دنياي اقتصاد- مجوزی که ماه گذشته برای خرید و فروش قانونی اوراق وام 20 میلیونی مسکن صادر شد، اکنون رمق بازار غیررسمی تسهیلات بانکی را گرفته و دلالان را به تکاپو برای حفظ مشتری و تداوم فروش وکالتی وام واداشته است. متقاضیان خرید مسکن و حتی سازنده‌ها در حال حاضر 20 میلیون تومان تسهیلات 12 درصدی را بدون نوبت و بدون سپرده‌گذاری، از طریق فرابورس و از دارنده اوراق این تسهیلات، به قیمت حدود 3 میلیون تومان خریداری می‌کنند که این باعث افت مبادله وام 18 میلیونی در بازار شده است.
هراس بازار غيررسمي وام از مجوز خريد 20 ميليون تومان تسهيلات مسكن
حذف دلالان از بازار وام مسكن؟
مزاياي اخذ وام خريد مسكن از فرا بورس
فعاليت شركت‌هاي دلال وام به رغم تذكر و اخطارهاي مكرر بانكمركزي
نحوه استفاده قانوني از وام‌خريد براي ساخت
فريد قديري
تقاضاي مستمر در بازار غيررسمي وام براي دريافت تسهيلات خريد مسكن سرانجام باعث ايجاد يك راه قانوني و قابل تاييد مسوولان بانكي شد تا متقاضيان خريد مسكن با ورود به اين راه بتوانند بدون نوبت و بدون سپرده‌گذاري با پرداخت مبلغي حدود 3 ميليون تومان، به 20 ميليون تومان وام 12 درصدي دست پيدا كنند. اما در حالي‌كه اين مسير قانوني حدود يك ماه و نيم است كه باز شده، هنوز پاي دلالان وام از بازار بسته نشده است و واسطه‌هاي تسهيلات بانكي در عين هراس از تشكيل بازار شفاف فرابورس، كماكان با ارائه پيشنهادهاي 18، 20، 40، 50، 70 و 100 ميليون توماني به متقاضيان، آنها را به سمت بازار غيررسمي وام و خريد وكالتي مسكن هدايت مي‌كنند. اين واسطه‌ها همچنين به ازاي فراهم كردن هر اندازه تسهيلات مورد نياز متقاضي، معادل 8 تا 12 درصد ارزش وام، حق‌كميسيون دريافت مي‌كنند.
حال با توجه به دو مسير يكي قانوني و ديگري غيرقانوني براي اخذ وام مسكن، كدام يك ريسك‌پايين و سود بالاي اقتصادي را نصيب خريداران مسكن مي‌كند؟
از اواسط آبان ماه امسال بانك‌مسكن –تنها بانك ارائه‌كننده انواع تسهيلات خريد و ساخت مسكن- مجوز رسمي خريد و فروش امتياز يا همان اوراق وام خريد مسكن را صادر كرد كه به موجب آن، دارندگان اين امتياز با در دست داشتن اوراق مي‌توانند به فرابورس- طبقه هفتم ساختمان بورس اوراق بهادار- مراجعه كنند و اوراق را با قيمتي كه در آنجا بر اساس عرضه و تقاضا در هر روز مشخص مي‌شود، به متقاضيان اين تسهيلات واگذار كنند.
در حال حاضر تنها امكان قانوني براي دسترسي آني به تسهيلات خريد مسكن، خريد اوراق از فرابورس است كه دارندگان اين اوراق به‌واسطه سپرده‌گذاري طولاني كه در بانك مسكن انجام داده‌اند 40 برگه اوراق 500 هزار توماني به‌نام آنها درآمده كه اين برگه‌ها با قيمت كل 3 ميليون و 100 هزار تومان قابل انتقال رسمي به متقاضي جديد اوراق است. خريدار اوراق مي‌تواند بعد از انتقال نام در فرابورس، به بانك مسكن مراجعه كند و اوراق را به تسهيلات ريالي معادل 20 ميليون تومان تبديل كند كه بايد در مدت 10 تا 15 سال با اقساط حدود 200 هزار تا 250 هزار تومان آن را بازپرداخت كند. با اين امكان، كساني كه تصميم به خريد مسكن گرفته‌اند، اما پول كافي ندارند، مي‌توانند به كساني كه قصد خريد مسكن نداشته و با هدف كسب سود بانكي در بانك‌مسكن سپرده‌گذاري كرده‌اند مراجعه كرده و امتياز اين سپرده‌گذاري را كه به «اوراق» تبديل شده از آنها خريداري كنند.
در حال حاضر مسير قانوني خريد تسهيلات خريد مسكن فقط به 20ميليون تومان منتهي مي‌شود، اين در حالي است كه در بازار غير رسمي، اين تسهيلات تقريبا سقف ندارد.آنچه باعث شده طي سال‌هاي اخير بازار غير رسمي وام خريد مسكن راه‌اندازي شود، دو شرطي است كه بانك‌ها براي ارائه تسهيلات مسكن رعايت مي‌كنند. دريافت تسهيلات 18ميليوني يا 20 ميليوني خريد مسكن از بانك نيازمند «سپرده‌گذاري قابل‌توجهي» است كه بعد از انجام آن، «طول مدت انتظار» نيز بايد رعايت شود، اما در بازار غيررسمي، متقاضيان با پرداخت مبلغي به عنوان كارمزد، اين دو شرط را از كسي كه آنها را رعايت كرده خريداري مي‌كنند و تسهيلاتي كه بنام او درآمده را به نام خود منتقل مي‌كنند.
جزئيات وام 20 ميليوني فرابورس
به گزارش خبرنگار دنياي‌اقتصاد، از 11آبان تاكنون كه امكان معاملات اوراق 20 ميليون توماني وام خريد مسكن در فرابورس بوجود آمده تاكنون بيش از 25 درصد از اين اوراق خريد و فروش شده كه اين رقم از سوي مسوولان بانكي، نشانه استقبال از اوراق عنوان شده است. نماد مهرماه فرابورس نشان مي‌دهد در اين مدت 100 هزار و 951 برگه 500هزار توماني به ارزش 8 ميليارد تومان معامله شده كه هر برگه به‌طور متوسط 80 هزار تومان فروخته شده است. نماد آبان ماه نيز حاكي از معامله 15 هزار و 588 برگه بوده كه حدود 12 ميليارد و 100 هزار تومان ارزش معاملاتي آن بوده است.
اميد قائمي مدير عامل فرابورس با توضيح بيشتر درباره نحوه خريد اوراق مسكن به دنياي‌اقتصاد گفت: براي دريافت 20 ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن بايد 40 برگه 500 هزار توماني از اين اوراق خريداري شود. وي افزود: اين اوراق اولين كالايي است كه در بازار سرمايه عرضه مي‌شود و مخاطبان آن پس‌اندازي ندارند، بلكه احتياج به منابع مالي دارند.
مدير عامل فرابورس تصريح كرد: در اين محل، متقاضي اوراق و خريدار اوراق مي‌تواند ثبت‌نام كند كه بعد از رساندن دو طرف به هم، نقل و انتقال اوراق قطعي مي‌شود.
اوراق به انبوه‌سازان هم تعلق مي‌گيرد
به گزارش خبرنگار دنياي‌اقتصاد، اوراق 20 ميليوني كه در فرابورس معامله مي‌شود، شامل حال سازنده‌ها نيز خواهد شد.
اين اوراق علاوه بر اينكه به متقاضيان خريد مسكن تعلق مي‌گيرد، قابل مصرف توسط انبوه‌سازان نيز است به‌طوري‌كه سازنده‌ها به ازاي هر واحد مي‌توانند 20 ميليون از اين اوراق را دريافت كنند و طول دوره تنفس بازپرداخت آن 18 ماه خواهد بود.
بازارگرمي دلالان وام
اما در حالي‌كه اوراق وام 20 ميليون توماني خريد مسكن در فرابورس قابل خريد و فروش است و بازار غيررسمي معاملات وام تحت تاثير اين بازار شفاف قرار گرفته، برخي دلالان وام در مشاوره‌هايي كه به مشتري مي‌دهند تلاش مي‌كنند فرابورس را كم‌بازده جلوه دهند. خبرنگار دنياي‌اقتصاد ديروز در قالب مشتري به تعدادي از اين واسطه‌ها مراجعه كرد و پرسيد آيا خريد اوراق از آنها با صرفه‌تر است يا از فرابورس؟ و در پاسخ شنيد: در فرابورس حدود دو سه روز زمان مي‌برد تا اوراق به‌نام زده شود، اما در شركت‌هاي مشاوره‌اي همان لحظه مراجعه، اوراق منتقل مي‌شود. همچنين در فرابورس امكان خريد 40 برگه 500 هزار توماني در آن واحد كم است و بايد در ليست انتظار قرار بگيريم، اما در اين شركت‌ها، 20 برگه يك ميليوني در جا حاضر و آماده فروش است. اين شركت‌ها هر برگه را حدود 10 تا 20 هزار تومان گرانتر ارائه مي‌كنند. در حال حاضر خريد و فروش وام 18ميليوني در مقايسه با اوراق 20ميليوني كم‌رونق شده كه مهمترين علت آن، خريد و فروش وكالتي و عدم انتقال قطعي ملك در حالت وام 18ميليوني است. در بازار غيررسمي، وام‌هاي با نرخ سود 24 درصد نيز وجود دارد كه سقف ندارند و 70 درصد ارزش ملك را پوشش مي‌دهد، اما همه اين وام‌ها به‌صورت وكالتي منتقل مي‌شود و در نتيجه خريدار مسكن بايد ملك را به‌نام صاحب اوليه وام كند.
تبعات بازار غيررسمي وام تاكنون بارها توسط بانكمركزي در قالب هشدارنامه اعلام شده، اما ظاهرا امكان تعطيلي اين بازار وجود ندارد.
هراس بازار غيررسمي وام از مجوز خريد 20 ميليون تومان تسهيلات مسكن
حذف دلالان از بازار وام مسكن؟
مزاياي اخذ وام خريد مسكن از فرا بورس
فعاليت شركت‌هاي دلال وام به رغم تذكر و اخطارهاي مكرر بانكمركزي
نحوه استفاده قانوني از وام‌خريد براي ساخت
فريد قديري
تقاضاي مستمر در بازار غيررسمي وام براي دريافت تسهيلات خريد مسكن سرانجام باعث ايجاد يك راه قانوني و قابل تاييد مسوولان بانكي شد تا متقاضيان خريد مسكن با ورود به اين راه بتوانند بدون نوبت و بدون سپرده‌گذاري با پرداخت مبلغي حدود 3 ميليون تومان، به 20 ميليون تومان وام 12 درصدي دست پيدا كنند. اما در حالي‌كه اين مسير قانوني حدود يك ماه و نيم است كه باز شده، هنوز پاي دلالان وام از بازار بسته نشده است و واسطه‌هاي تسهيلات بانكي در عين هراس از تشكيل بازار شفاف فرابورس، كماكان با ارائه پيشنهادهاي 18، 20، 40، 50، 70 و 100 ميليون توماني به متقاضيان، آنها را به سمت بازار غيررسمي وام و خريد وكالتي مسكن هدايت مي‌كنند. اين واسطه‌ها همچنين به ازاي فراهم كردن هر اندازه تسهيلات مورد نياز متقاضي، معادل 8 تا 12 درصد ارزش وام، حق‌كميسيون دريافت مي‌كنند.
حال با توجه به دو مسير يكي قانوني و ديگري غيرقانوني براي اخذ وام مسكن، كدام يك ريسك‌پايين و سود بالاي اقتصادي را نصيب خريداران مسكن مي‌كند؟
از اواسط آبان ماه امسال بانك‌مسكن –تنها بانك ارائه‌كننده انواع تسهيلات خريد و ساخت مسكن- مجوز رسمي خريد و فروش امتياز يا همان اوراق وام خريد مسكن را صادر كرد كه به موجب آن، دارندگان اين امتياز با در دست داشتن اوراق مي‌توانند به فرابورس- طبقه هفتم ساختمان بورس اوراق بهادار- مراجعه كنند و اوراق را با قيمتي كه در آنجا بر اساس عرضه و تقاضا در هر روز مشخص مي‌شود، به متقاضيان اين تسهيلات واگذار كنند.
در حال حاضر تنها امكان قانوني براي دسترسي آني به تسهيلات خريد مسكن، خريد اوراق از فرابورس است كه دارندگان اين اوراق به‌واسطه سپرده‌گذاري طولاني كه در بانك مسكن انجام داده‌اند 40 برگه اوراق 500 هزار توماني به‌نام آنها درآمده كه اين برگه‌ها با قيمت كل 3 ميليون و 100 هزار تومان قابل انتقال رسمي به متقاضي جديد اوراق است. خريدار اوراق مي‌تواند بعد از انتقال نام در فرابورس، به بانك مسكن مراجعه كند و اوراق را به تسهيلات ريالي معادل 20 ميليون تومان تبديل كند كه بايد در مدت 10 تا 15 سال با اقساط حدود 200 هزار تا 250 هزار تومان آن را بازپرداخت كند. با اين امكان، كساني كه تصميم به خريد مسكن گرفته‌اند، اما پول كافي ندارند، مي‌توانند به كساني كه قصد خريد مسكن نداشته و با هدف كسب سود بانكي در بانك‌مسكن سپرده‌گذاري كرده‌اند مراجعه كرده و امتياز اين سپرده‌گذاري را كه به «اوراق» تبديل شده از آنها خريداري كنند.
در حال حاضر مسير قانوني خريد تسهيلات خريد مسكن فقط به 20ميليون تومان منتهي مي‌شود، اين در حالي است كه در بازار غير رسمي، اين تسهيلات تقريبا سقف ندارد.آنچه باعث شده طي سال‌هاي اخير بازار غير رسمي وام خريد مسكن راه‌اندازي شود، دو شرطي است كه بانك‌ها براي ارائه تسهيلات مسكن رعايت مي‌كنند. دريافت تسهيلات 18ميليوني يا 20 ميليوني خريد مسكن از بانك نيازمند «سپرده‌گذاري قابل‌توجهي» است كه بعد از انجام آن، «طول مدت انتظار» نيز بايد رعايت شود، اما در بازار غيررسمي، متقاضيان با پرداخت مبلغي به عنوان كارمزد، اين دو شرط را از كسي كه آنها را رعايت كرده خريداري مي‌كنند و تسهيلاتي كه بنام او درآمده را به نام خود منتقل مي‌كنند.
جزئيات وام 20 ميليوني فرابورس
به گزارش خبرنگار دنياي‌اقتصاد، از 11آبان تاكنون كه امكان معاملات اوراق 20 ميليون توماني وام خريد مسكن در فرابورس بوجود آمده تاكنون بيش از 25 درصد از اين اوراق خريد و فروش شده كه اين رقم از سوي مسوولان بانكي، نشانه استقبال از اوراق عنوان شده است. نماد مهرماه فرابورس نشان مي‌دهد در اين مدت 100 هزار و 951 برگه 500هزار توماني به ارزش 8 ميليارد تومان معامله شده كه هر برگه به‌طور متوسط 80 هزار تومان فروخته شده است. نماد آبان ماه نيز حاكي از معامله 15 هزار و 588 برگه بوده كه حدود 12 ميليارد و 100 هزار تومان ارزش معاملاتي آن بوده است.
اميد قائمي مدير عامل فرابورس با توضيح بيشتر درباره نحوه خريد اوراق مسكن به دنياي‌اقتصاد گفت: براي دريافت 20 ميليون تومان تسهيلات خريد مسكن بايد 40 برگه 500 هزار توماني از اين اوراق خريداري شود. وي افزود: اين اوراق اولين كالايي است كه در بازار سرمايه عرضه مي‌شود و مخاطبان آن پس‌اندازي ندارند، بلكه احتياج به منابع مالي دارند.
مدير عامل فرابورس تصريح كرد: در اين محل، متقاضي اوراق و خريدار اوراق مي‌تواند ثبت‌نام كند كه بعد از رساندن دو طرف به هم، نقل و انتقال اوراق قطعي مي‌شود.
اوراق به انبوه‌سازان هم تعلق مي‌گيرد
به گزارش خبرنگار دنياي‌اقتصاد، اوراق 20 ميليوني كه در فرابورس معامله مي‌شود، شامل حال سازنده‌ها نيز خواهد شد.
اين اوراق علاوه بر اينكه به متقاضيان خريد مسكن تعلق مي‌گيرد، قابل مصرف توسط انبوه‌سازان نيز است به‌طوري‌كه سازنده‌ها به ازاي هر واحد مي‌توانند 20 ميليون از اين اوراق را دريافت كنند و طول دوره تنفس بازپرداخت آن 18 ماه خواهد بود.
بازارگرمي دلالان وام
اما در حالي‌كه اوراق وام 20 ميليون توماني خريد مسكن در فرابورس قابل خريد و فروش است و بازار غيررسمي معاملات وام تحت تاثير اين بازار شفاف قرار گرفته، برخي دلالان وام در مشاوره‌هايي كه به مشتري مي‌دهند تلاش مي‌كنند فرابورس را كم‌بازده جلوه دهند. خبرنگار دنياي‌اقتصاد ديروز در قالب مشتري به تعدادي از اين واسطه‌ها مراجعه كرد و پرسيد آيا خريد اوراق از آنها با صرفه‌تر است يا از فرابورس؟ و در پاسخ شنيد: در فرابورس حدود دو سه روز زمان مي‌برد تا اوراق به‌نام زده شود، اما در شركت‌هاي مشاوره‌اي همان لحظه مراجعه، اوراق منتقل مي‌شود. همچنين در فرابورس امكان خريد 40 برگه 500 هزار توماني در آن واحد كم است و بايد در ليست انتظار قرار بگيريم، اما در اين شركت‌ها، 20 برگه يك ميليوني در جا حاضر و آماده فروش است. اين شركت‌ها هر برگه را حدود 10 تا 20 هزار تومان گرانتر ارائه مي‌كنند. در حال حاضر خريد و فروش وام 18ميليوني در مقايسه با اوراق 20ميليوني كم‌رونق شده كه مهمترين علت آن، خريد و فروش وكالتي و عدم انتقال قطعي ملك در حالت وام 18ميليوني است. در بازار غيررسمي، وام‌هاي با نرخ سود 24 درصد نيز وجود دارد كه سقف ندارند و 70 درصد ارزش ملك را پوشش مي‌دهد، اما همه اين وام‌ها به‌صورت وكالتي منتقل مي‌شود و در نتيجه خريدار مسكن بايد ملك را به‌نام صاحب اوليه وام كند.
تبعات بازار غيررسمي وام تاكنون بارها توسط بانكمركزي در قالب هشدارنامه اعلام شده، اما ظاهرا امكان تعطيلي اين بازار وجود ندارد.
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر