سبب ايجاد حق سرقفلي براي مستأجر دانسته است ؛ منتها، چون اين امتياز محدود به مدت معين اجاره است، ارزش آن كمتر از سرقفلي است كه در مواد 7 و 8 پيش بيني شده است. نتيجه ديگر موقت بودن حق اين است كه انتقال سرقفلي به ديگران تنها در مدت اجاره معني دارد. با پايان گرفتن مدت اجاره هم مالكيت منفعت براي مستأجر از بين مي رود و هم سرقفلي كه به تبع آن ايجاد شده است. به همين جهت، در ماده 6 آمده است كه: «مستأجر مي تواند دراثنأ مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستأجر ديگر به عنوان سرقفلي دريافت كند».
ممكن است گفته شود كه مستأجر در زمان اجاره امتيازي به دست مي آورد كه در اثنأ اجاره قابل انتقال به ديگران است، هر چند كه به مالك سرقفلي نپرداخته باشد. مفاد تبصره 1 نيز اين استنباط را تأييد مي كند، زيرا فرضي را پيش بيني كرده است كه مالك سرقفلي نگرفته و، با وجود اين، مستأجر با انتقال منافع سرقفلي گرفته است. با وجود اين، حكم ماده 9 قانون اين سخن را كه با طبيعت مفهوم سرقفلي در اين قانون سازگار است، متزلزل مي كند. در اين ماده مي خوانيم: «چنانچه مدت اجاره به پايان برسد، يا مستأجر سرقفلي به مالك نپرداخته باشد، و يا اين كه مستأجر كليه حقوق ضمن عقد را استيفأ كرده باشد، هنگام تخليه عين مستأجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت». پس، در برابر سخن پيشين مي توان گفت: در ماده 9 ايجاد حق سرقفلي براي مستأجر منوط به پرداختن سرقفلي به موجر شده است و به همين جهت «نپرداختن سرقفلي به مالك» شرط مستقلي براي حكم اخير اين ماده است كه، به عنوان نتيجه و ضمانت اجرا، اعلام مي كند: «هنگام تخليه عين مستأجره حق دريافت سرقفلي نخواهد داشت».
ولي، اين استدلال تمام نيست، زيرا 1)ضمانت اجرايي كه در پايان ماده آمده است ناظر به تخليه عين مستأجره است نه انتقال منافع به ديگري؛ 2)اگر نپرداختن سرقفلي به مالك شرط مستقل و كافي باشد، افزودن پايان مدت اجاره به آن اضافي و حشو است، زيرا در هر حال مستأجري كه سرقفلي نپرداخته حقي ندارد، خواه در مدت اجاره تخليه كند يا پس از آن ؛ 3) تمام كردن جمله نخستين كه ناظر به پرداخت سرقفلي به مالك است و آوردن واژه «همچنين» در آغاز جمله اي كه ناظر به گرفتن سرقفلي در اثنأ مدت است، (ماده 6) نشان مي دهد كه امكان گرفتن سرقفلي در مدت محدود حكم مستقل از بخش يك ماده است. در نتيجه، بايد گفت «پايان مدت اجاره، شرط سقوط سرقفلي است كه به تبع منافع عايد مستأجر شده است و شرط «نگرفتن سرقفلي» ناظر به تخليه بعد از پايان مدت و استيفأ حقوق به مواد 7 و 8 ارتباط دارد. به طور خلاصه، قرائن تأييد كننده هر يك از دو احتمال،جمع دو حكم را براي مجري و مفسر قانون دشوار مي سازد و عدم مهارت در فنون قانونگذاري باعث سرگرداني دادرسان و دو طرف دادرسي مي شود. با وجود اين، راه حل نخست ترجيح دارد.
آيا مفهوم سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت قابل جمع است؟
با مفهوم تازه اي كه قانون 1376 براي «سرقفلي» ارائه كرده است، اين پرسش مطرح مي شود كه آيا سرقفلي جانشين حق كسب و پيشه و تجارت شده و تنها احكام و آثار آن تغيير كرده است؟ يا مي توان گفت، آنچه در اين قانون آمده ناظر به سرقفلي است نه حق كسب و پيشه و تجارت كه محصول فعاليت و حسن نيت مستأجر است و قانون 1356 از آن حمايت مي كند؟ پاسخ اين پرسش را تبصره ماده 10 قانون بدين عبارت مي دهد كه: «مطالبه هر گونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط استيجاري ممنوع مي باشد». بهاي حق كسب و پيشه و تجارت يكي از آن گونه هاي ممنوع است. پس، نمي توان ادعا كرد مستأجري كه حق سرقفلي ندارد، بابت حق كسب و پيشه و تجارت حق دارد. ماده واحده 1356 و ساير قرائن و فتاوا نشان مي دهد كه قانونگذار كنوني مايل به پذيرش حق مستأجر به عنوان حاصل كار او ندارد و مي خواهد همه چيز را به تراضي و عقد اجاره و مالكيت موجر بازگرداند و حكمت قانون 1376 برداشت چتر حمايت قانون 1356 و بازگرداندن حكومت قانون مدني و ضابطه هاي فقهي است. زيرا، به مستأجر محل كسب و پيشه امكان مي دهد كه، در مدت اجاره از حق سرقفلي سود برد و آن را به ديگران واگذار كند؛ امتيازي كه با عرف تجارتي سازگارتر و با مصالح اجتماعي همگام تر است. از نظر منطقي نيز دلالت تبصره يك بر امكان سرقفلي گرفتن در مدت اجاره به مراتب قويتر از قرائن مخالف است.
اثر سلب حق انتقال به غير
انتقال سرقفلي در مدت اجاره مشروط بر اين است كه حق انتقال به غير از مستأجر سلب نشده باشد. اين قيد، نشان تراضي بر لزوم مباشرت مستأجر در انتفاع و از بين رفتن انتقال سرقفلي است. حكم قانون نوعي رجعت به اصول پذيرفته در قانون مدني و فقه نيز هست، زيرا اصل انتقال پذيري منافع را پذيرفته و به قانون مدني بازگشته است. حق انتقال به غير را براي مستأجر مي شناسد، مگر اين كه ضمن عقد اجاره حق انتفاع به غير از او سلب شده باشد ؛ در حالي كه ماده 10 قانون 1356 اصل را وارونه ساخته بود. به مفاد ماده 10 آن قانون توجه كنيد: «مستأجر نمي تواند منافع مورد اجاره را كلا يا جزئا يا به نحو اشاعه به غير انتقال دهد يا واگذار نمايد، مگر اين كه كتبا اين اختيار به او داده شده باشد». اين حكم با تمليكي بودن عقد اجاره تناسب ندارد، زيرا، اگر پذيرفته شود كه موجر منافع ملك يا صلاحيت انتفاع را به مستأجر تمليك مي كند، مالك جديد منافع نيز، همچون مالك پيشين، براي انتقال ملك خود نياز به تحصيل اذن ديگري (انتقال دهنده) ندارد؛ چنان كه قانون مدني نيز، در پي اعلام تمليكي بودن اجاره، مقرر مي دارد:«مستأجر مي تواند عين مستأجره را به ديگري اجاره بدهد، مگر اين كه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد». اين حكم در مقام اجراي قاعده عام تري است كه به موجب آن: «هر مالكي نسبت به مايملك خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردي كه قانون استثنأ كرده باشد». انتقال دادن همراه با انتفاع و استعمال از اركان سلطه مالك است و بايد آن را در زمره توابع ضروري ملكيت شمرد. پس، به اين اعتبار است كه گفته مي شود قانون 1376 رجعت به اصل كرده است.
پاورقي:
1ـ با وجود اين، در مورد اجاره محل كسب و پيشه، اجراي قانون 1356 بر اجاره هاي شفاهي يا سند عادي بي تشريفات، با هدف و روح ماده يك قانون مخالف است. تفاوت اجاره مسكن و محل كسب ناشي از تعارض قانون 1376 با قانون 1356 در بخش تخليه و سرقفلي است، در حالي كه در اجاره مسكن قوانين عمومي حاكم بر هر دو (تراضي و قانون مدني) يكي است. پس، ناچار بايد اجاره محل كسب را تابع تراضي و قانون مدني شمرد. 2ـ حق كسب و پيشه و تجارت به «نقد در اجاره» تعبير مي شد، ولي در اين قانون مالك (موجر) هم مي توان از مستأجر سرقفلي بگيرد؛ در حالي كه به اجاره مالك منافع نيست و به تبع مالكيت عين آن را دارد. پس، بهتر است سرقفلي را حق تقدم در انتفاع تعريف كنيم كه مشترك ميان موجر و مستأجر است.
منبع : مجله كانون آذربايجان
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر