تاكيد كارشناسان بر خروج سريع بازار مسكن از فضاي گلخانه‌اي
وام خريد مسكن خطرناك است؟
پيشنهاد به‌كارگيري دو روش ضدتورمي براي تامين مالي خريداران مسكن
گروه مسكن- ليلا درخشان: حكايت منع دسترسي خريداران مسكن به وام بانكي ماجراي بيماري است كه براي جلوگيري از تشديد بيماري، به جاي «درمان» راهكار «حبس‌خانگي» را برايش تجويز مي‌كنند.
کارشناسان اقتصاد مسكن ضمن موضع‌گيري در برابر اين رويه، با توجه به اظهارنظر اخير رييس كل بانك مركزي كه آزاد كردن تسهيلات خريد مسكن را باعث افزايش يك‌دفعه تقاضا دانسته، تصريح كرده‌اند: چنانچه روال منطقي و طبيعي حمايت بانكي از خريداران مسكن به شكل ضدتورمي برقرار شود، نه‌تنها محركي براي رشد قيمت مسكن محسوب نمي‌شود بلكه باعث عبور بازار مسكن و ساخت‌وساز از ركود طولاني‌مدت شده و چرخه معيوب فعلي در مبادلات ملكي را اصلاح خواهد كرد.
اين كارشناسان در گفت‌وگو با دنياي‌اقتصاد، پيشنهاد كردند: تسهيلات خريد مسكن در تهران و كلانشهرها كه فاصله زيادي بين قيمت و قدرت خريد مسكن در آنجا وجود دارد، به‌صورت «سهميه مشخص ماهانه» احيا شود تا از يك‌سو مسير صاحبخانه شدن هموار شود و از سوي ديگر از هجوم گسترده براي دريافت وام كه احتمال تحريك آني قيمت را در پي دارد، جلوگيري شود.
به گزارش دنياي‌اقتصاد، در حال حاضر ساده‌ترين راهي كه براي كنترل قيمت مسكن انتخاب شده، دور نگه داشتن بازار تقاضاي مسكن از تسهيلات بانكي است. دولت با اين توجيه كه سال 86 سيل وام‌هاي چند ده ميليون توماني در راه خانه‌دار شدن مردم جاري شد و در همان زمان قيمت مسكن تحت تاثير نقدينگي زياد از حد، بيش از 80 درصد رشد كرد، طي دو سال و نيم اخير، مجوز اعطاي وام خريد مسكن به عموم مردم – در ماه‌هاي اخير به برخي گروه‌ها و اشخاص اين تسهيلات داده شده است- را ممنوع كرده و در آخرين اظهارنظر از سوي رييس كل بانك مركزي بر خطرناك بودن اين وام تاكيد شده است.
هرچند شواهد در بازار غيررسمي خريد و فروش وام بانكي نشان از نياز جدي و گسترده به تسهيلات خريد مسكن دارد؛ به‌طوري‌كه وام‌هاي غيرمرتبط همچون تعميرات منزل، پزشكي و... براي خانه‌دار شدن مورد استفاده قرار مي‌گيرد، اما ظاهرا تبعات گراني مسكن از نظر مسوولان گران‌تر از ضعف كنوني قدرت خريد مسكن است و همين نگاه، بازار مسكن را در فضاي گلخانه‌اي محبوس كرده است.
كارشناسان در اين باره معتقدند بازار مسكن كنوني بيماري كمبود عرضه در مقابل تقاضا را دارد و چون اين بيماري حاد است، وام خريد مي‌تواند قيمت‌ها را دستخوش تغيير كند. اما مسوولان به جاي علاج آن، جلوي وام را گرفته‌اند كه اين در درازمدت تبعات منفي دارد.
ابتلاي مسكن به بيماري هلندي
دکترکمال اطهاری، کارشناس مسکن در اين باره به دنیای‌اقتصاد گفت: ابتلا به بیماری هلندی – برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا- عمده‌ترین مشکل بازار مسکن است که با وقوع آن دولت به عنوان متولي اقتصاد كلان وارد ميدان شده و سعي مي‌كند به‌طور مصنوعي از طريقي غير از افزايش توليد مسكن، قيمت را پايين نگه دارد. اين اتفاق را مي‌توان به رشد نامتعارض تعبیر کرد. از این‌رو بروز هر نوسانی در این بازار فراتر از تاثیرات تزریق وام خرید مسکن است. در واقع کنش‌ها و واکنش‌هایی که در حوزه مسکن رخ مي‌دهد به مسائل بنیادی آن برمی‌گردد و این تصور اشتباه است که تحرک قیمت‌ها در بازار مسکن به وام خرید نسبت داده شود.
وی با اشاره به برخی از اظهار نظرها مبنی بر اینکه افزایش قیمت مسکن در سال‌های 85 و 86 به دلیل واگذاری وام خرید بوده است گفت: عوامل متعددی در رشد قیمت مسکن در آن سال‌ها دخیل بوده است که عمده آن به عبور مسکن از دوران رکود مربوط است و از این رو ارتباط افزایش قیمت‌ها به تخصیص وام مسکن اظهارنظر نادرستی است.
سهم ناچیز وام خرید مسکن در قيمت
اما در این بین رضا بختیاری، کارشناس بورس و بانک بین افزایش قیمت مسکن و تزریق وام خرید به بازار مسکن در سال 86 رابطه مستقیمی مي‌داند هرچند وي براین باور است که در آن دوره سیستم واگذاری وام خرید به شیوه الان نبود و بانک‌هاي خصوصی در مقابل ارائه سند مالکیت نیز وام ارائه مي‌دادند و همین امر موجب افزایش قیمت شد اما در شرایط فعلی با توجه به اینکه ارائه وام خرید لزوما در مقابل خرید مسکن صورت مي‌گیرد نمی‌توان گفت که وام خرید مولفه تاثیرگذاری در افزایش قیمت مسکن است. بختیاری همچنین هدایت وام بنگاه‌های زودبازده درسال 86 در مسیر سرمایه‌گذاری مسکن را از دیگر دلایل افزایش قیمت مسکن ارزیابی کرد.
وی مشکل عمده مسکن را نامعادله عرضه و تقاضا از سالیان دور دانست و گفت: وام خرید در کلانشهرها بخش ناچیزی از سبد هزينه‌اي خرید مسکن را پوشش مي‌دهد و با این شرایط اشاعه این وام نمی‌تواند تاثیرات تورمی و تحریک قیمت‌ها را به دنبال داشته باشد.
به اعتقاد این کارشناس بانکی، کنترل تقاضای مسکن راهکار حل معضل مسکن نیست و فقط افزایش عرضه است که منجر به ایجاد تعادل پايدار در عرضه و تقاضای مسکن و درنهایت کنترل قیمت‌ها در این بازار مي‌شود.
بختیاری با اشاره به اینکه در بسیاری از کشورهای دنیا تزریق تسهیلات خرید مسکن به هیچ وجه تاثیری در تحرک قیمت‌ها ندارد تاکید کرد: در اکثر کشورها به دلیل تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن به هیچ وجه ارائه تسهیلات خرید مسکن قادر نیست که کوچک‌ترین تحرکی در قیمت‌ها ایجاد کند.
وام خريد باعث رونق ساخت مي‌شود
دكتر بابک حاجیان يك كارشناس ديگر مسكن با اشاره به اینکه مسیر مسکن مهر در جهت ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است گفت: باتوجه به اینکه در حال حاضر دولت با تسریع در ساخت‌وسازهای مسکن مهر به دنبال افزایش عرضه مسکن است لذا متولیان امر مي‌توانند بدون دغدغه از این بابت اقدام به افزایش تسهیلات خرید مسکن کنند.
وی تاکید کرد: زمانی عرضه تسهیلات خرید باعث تحرک قیمت‌ها مي‌شود که تقاضا از عرضه پیشی بگیرد اما حال که چنین رویه‌ای حاکم نیست و با سرعت گرفتن ساخت‌وسازهای مسکن مهر اوضاع عرضه مناسب شده است به نظر مي‌رسد که دولت باید بدون هیچ دغدغه‌اي اقدام به واگذاری تسهیلات خرید به مردم کند.
این کارشناس مسکن اذعان داشت: ارائه تسهیلات خرید مسکن برخلاف آنچه که به نظر مي‌رسد باعث افزایش تولید مسکن مي‌شود چراکه وقتی سازندگان خیالشان راحت باشد که نقدینگی لازم در جامعه وجود دارد و مردم قدرت خرید دارند بدون دغدغه به ساخت‌وساز ادامه مي‌دهند که این رویه باعث رونق مسکن و ایجاد اشتغال خواهد شد. این در حالی است که اگر نقدینگی لازم در دست مردم نباشد
انبوه‌سازان انگیزه‌اي برای تولید مسکن ندارند چرا که مشکل خواب و حبس سرمایه آنها را در تولید مسکن بی‌انگیزه مي‌کند که نتیجه آن تعمیق رکود مسکن خواهد بود.
مشکل تراکم تقاضا است
اما استدلال رییس هیات‌مدیره کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان کشور این است که تراکم تقاضای مسکن و عدم عرضه متناسب با تقاضا باعث مي‌شود که برخی از سودجویان از این قضیه سوءاستفاده کرده و با کسب اطلاع از وجود نقدینگی در دست مردم اقدام به افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن کنند.
ايرج رهبر خاطرنشان ساخت: به عنوان مثال در سال 86 به دلیل اینکه وام خرید مسکن از سوی بانک‌های خصوصی متعددي عرضه مي‌شد تولیدکنندگان سود جو از این فرصت استفاده کرده و با آگاهی از میزان بالای وام خرید مسکن قیمت‌ها را افزایش دادند.
وي تاکید کرد: تورم‌زا بودن وام خرید مسکن با این شرایط و با در نظر گرفتن تراکم تقاضا امری کاملا بدیهی است و بر این اساس پیشنهاد مي‌شود که وام خرید مسکن در قالب وام ساخت به انبوه‌سازان پرداخت شود و سپس بعد از اتمام ساخت به خریداران منتقل شود که اعمال این فرآیند در نهایت به نفع عرصه مسکن خواهد بود.
حبس متقاضیان در حصار مسکن
همچنین دکتربیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران براین باور است که ارائه تسهیلات خرید مسکن در همه جای دنیای یک روند طبیعی در پرداخت تسهیلات مسکن است و تاثیر آن در افزایش قیمت‌ها ناچیز است.
وی گفت: شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن باعث تحریک قیمت‌ها در این بخش مي‌شود و در این بین محدود کردن وام خرید مسکن به این شکاف دامن مي‌زند.
وی همسو با سایر کارشناسان مسکن بر این باور است که محدود کردن وام خرید مسکن تاثیری در کنترل قیمت‌ها ندارد؛ چرا که این مولفه به عنوان یک عنصر حاشیه‌اي در امر تعیین قیمت مسکن نقش بازی مي‌کند.
این کارشناس مسکن اذعان داشت: نامعادله عرضه و تقاضای مسکن باعث ایجاد عارضه در این بازار شده است که به افزایش قیمت‌ها منجر می‌شود و از این رو دولت به جای اینکه برای حل این مشکل حجم تولید را افزایش دهد اقدام به کنترل تقاضا و حبس آن در قالب محدودکردن وام خرید کرده است.
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر