رييس اتحاديه مشاوران املاك كه عموم مردم او را به‌خاطر اظهارنظرهاي مكرر در مورد كاهش قيمت مسكن و وعده‌هايش نسبت به تامين شرايط مناسب براي خانه‌دار شدن، «پدر بازار املاك» لقب داده‌اند؛ در گفت‌وگويي مفصل و متفاوت با «دنياي‌اقتصاد» به تشريح مجموعه عواملي پرداخته كه يكبار در سال 86 موج بزرگي از التهاب قيمت در بازار مسكن را به‌وجود آورد و همزمان رشد تاريخي ارزش ملك را منجر شد.
مصطفي‌قلي خسروي گراني 80 درصدي مسكن در آن سال را به انفجار بمبي تشبيه مي‌كند كه كليدش را بانك‌ها با پرداخت وام خانوادگي روشن كردند و سوداگران ملك با دميدن در آتش، دامنه اين انفجار را افزايش دادند.رييس صنف بنگاه‌هاي املاك مي‌گويد مافياي مسكن كه سه سال پيش براي اولين بار مطرح شد و گراني‌ها به مافيا نسبت داده شد، به آن شكلي كه عمدا در بازار كارخرابي كند هرگز وجود خارجي نداشته و ندارد، اما نحوه پرداخت وام خريد و رفتار خودسرانه عده‌اي از وام‌گيرنده‌ها نشان داد در كشور ما فرهنگ استفاده از تسهيلات خريد مسكن وجود ندارد. اين وام‌ها به جاي آنكه دست مصرف‌كننده واقعي برسد افرادي با بنام زدن خانه‌هايشان به همسر، پدر، مادر و فرزند، اين تسهيلات را دريافت و در راه خريدهاي سرمايه‌اي و سوداگري مسكن صرف كردند. نتيجه آن شد كه ولع خريد آپارتمان با نقدينگي فراوان در دست سوداگران، بازار را فرا گرفت و بلافاصله قيمت‌ها را رشد داد.
خسروي به نقش «حرف و شايعه» در نوسان قيمت مسكن نيز اعتقاد دارد و مي‌گويد: «وقتي مركزي بدون هماهنگي، آماري از رشد قيمت مسكن اعلام مي‌كند، بلافاصله سوداگران از آن سوءاستفاده مي‌كنند و قيمت ملك را به همان اندازه افزايش مي‌دهند. ملك ميوه يا خودرو نيست كه دولت براي كنترل قيمت، از خارج وارد كند. صحبت درباره قيمت مسكن سياست مي‌خواهد، نمي‌شود هر طور كه هست همان‌گونه گفت. من معمولا قيمت‌ها را چند درصد پايين‌تر از آنچه كه هست در مصاحبه‌ها اعلام مي‌كنم.»
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران كه رياست اتحاديه كشوري را نيز برعهده دارد، نسبت به خطري كه از ناحيه سرمايه‌‌هاي سرگردان كماكان متوجه بازار مسكن است، اين‌گونه هشدار مي‌دهد: «سوداگران و سفته‌بازان ملك، زير خاكستر هستند و از بين نرفته‌اند. اين گروه در حاشيه بازار نشسته، اما بيرون نرفته و در كمين هستند تا در موقعيت مناسب وارد بازار شوند. سوداگران تا زماني‌كه اين دولت روي كار است و روي گردن آنها پا گذاشته كاري نمي‌توانند انجام دهند.» خسروي به نقش مردم در شكل‌گيري ركود و رونق مسكن نيز اعتقاد دارد و مي‌گويد: وقتي بين متقاضيان مصرفي اجماع به‌وجود مي‌آيد كه زمان خريد مسكن نيست، يك‌دفعه بازار خالي از مشتري مي‌شود. در دو سال اخير آنچه بيش از همه در ركود مسكن موثر بود، بي‌ميلي مردم به خريد بود كه توانست هم ركود و هم ارزاني را در بازار ايجاد كند.
متن گفت‌وگو با مصطفي‌قلي خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره ناگفته‌هايي از نحوه ورود او به اتحاديه، رفتارهاي متفاوت بنگاه‌هاي مسكن، نظر دولت نسبت به مشاوران، روش‌هاي تعيين قيمت معاملات، علت حضور گسترده بازنشسته‌ها در بنگاهها، رشد اخير قيمت مسكن، وام خريد، ملاكان بزرگ تهران و نقش آنها در تغيير مسير قيمت مسكن را در زير بخوانيد:
شما بازنشسته ارتش هستيد. چطور وارد بنگاه مسكن شديد؟
من 20 سال و 10 روز در نيروي زميني ارتش خدمت كردم در عمليات‌هاي فتح‌المبين، بيت‌المقدس، والفجرها، رمضان و دارخوين شركت داشتم. سال 65 سنگ كليه آوردم و با ماده 70 ارتش كه تقاضاي شخصي بازنشستگي است، بازنشسته شدم. بعد از بازنشستگي، در بنگاه مسكن «850» در خيابان عباس‌آباد نبش سهروردي كارم را شروع كردم. البته قبلش هم بعد از ظهرها كه از ارتش بيرون مي‌آمدم در بنگاه باجناقم مشغول بودم و با اين حرفه آشنايي مختصري داشتم. در 850 مدت كوتاهي را كار كردم، اما همين مدت كوتاه متوجه كار شدم و 3 ماه بعد آمدم در خيابان سامان به بنگاه مسكن دانش. من و شريكم مغازه را داير كرديم، اما نمي‌دانستم بايد جواز كسب بگيرم و مثلا بايد بروم اتحاديه پروانه فعاليت برايم صادر كنند. تا اينكه از پليس قضايي آمدند و مغازه ما را پلمب كردند. تازه متوجه شدم اتحاديه‌اي هست. رفتم آنجا ديدم دو اتاق و كلي راه‌پله در اتحاديه هست كه هيچ نظم و انضباطي برقرار نيست. با كلي دوندگي و از سر و كول مراجعه‌كنندگان بالا رفتن، بالاخره موفق شدم پروانه كسب دريافت كنم. تا سال 68 در بنگاه «دانش» بودم و همان سال يك ملك داشتم كه فروختم و در يوسف‌آباد صاحب يك بنگاه املاك شدم.
چطور داخل اتحاديه مشاوران املاك شديد؟
سال 68 كه براي خودم مستقل شدم و پروانه كسب گرفتم معاون وقت اتحاديه به من نامه نوشت و درخواست كرد كه بازرس صنف شوم. گفتند به‌خاطر نظم و لباسم و سابقه نظامي كه دارم براي حوزه بازرسي مناسب هستم. من هميشه آدم خوش‌لباسي بودم، هميشه با كت و شلوار و پيراهن اتوكشيده در محيط كار حاضر مي‌شدم. هميشه با مردم مودب صحبت مي‌كنم. قديمي‌ها به ما ياد دادند برخورد اول نمودار شخصيت آدم است. من جلوي پاي همه بلند مي‌شوم بعضي دوستان پشت‌سرم مي‌گويند خسروي نوبرش را آورده. الان من آنقدر تعظيم مي‌كنم كه بعضي‌ها تصور مي‌كنند فلاني مشكلي در كارش است. بگذريم. بازرس اتحاديه كه شدم متوجه مشكلات ريز و درشت در صنف بنگاه‌هاي املاك شدم. نرخ حق كميسيون به صفر رسيده بود و همين باعث شده بود يك عده‌اي در كار «وا‌ببندند». من از اين قضيه خيلي ناراحت بودم.
وابستن يعني چه؟
وابستن يعني اينكه فروشنده ملك، قيمت 100 ميليوني براي فروش تعيين كرده، اما مشاور املاك از چشم خريدار متوجه مي‌شود كه او حاضر است ملك را به‌خاطر مثلا نزديكي به محل زندگي پدر و مادرش 110 ميليون تومان هم بخرد. در اين معامله از آنجا كه مشاور املاكي حق كميسيوني از انجام معامله نصيبش نمي‌شود وامي‌بندد و با فروشنده توافق مي‌كند 10 ميليون تومان به قيمت اضافه كند و اين مازاد را بين فروشنده و بنگاه به‌صورت مساوي تقسيم كند. اين معامله از پايه خراب است و اصل انجام چنين خريد و فروشي بوي حرام مي‌دهد. من اين مسائل را مي‌ديدم و براي حل آن تصميم گرفتم در سال 77 براي حضور در اتحاديه كانديد شوم. در اين انتخابات راي بالايي به من دادند و رييس شدم.
در طول اين 12 سالي كه رياست صنف بنگاه‌هاي مسكن را برعهده داشته‌ايد، آيا موفق شديد براي جلوگيري از «وابستن» مشاوران املاك اقدامي كنيد؟ يعني الان كسي وانمي‌بندد؟
همان سال‌ها اتحاديه نرخ نامه رسمي براي تعيين حق‌كميسيون بنگاه‌هاي مسكن تعيين كرد و قرار شد مشاور املاكي‌ها براساس درصدي از ارزش معامله، پورسانت خود را از طرفين دريافت كنند. البته اين نرخ الان حداكثر يك درصد است، اما شما در كشورهاي خارجي كه برويد بنگاه‌هاي مسكن به ازاي هر معامله 6 درصد از فروشنده به عنوان اجرت كار دريافت مي‌كنند. اينجا هم بايد به زودي حق دلالي بنگاه‌هاي مسكن عادلانه تعيين و تصويب شود كه دنبال اين موضوع از طريق وزارت بازرگاني و سازمان حمايت از مصرف‌كننده هستيم. الان اعضاي من انتظار دارند لااقل پورسانت آنها به هر جهت مرتب شود. الان سيستم‌هاي مشاور املاك دست كمي از دفاتر آژانس هواپيمايي ندارد، همه بنگاهي‌ها لباس مرتب، خيلي قشنگ و مرتب و با كامپيوتر روي ميزشان عين هواپيمايي‌ها دارند كار مي‌كنند.
زمستان سال گذشته اتحاديه كشوري مشاوران املاك تشكيل شد كه شما در انتخاباتي به عنوان برنده به رياست اين اتحاديه منصوب شديد. براي رييس شدن از طرف جناح، ارگان يا گروه خاصي حمايت يا سفارش نشديد؟ منظورم اين است كه واقعا اعضا به شما راي دادند؟
ببينيد خيلي بد است و من توهين مي‌دانم كه بگوييم آقايان خواستار اين شده‌اند كه حتما «من» باشم. چون اين ضعف را مي‌رساند و غلط‌ترين كار ممكن است. هيچ دستگاه و مسوولي دخالتي چه در انتخابات تهران و چه در انتخابات كشوري و چه در هيچ انتخاباتي مطلقا نداشته و ندارند.
حتي نگفتند كه بايد شما حتما رييس اتحاديه كشوري بشويد؟
نه ابدا، من فقط يك چيزي به شما بگويم. من قبل از انتخابات سوم اتحاديه تهران، خواستار اين شدم كه حضور نداشته باشم؛ اما وقتي اعلام كردم، آن‌چنان داد و فريادي از طرف اعضا شد كه همين تكليف به من كرد كه دوباره شركت كنم.
چرا باب شده كه هر كسي بازنشسته مي‌شود بلافاصله درصدد برمي‌آيد بنگاه مسكن راه بيندازد؟ مشاور املاك جاي بازنشسته‌ها است؟
يك شوخي بكنم؛ بازنشستگي خوب است، اما حيف كه مرخصي ندارد. متاسفانه نظام تامين اجتماعي ما ايراد دارد. فردي كه به سن بازنشستگي مي‌رسد و تازه خرج و رفت‌وآمد او شروع مي‌شود، حقوق دريافتي‌اش به شدت كاهش پيدا مي‌كند. كارمند بازنشسته براي جبران مخارج دنبال شغل مي‌گردد و دست آخر بنگاه املاك را انتخاب مي‌كند.
يعني كار در بنگاه املاك درآمد زيادي دارد كه همه به‌خصوص بازنشسته‌ها را جذب مي‌كند؟
خير اينطور نيست. افراد بازنشسته چون هنر ديگري جز پشت ميز نشستن ندارند، بنگاه را بهترين جا براي شغل مي‌دانند. مشاوران املاك بدون هيچ هزينه‌اي ايجاد شغل مي‌كنند.
چند درصد از مشاوران املاك تحصيلكرده هستند؟
در تهران 80 درصد بنگاهي‌ها تحصيلكرده دانشگاهي هستند، اما در كل كشور به غير از تهران بين 30 تا 40 درصد تحصيلات دارند.
برنامه‌اي براي ارتقاي سطح سواد در بنگاه‌هاي مسكن داريد؟
بله داريم. با وزارت بازرگاني به فكر راه‌اندازي دانشگاه علمي كاربردي مخصوص مشاوران املاك هستيم. اما من خودم طرح ديگري دارم.
5 سال پيش كه براي معالجه به آمريكا رفتم، ديدم آنجا اصلا بنگاه مسكن وجود ندارد، يكسري شركت‌هاي حقوقي بزرگ كه به آنها رييل استيت مي‌گويند فعاليت دارند و همه معاملات توسط اين شركت‌ها بدون دردسر انجام مي‌شود. ما هم مي‌خواهيم در آينده نزديك مشاوران املاك را به چندين شركت بزرگ تبديل كنيم. كنترل كردن كمپاني‌هاي املاك خيلي راحت‌تر از بنگاه‌هاي مسكن است.
از گردهمايي مشاوران املاك چند روز مانده به انتخابات رياست جمهوري پارسال بگوييد. اين همه بنگاهي را چگونه به سالن وزارت كشور آورديد؟ همه آنها با نامه‌اي كه به امضاي شما نوشته شده بود، دعوت بودند.
ما هيچ نوع حركتي نكرديم. هيچ تبليغي هم نكرديم. هيچ بخشنامه‌اي هم نكرديم. من در خارج از تهران خيلي بين بنگاه‌هاي مسكن شناخته شده هستم. وقتي نامه نوشتيم همه آمدند.
رييس‌جمهور را چگونه دعوت كرديد؟
ما سعي كرديم هميشه مسوولان را كنار خودمان داشته باشيم، يكي از افتخارات صنف من اين است كه آقاي رييس جمهور تشريف آوردند و دعوتشان كرده بوديم.
شما دعوت كرديد؟
داستان دارد. وقتي ازدحام بنگاهي‌ها شيشه سكوريت وزارت كشور را شكست، اطرافيان گفتند ديگه آقاي احمدي‌نژاد نمي‌آيد. حراست وزارت كشور آمد به ما گفت آمدن آقاي رييس‌جمهور را كنسل شده بدانيد، اما خودش با من تلفني صحبت كرد و گفت من مي‌آيم. همه گفتند امنيت نيست اما آمد و در آستانه در حياط وزارت كشور ايستاد و دعايي خواند و وارد سالن همايش شد.
گردهمايي، خرداد 88 بود. درست چند روز مانده به انتخابات. آن روز مشاور املاكي‌ها كلي براي رييس جمهور كف زدند و تشويقش كردند. رييس‌جمهور چه گفت كه هيجان آنها را به همراه داشت؟
خب بالاخره آقاي احمدي‌نژاد توانمندي مشاوران املاك را خوب ديده بود. آنجا اعلام كردند وزارت مسكن بايد مسكن‌مهر را به بنگاهها تحويل دهد تا آنها بسازند و به مردم واگذار كنند، اما اين اعلاميه به سازنده‌ها برخورد و آمدند جلو و كار انجام شد. ما هم دخالت نكرديم و گفتيم زشت است بهتر است اين ماجرا را كش ندهيم.
سازنده‌ها و به‌خصوص انبوه‌سازان درباره شما مي‌گويند: «خسروي فقط بلد است بگويد قيمت مسكن ارزان است و ارزان‌تر مي‌شود.» شما براي جلب رضايت مردم مدام از كاهش قيمت مسكن مي‌گوييد يا رضايت دولت؟ اواخر سال 87 كه هنوز رشد قيمت متوقف نشده بود شما ادعاي كاهش قيمت را مطرح كرديد.چرا؟
اولا كه براي ملت بله، اما براي دولت نخير، هرگز. دوما ما با دولت هيچ كاري نداريم دولت هم با ما كاري ندارد. من بخش خصوصي هستم دولتي كه نيستم. راي من را مردم و صنف داده‌اند. دولت نه مي‌تواند يك راي به من اضافه كند و نه مي‌تواند از راي من كم كند. پس بنابراين نيست، اما براي مردم چرا.
يعني قبول مي‌كنيد كه در مصاحبه‌هايتان، با سياست درباره قيمت مسكن حرف مي‌زنيد؟
بله، مردم را دوست دارم؛ اما از تشنج خوشم نمي‌آيد. من چند سال پيش وقتي قيمت مسكن بالا مي‌رفت واقعيت را مي‌گفتم اما الان آقاياني هستند كه اطلاعات خوبي ندارند. آنهايي كه سياست كاري و اقتصادي خوبي دارند با من حرف ندارند، اما خرده معلوماتي‌ها و خرده ثروتي‌ها با من مشكل دارند. همين‌هايي كه نسبت به حرف‌هاي من حرف دارند نمي‌دانند كه در 30 كشور جهان ركود مسكن حاكم شده؟ مگر دبي، آمريكا، قبرس، اسپانيا و چين دست من بوده؟ مگر من گفتم كه ملك در اين كشورها ارزان شود؟ خوب وقتي بازار جهاني مسكن كاهش قيمت مي‌بيند تبعاتش به ايران هم مي‌رسد. اين كه دست من نيست.خرده ثروتي‌ها فقط نوك بيني‌شان را مي‌بينند و فكر مي‌كنند كه ما گفتيم مسكن ارزان شود تا آنها ضرر كنند. اصل هدف من اميد دادن به مردم و بدبين نكردن آنها است.
به نظر شما چرا سال 86 موج ويران‌كننده گراني دامن بازار مسكن را گرفت و قيمت‌ها دو برابر شد؟
در دولت‌هاي گذشته، بانك‌هاي خصوصي يك مرتبه قارچ‌گونه شكل گرفت. وقتي تعدادشان زياد شد براي فعاليت اقتصادي و رقابت با هم آمدند وام خريد مسكن ريختند دست مردم. وام‌ها بدون ضمانت درست و حسابي و بدون تحقيق خيلي راحت به همه داده شد. يكسري ارزياب هم بدون آنكه ارزش واقعي ملك را با وامي كه پرداخت مي‌شود مقايسه كنند، براي همه وام‌ها مجوز صادر مي‌كردند. كار بعد از چند ماه به جايي رسيد كه افرادي كه صاحب مسكن بودند با انتقال ملك به نام اعضاي درجه يك خانواده، از بانك وام‌هاي 50 تا 100 ميليوني دريافت كردند و براي خريد ملك چندم، هزينه كردند. اين وام و املاك هيچ كمكي به متقاضيان واقعي و مصرف‌كننده نكرد و ابزاري براي سودجويي و سفته‌بازي عده‌اي سرمايه‌دار شد.من خودم كسي بودم كه آن زمان مي‌گفتم بايد 80 تا 90 درصد ارزش ملك وام داده شود. اما بعدا متوجه شدم فرهنگ استفاده از وام خريد مسكن در كشور ما وجود ندارد و تا مادامي كه از اين تسهيلات به جاي استفاده، سوءاستفاده مي‌شود نبايد جلوي پرداخت آن را آزاد كرد.در سال 86 در ميدان پرداخت وام خريد مسكن سرمايه‌دارها پيروز شدند. نتيجه آن شد كه خريد و فروش‌هاي چندين‌باره سرمايه‌دارها باعث تحريك قيمت مسكن شد. خريد‌هايي كه اين افراد در بازار مسكن انجام مي‌دادند با نقدينگي زيادي بود كه بانك‌ها در اختيارشان قرار داده بودند و آنها هيچ دغدغه‌اي از بابت ارزش معامله‌اي كه در قالب خريدار ملك دوم و سوم و چندم خود انجام مي‌دادند، نداشتند. قيمت‌ها هم تا جايي‌كه توانستند بالا رفتند تا اينكه جلوي پرداخت وام يك‌دفعه گرفته شد. آقاي احمدي‌نژاد همان روزها در جمع مردم يكي از استان‌ها براي اولين بار از ماجراي سفته‌بازي با وام خريد مسكن پرده برداشت و با جسارت از برخي بانك‌ها در اين ماجرا گفت. بعدش هم اعلام كرد كه پايش را گذاشته در بازار مسكن كه همين حرف او باعث تشكيل كارگروه مسكن و شوراي عالي مسكن شد.
فكر مي‌كنيد سال 86 همه تقصيرها گردن وام خريد بود؟ آن روزها هيچ معامله‌اي در بنگاهها با قيمتي كه چند روز قبل طرفين تفاهم كرده بودند انجام نمي‌شد. بنگاهي‌ها ساعتي قيمت را تغيير مي‌دادند.
ما متاسفانه از يك موضوع مهم غفلت كرده‌ايم. بعضي از عزيزان من فكر مي‌كنند هر چقدر قيمت بالا برود رواج كارشان بيشتر مي‌شود. در صورتي‌كه اگر الان آپارتمان به متري 10 ميليون تومان رسيده بود كسي خريد نمي‌كرد و بنگاهي‌ها بايد كركره مغازه را پايين مي‌كشيدند. ما آورنده پايين قيمت مسكن هستيم، اما در صنف ما عده‌اي هستند كه اين موضوع را متوجه نمي‌شوند و مي‌خواهند خلاف جهت شنا كنند كه البته اگر اتحاديه آنها را شناسايي كند با آنها برخورد خواهد شد.
الان فكر مي‌كنيد حرف‌ها و سياست‌هاي شما در مصاحبه‌هايي كه انجام مي‌دهيد باعث شده قيمت مسكن آرام شود؟
خير، كارهاي دولت. ما ممكن است اثرگذار باشيم اما اصل و عمده‌اش را دولت نقش داشته است.
ماجراي ماده 188 لايحه برنامه پنجم كمي عجيب به نظر مي‌رسد. چطور ممكن است در لايحه‌اي كه دولت آن را به مجلس فرستاده پيشنهاد منع تنظيم مبايعه‌نامه توسط بنگاه‌هاي مسكن و واگذاري اين مسووليت به دفاتر اسناد رسمي را ارائه كرده باشد؟ دولت با چند ميليارد تومان هزينه، سامانه رهگيري معاملات مسكن را راه‌اندازي و به دست بنگاه‌هاي مسكن داد. اگر اين ماده به تصويب نهايي برسد، بنگاه‌هاي مسكن بيكار مي‌شوند؟
اولا اين پيشنهاد از طرف قوه قضائيه مطرح شده است. دوم اينكه ما و ثبتي‌ها با هم هستيم و لازم و ملزوم يكديگر محسوب مي‌شويم، اما اين مساله كدرهگيري و سامانه، يك مقداري بين ما فاصله انداخت. الان اصلا بحث حذف بنگاهها در كار نيست. من خودم براي ماده 188 با نايب‌رييس مجلس حاج آقا ابوترابي صحبت كردم و ايشان به من گفت كسي نمي‌خواهد شما را حذف كند و مبايعه‌نامه به روال سابق توسط مشاور املاك تنظيم مي‌شود، فقط بايد طرفين معامله متعهد شوند مبايعه‌نامه را بلافاصله در دفترخانه تبديل به سند رسمي كنند. شايعات زياد است خيلي چيزها راجع ما مي‌نويسند؛ اما يقين بدانيد ما هستيم و اثرگذار خواهيم بود.
در چند ماه اخير يعني از ابتداي سال تاكنون قيمت مسكن تغيير كرده است؟
تغيير يعني چي؟ يعني گراني؟
بله.
هرگز. قيمت‌ها هيچ رشدي نكرده‌اند.
ولي مركز آمار ايران گزارش داده قيمت آپارتمان در تهران در بهار امسال نسبت به بهار 88 نزديك به 20 درصد افزايش پيدا كرده است. اين گزارش را قبول نداريد؟
من نمي‌دانم آقاي مركز آمار اين آمارها را از كجا مي‌گيرد. من روزي‌كه شما گزارش مركز آمار را منتشر كرديد، با انفورماتيك راهبر تماس گرفتم و سراغ قيمت‌هايي كه سامانه رهگيري معاملات مسكن از روي مبايعه‌نامه‌هاي فصل بهار ثبت كرده است را گرفتم. چند دقيقه بعد انفورماتيك اعلام كرد متوسط قيمت مسكن با پارسال فرقي نكرده است. ما با بچه‌هاي رهگيري جلسه گذاشتيم كه چرا چنين آمارهايي يك‌دفعه از سوي مراجع اعلام مي‌شود كه بعد نتوانيم جلوي كار را بگيريم.
پس گزارش مركز آمار را تاييد نمي‌كنيد؟
خير به هيچ وجه. ممكن است در يك محله شمال تهران اين رشدي كه ادعا مي‌شود اتفاق افتاده باشد، اما متوسط كل شهر تهران افزايش قيمت ندارد.
چرا نبايد آمار افزايش قيمت مسكن اعلام شود؟ چه خطري دارد؟ اگر اعلام نشود كه دستگاه‌ها براي پايين آمدن قيمت تلاشي نمي‌كنند.
ببينيد شما اگر همين الان در روزنامه بنويسيد پرتقال گران شد يا سيب ناياب شد در فاصله چند دقيقه از دولت به وزارت بازرگاني تلفن مي‌كنند و دستور واردات ميوه با تعرفه پايين صادر مي‌شود. اما بازار مسكن كه به اين شكل تنظيم نمي‌شود. خانه را كه نمي‌شود وارد كرد. مسكن را بايد ساخت و دو سال براي عرضه آن انتظار كشيد. وقتي 10 نفر مالك، قيمت را زياد مي‌كنند اگر رسانه‌ها بنويسند، كار خراب مي‌شود و نمي‌توانيم درست كنيم. اين خيلي با سياست بايد اداره شود. حتي حرف زدن درباره آن هم بايد با سياست باشد.يك مرتبه مي‌آيند آمار مي‌دهند دست ما را هم خالي مي‌گذارند. بعد هم يك عده فرصت طلب از اين آمارها سوء استفاده مي‌كنند و قيمت ملك‌شان را افزايش مي‌دهند. اينطور گزارش‌ها كنترل را از دست ما خارج مي‌كند. ما اگر كمي نسبت به قضيه قيمت مسكن احتياط كنيم به نفع مردم كار كرده‌ايم. بايد سعي شود اگر قيمت مسكن 30 درصد بالا رفته آن را كمتر اعلام كنند. مسابقه اعلام قيمت كه نگذاشته‌ايم.
الان بازار مسكن آرام است؟ اوضاع معاملات چطور است؟ مسكن خريد و فروش مي‌شود؟
قيمت مسكن تغيير نكرده است، اما بازار مسكن اين روزها به مويي بند است. مشاوران املاك در اغلب معاملات سعي مي‌كنند حق كميسيون را فقط از فروشنده بگيرند تا خريدار دغدغه پول نداشته باشد. به قول بنگاهي‌ها در معامله ملكي، دلال فقط يك سر معامله را مي‌گيرد؛ يعني فقط از يك نفر پورسانت مي‌گيرد. مردم به سختي براي خريد مسكن پول تهيه مي‌كنند. اعضاي صنف مي‌گويند بعضي معامله‌ها تا پاي امضا جلو مي‌رود، اما براي فقط يك ميليون تومان كم يا زياد، همه چيز به هم مي‌خورد. البته اين وضعيت دوام زيادي ندارد.
مافياي مسكن در تهران چه كساني هستند؟ آدرس املاك‌شان را داريد؟
مافيا مال كشور ما نيست. مافيا در ايتاليا است. من چند سال پيش كه اسم مافياي مسكن برده شد نفهميدم يعني چي برخي رسانه‌ها به خود من هم يك زماني مافيا مي‌گفتند.
پس اگر مافيايي وجود ندارد، ماجراي سوداگري و خانه‌هايي كه توسط عده‌اي به عمد خالي نگهداري مي‌شود و در زمان‌هاي به‌خصوصي همه اين املاك عرضه مي‌شود، چيست؟
ببينيد ما مافيا به آن شكلي كه در ايتاليا كار خرابي مي‌كنند در بازار مسكن نداريم. اما ملاكان بزرگ در تهران داريم. ملاكان بزرگ هر كدامشان 400 تا 500 دستگاه آپارتمان دارند كه تعدادي را اجاره داده‌اند و تعدادي را هم خالي نگهداري مي‌كنند. باور كنيد اين افراد در تهران وجود دارند. اما رديابي آنها در حد ما نيست. من فقط مي‌توانم بگويم عده‌اي هستند كه هركدامشان مالك بين 60 تا 100 واحد مسكوني هستند. بعضي از همين‌ها تا قبل از سال 86 ساختمان‌هاي نيمه‌كاره خريداري مي‌كردند و رها مي‌كردند تا زمينش گران شود. اما اين دولت كه سر كار آمد، همه سوداگري‌ها غلاف شد. البته هنوز در بالاي شهر تهران برج‌هاي خالي از سكنه زياد است.
برخي مي‌گويند بازار مسكن از سوداگران پاك‌سازي شده است و الان هر معامله ملكي كه انجام مي‌شود 100 درصد خاصيت مصرفي دارد. شما تاييد مي‌كنيد؟
يك عده از سوداگران ملك في‌الواقع عقب نشسته‌اند. اين عده در سوناها و ميهماني‌هاي شبانه با نشان دادن مبايعه‌نامه‌هاي صوري قيمت‌هاي كاذب و غيرواقعي را به جامعه سرايت مي‌دادند و القا مي‌كردند كه مالكان مي‌توانند هر طور كه دلشان مي‌خواهد هر قيمتي را مبنا قرار دهند و به راحتي فروش مي‌رود. همين شد كه سال 86 آپارتماني كه متري يك ميليون تومان قيمت واقعي آن بود، متري 3 ميليون تومان فروخته مي‌شد و خريدار تازه گمان مي‌كرد برنده معامله شده است.اين عده از سوداگران يك مقداري رفتند زير خاكستر از بين نرفته‌اند، خواب رفته‌اند. من پيش‌بيني مي‌كنم تا مادامي كه اين دولت سر كار است، زيرخاكستر‌هاي بازار مسكن بيرون نخواهند آمد.
با دستور مي‌شود قيمت مسكن را كاهش داد؟
هرگز چنين چيزي نمي‌شود. چندين عامل در افزايش يا كاهش قيمت مسكن موثر است. وام دادن بانك‌ها يا جلوي وام را گرفتن. همين مسكن‌مهر. مردم هم نقش اصلي را به نظر من دارند. اگر مردم تصميم بگيرند مسكن نخرند، قيمت كاهش مي‌يابد. الان در آمريكا و دبي دقيقا همين اتفاق افتاده، افراد مي‌ترسند كه ملك بخرند و ارزان‌تر شود. در آمريكا به‌طور بي‌سابقه‌اي ميل به خريد مسكن كاهش پيدا كرده است. در بازار مسكن تهران در دوره‌هايي كه آپارتمان فروشي ناياب مي‌شود قيمت بالا مي‌رود.
شما گفته بوديد مستاجر هستيد. توان خريد مسكن داريد؟
من مستاجر هستم حقيقت را هم گفتم. اما مستاجر وامانده نيستم. من سرمايه‌دارم. با پولي كه دارم كار مي‌كنم. به جاي اينكه 800 ميليون تومان بدهم صاحب‌خانه شوم ماهي يك ميليون تومان اجاره مي‌دهم و با آن پول كار مي‌كنم.من ساخت‌وساز مي‌كنم. حوالي يوسف‌آباد، بلوار كشاورز، جهان‌آرا. خودم با دو پسرم آپارتمان‌‌سازي داريم.
مصطفي‌قلي خسروي گراني 80 درصدي مسكن در آن سال را به انفجار بمبي تشبيه مي‌كند كه كليدش را بانك‌ها با پرداخت وام خانوادگي روشن كردند و سوداگران ملك با دميدن در آتش، دامنه اين انفجار را افزايش دادند.رييس صنف بنگاه‌هاي املاك مي‌گويد مافياي مسكن كه سه سال پيش براي اولين بار مطرح شد و گراني‌ها به مافيا نسبت داده شد، به آن شكلي كه عمدا در بازار كارخرابي كند هرگز وجود خارجي نداشته و ندارد، اما نحوه پرداخت وام خريد و رفتار خودسرانه عده‌اي از وام‌گيرنده‌ها نشان داد در كشور ما فرهنگ استفاده از تسهيلات خريد مسكن وجود ندارد. اين وام‌ها به جاي آنكه دست مصرف‌كننده واقعي برسد افرادي با بنام زدن خانه‌هايشان به همسر، پدر، مادر و فرزند، اين تسهيلات را دريافت و در راه خريدهاي سرمايه‌اي و سوداگري مسكن صرف كردند. نتيجه آن شد كه ولع خريد آپارتمان با نقدينگي فراوان در دست سوداگران، بازار را فرا گرفت و بلافاصله قيمت‌ها را رشد داد.
خسروي به نقش «حرف و شايعه» در نوسان قيمت مسكن نيز اعتقاد دارد و مي‌گويد: «وقتي مركزي بدون هماهنگي، آماري از رشد قيمت مسكن اعلام مي‌كند، بلافاصله سوداگران از آن سوءاستفاده مي‌كنند و قيمت ملك را به همان اندازه افزايش مي‌دهند. ملك ميوه يا خودرو نيست كه دولت براي كنترل قيمت، از خارج وارد كند. صحبت درباره قيمت مسكن سياست مي‌خواهد، نمي‌شود هر طور كه هست همان‌گونه گفت. من معمولا قيمت‌ها را چند درصد پايين‌تر از آنچه كه هست در مصاحبه‌ها اعلام مي‌كنم.»
رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران كه رياست اتحاديه كشوري را نيز برعهده دارد، نسبت به خطري كه از ناحيه سرمايه‌‌هاي سرگردان كماكان متوجه بازار مسكن است، اين‌گونه هشدار مي‌دهد: «سوداگران و سفته‌بازان ملك، زير خاكستر هستند و از بين نرفته‌اند. اين گروه در حاشيه بازار نشسته، اما بيرون نرفته و در كمين هستند تا در موقعيت مناسب وارد بازار شوند. سوداگران تا زماني‌كه اين دولت روي كار است و روي گردن آنها پا گذاشته كاري نمي‌توانند انجام دهند.» خسروي به نقش مردم در شكل‌گيري ركود و رونق مسكن نيز اعتقاد دارد و مي‌گويد: وقتي بين متقاضيان مصرفي اجماع به‌وجود مي‌آيد كه زمان خريد مسكن نيست، يك‌دفعه بازار خالي از مشتري مي‌شود. در دو سال اخير آنچه بيش از همه در ركود مسكن موثر بود، بي‌ميلي مردم به خريد بود كه توانست هم ركود و هم ارزاني را در بازار ايجاد كند.
متن گفت‌وگو با مصطفي‌قلي خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاك درباره ناگفته‌هايي از نحوه ورود او به اتحاديه، رفتارهاي متفاوت بنگاه‌هاي مسكن، نظر دولت نسبت به مشاوران، روش‌هاي تعيين قيمت معاملات، علت حضور گسترده بازنشسته‌ها در بنگاهها، رشد اخير قيمت مسكن، وام خريد، ملاكان بزرگ تهران و نقش آنها در تغيير مسير قيمت مسكن را در زير بخوانيد:
شما بازنشسته ارتش هستيد. چطور وارد بنگاه مسكن شديد؟
من 20 سال و 10 روز در نيروي زميني ارتش خدمت كردم در عمليات‌هاي فتح‌المبين، بيت‌المقدس، والفجرها، رمضان و دارخوين شركت داشتم. سال 65 سنگ كليه آوردم و با ماده 70 ارتش كه تقاضاي شخصي بازنشستگي است، بازنشسته شدم. بعد از بازنشستگي، در بنگاه مسكن «850» در خيابان عباس‌آباد نبش سهروردي كارم را شروع كردم. البته قبلش هم بعد از ظهرها كه از ارتش بيرون مي‌آمدم در بنگاه باجناقم مشغول بودم و با اين حرفه آشنايي مختصري داشتم. در 850 مدت كوتاهي را كار كردم، اما همين مدت كوتاه متوجه كار شدم و 3 ماه بعد آمدم در خيابان سامان به بنگاه مسكن دانش. من و شريكم مغازه را داير كرديم، اما نمي‌دانستم بايد جواز كسب بگيرم و مثلا بايد بروم اتحاديه پروانه فعاليت برايم صادر كنند. تا اينكه از پليس قضايي آمدند و مغازه ما را پلمب كردند. تازه متوجه شدم اتحاديه‌اي هست. رفتم آنجا ديدم دو اتاق و كلي راه‌پله در اتحاديه هست كه هيچ نظم و انضباطي برقرار نيست. با كلي دوندگي و از سر و كول مراجعه‌كنندگان بالا رفتن، بالاخره موفق شدم پروانه كسب دريافت كنم. تا سال 68 در بنگاه «دانش» بودم و همان سال يك ملك داشتم كه فروختم و در يوسف‌آباد صاحب يك بنگاه املاك شدم.
چطور داخل اتحاديه مشاوران املاك شديد؟
سال 68 كه براي خودم مستقل شدم و پروانه كسب گرفتم معاون وقت اتحاديه به من نامه نوشت و درخواست كرد كه بازرس صنف شوم. گفتند به‌خاطر نظم و لباسم و سابقه نظامي كه دارم براي حوزه بازرسي مناسب هستم. من هميشه آدم خوش‌لباسي بودم، هميشه با كت و شلوار و پيراهن اتوكشيده در محيط كار حاضر مي‌شدم. هميشه با مردم مودب صحبت مي‌كنم. قديمي‌ها به ما ياد دادند برخورد اول نمودار شخصيت آدم است. من جلوي پاي همه بلند مي‌شوم بعضي دوستان پشت‌سرم مي‌گويند خسروي نوبرش را آورده. الان من آنقدر تعظيم مي‌كنم كه بعضي‌ها تصور مي‌كنند فلاني مشكلي در كارش است. بگذريم. بازرس اتحاديه كه شدم متوجه مشكلات ريز و درشت در صنف بنگاه‌هاي املاك شدم. نرخ حق كميسيون به صفر رسيده بود و همين باعث شده بود يك عده‌اي در كار «وا‌ببندند». من از اين قضيه خيلي ناراحت بودم.
وابستن يعني چه؟
وابستن يعني اينكه فروشنده ملك، قيمت 100 ميليوني براي فروش تعيين كرده، اما مشاور املاك از چشم خريدار متوجه مي‌شود كه او حاضر است ملك را به‌خاطر مثلا نزديكي به محل زندگي پدر و مادرش 110 ميليون تومان هم بخرد. در اين معامله از آنجا كه مشاور املاكي حق كميسيوني از انجام معامله نصيبش نمي‌شود وامي‌بندد و با فروشنده توافق مي‌كند 10 ميليون تومان به قيمت اضافه كند و اين مازاد را بين فروشنده و بنگاه به‌صورت مساوي تقسيم كند. اين معامله از پايه خراب است و اصل انجام چنين خريد و فروشي بوي حرام مي‌دهد. من اين مسائل را مي‌ديدم و براي حل آن تصميم گرفتم در سال 77 براي حضور در اتحاديه كانديد شوم. در اين انتخابات راي بالايي به من دادند و رييس شدم.
در طول اين 12 سالي كه رياست صنف بنگاه‌هاي مسكن را برعهده داشته‌ايد، آيا موفق شديد براي جلوگيري از «وابستن» مشاوران املاك اقدامي كنيد؟ يعني الان كسي وانمي‌بندد؟
همان سال‌ها اتحاديه نرخ نامه رسمي براي تعيين حق‌كميسيون بنگاه‌هاي مسكن تعيين كرد و قرار شد مشاور املاكي‌ها براساس درصدي از ارزش معامله، پورسانت خود را از طرفين دريافت كنند. البته اين نرخ الان حداكثر يك درصد است، اما شما در كشورهاي خارجي كه برويد بنگاه‌هاي مسكن به ازاي هر معامله 6 درصد از فروشنده به عنوان اجرت كار دريافت مي‌كنند. اينجا هم بايد به زودي حق دلالي بنگاه‌هاي مسكن عادلانه تعيين و تصويب شود كه دنبال اين موضوع از طريق وزارت بازرگاني و سازمان حمايت از مصرف‌كننده هستيم. الان اعضاي من انتظار دارند لااقل پورسانت آنها به هر جهت مرتب شود. الان سيستم‌هاي مشاور املاك دست كمي از دفاتر آژانس هواپيمايي ندارد، همه بنگاهي‌ها لباس مرتب، خيلي قشنگ و مرتب و با كامپيوتر روي ميزشان عين هواپيمايي‌ها دارند كار مي‌كنند.
زمستان سال گذشته اتحاديه كشوري مشاوران املاك تشكيل شد كه شما در انتخاباتي به عنوان برنده به رياست اين اتحاديه منصوب شديد. براي رييس شدن از طرف جناح، ارگان يا گروه خاصي حمايت يا سفارش نشديد؟ منظورم اين است كه واقعا اعضا به شما راي دادند؟
ببينيد خيلي بد است و من توهين مي‌دانم كه بگوييم آقايان خواستار اين شده‌اند كه حتما «من» باشم. چون اين ضعف را مي‌رساند و غلط‌ترين كار ممكن است. هيچ دستگاه و مسوولي دخالتي چه در انتخابات تهران و چه در انتخابات كشوري و چه در هيچ انتخاباتي مطلقا نداشته و ندارند.
حتي نگفتند كه بايد شما حتما رييس اتحاديه كشوري بشويد؟
نه ابدا، من فقط يك چيزي به شما بگويم. من قبل از انتخابات سوم اتحاديه تهران، خواستار اين شدم كه حضور نداشته باشم؛ اما وقتي اعلام كردم، آن‌چنان داد و فريادي از طرف اعضا شد كه همين تكليف به من كرد كه دوباره شركت كنم.
چرا باب شده كه هر كسي بازنشسته مي‌شود بلافاصله درصدد برمي‌آيد بنگاه مسكن راه بيندازد؟ مشاور املاك جاي بازنشسته‌ها است؟
يك شوخي بكنم؛ بازنشستگي خوب است، اما حيف كه مرخصي ندارد. متاسفانه نظام تامين اجتماعي ما ايراد دارد. فردي كه به سن بازنشستگي مي‌رسد و تازه خرج و رفت‌وآمد او شروع مي‌شود، حقوق دريافتي‌اش به شدت كاهش پيدا مي‌كند. كارمند بازنشسته براي جبران مخارج دنبال شغل مي‌گردد و دست آخر بنگاه املاك را انتخاب مي‌كند.
يعني كار در بنگاه املاك درآمد زيادي دارد كه همه به‌خصوص بازنشسته‌ها را جذب مي‌كند؟
خير اينطور نيست. افراد بازنشسته چون هنر ديگري جز پشت ميز نشستن ندارند، بنگاه را بهترين جا براي شغل مي‌دانند. مشاوران املاك بدون هيچ هزينه‌اي ايجاد شغل مي‌كنند.
چند درصد از مشاوران املاك تحصيلكرده هستند؟
در تهران 80 درصد بنگاهي‌ها تحصيلكرده دانشگاهي هستند، اما در كل كشور به غير از تهران بين 30 تا 40 درصد تحصيلات دارند.
برنامه‌اي براي ارتقاي سطح سواد در بنگاه‌هاي مسكن داريد؟
بله داريم. با وزارت بازرگاني به فكر راه‌اندازي دانشگاه علمي كاربردي مخصوص مشاوران املاك هستيم. اما من خودم طرح ديگري دارم.
5 سال پيش كه براي معالجه به آمريكا رفتم، ديدم آنجا اصلا بنگاه مسكن وجود ندارد، يكسري شركت‌هاي حقوقي بزرگ كه به آنها رييل استيت مي‌گويند فعاليت دارند و همه معاملات توسط اين شركت‌ها بدون دردسر انجام مي‌شود. ما هم مي‌خواهيم در آينده نزديك مشاوران املاك را به چندين شركت بزرگ تبديل كنيم. كنترل كردن كمپاني‌هاي املاك خيلي راحت‌تر از بنگاه‌هاي مسكن است.
از گردهمايي مشاوران املاك چند روز مانده به انتخابات رياست جمهوري پارسال بگوييد. اين همه بنگاهي را چگونه به سالن وزارت كشور آورديد؟ همه آنها با نامه‌اي كه به امضاي شما نوشته شده بود، دعوت بودند.
ما هيچ نوع حركتي نكرديم. هيچ تبليغي هم نكرديم. هيچ بخشنامه‌اي هم نكرديم. من در خارج از تهران خيلي بين بنگاه‌هاي مسكن شناخته شده هستم. وقتي نامه نوشتيم همه آمدند.
رييس‌جمهور را چگونه دعوت كرديد؟
ما سعي كرديم هميشه مسوولان را كنار خودمان داشته باشيم، يكي از افتخارات صنف من اين است كه آقاي رييس جمهور تشريف آوردند و دعوتشان كرده بوديم.
شما دعوت كرديد؟
داستان دارد. وقتي ازدحام بنگاهي‌ها شيشه سكوريت وزارت كشور را شكست، اطرافيان گفتند ديگه آقاي احمدي‌نژاد نمي‌آيد. حراست وزارت كشور آمد به ما گفت آمدن آقاي رييس‌جمهور را كنسل شده بدانيد، اما خودش با من تلفني صحبت كرد و گفت من مي‌آيم. همه گفتند امنيت نيست اما آمد و در آستانه در حياط وزارت كشور ايستاد و دعايي خواند و وارد سالن همايش شد.
گردهمايي، خرداد 88 بود. درست چند روز مانده به انتخابات. آن روز مشاور املاكي‌ها كلي براي رييس جمهور كف زدند و تشويقش كردند. رييس‌جمهور چه گفت كه هيجان آنها را به همراه داشت؟
خب بالاخره آقاي احمدي‌نژاد توانمندي مشاوران املاك را خوب ديده بود. آنجا اعلام كردند وزارت مسكن بايد مسكن‌مهر را به بنگاهها تحويل دهد تا آنها بسازند و به مردم واگذار كنند، اما اين اعلاميه به سازنده‌ها برخورد و آمدند جلو و كار انجام شد. ما هم دخالت نكرديم و گفتيم زشت است بهتر است اين ماجرا را كش ندهيم.
سازنده‌ها و به‌خصوص انبوه‌سازان درباره شما مي‌گويند: «خسروي فقط بلد است بگويد قيمت مسكن ارزان است و ارزان‌تر مي‌شود.» شما براي جلب رضايت مردم مدام از كاهش قيمت مسكن مي‌گوييد يا رضايت دولت؟ اواخر سال 87 كه هنوز رشد قيمت متوقف نشده بود شما ادعاي كاهش قيمت را مطرح كرديد.چرا؟
اولا كه براي ملت بله، اما براي دولت نخير، هرگز. دوما ما با دولت هيچ كاري نداريم دولت هم با ما كاري ندارد. من بخش خصوصي هستم دولتي كه نيستم. راي من را مردم و صنف داده‌اند. دولت نه مي‌تواند يك راي به من اضافه كند و نه مي‌تواند از راي من كم كند. پس بنابراين نيست، اما براي مردم چرا.
يعني قبول مي‌كنيد كه در مصاحبه‌هايتان، با سياست درباره قيمت مسكن حرف مي‌زنيد؟
بله، مردم را دوست دارم؛ اما از تشنج خوشم نمي‌آيد. من چند سال پيش وقتي قيمت مسكن بالا مي‌رفت واقعيت را مي‌گفتم اما الان آقاياني هستند كه اطلاعات خوبي ندارند. آنهايي كه سياست كاري و اقتصادي خوبي دارند با من حرف ندارند، اما خرده معلوماتي‌ها و خرده ثروتي‌ها با من مشكل دارند. همين‌هايي كه نسبت به حرف‌هاي من حرف دارند نمي‌دانند كه در 30 كشور جهان ركود مسكن حاكم شده؟ مگر دبي، آمريكا، قبرس، اسپانيا و چين دست من بوده؟ مگر من گفتم كه ملك در اين كشورها ارزان شود؟ خوب وقتي بازار جهاني مسكن كاهش قيمت مي‌بيند تبعاتش به ايران هم مي‌رسد. اين كه دست من نيست.خرده ثروتي‌ها فقط نوك بيني‌شان را مي‌بينند و فكر مي‌كنند كه ما گفتيم مسكن ارزان شود تا آنها ضرر كنند. اصل هدف من اميد دادن به مردم و بدبين نكردن آنها است.
به نظر شما چرا سال 86 موج ويران‌كننده گراني دامن بازار مسكن را گرفت و قيمت‌ها دو برابر شد؟
در دولت‌هاي گذشته، بانك‌هاي خصوصي يك مرتبه قارچ‌گونه شكل گرفت. وقتي تعدادشان زياد شد براي فعاليت اقتصادي و رقابت با هم آمدند وام خريد مسكن ريختند دست مردم. وام‌ها بدون ضمانت درست و حسابي و بدون تحقيق خيلي راحت به همه داده شد. يكسري ارزياب هم بدون آنكه ارزش واقعي ملك را با وامي كه پرداخت مي‌شود مقايسه كنند، براي همه وام‌ها مجوز صادر مي‌كردند. كار بعد از چند ماه به جايي رسيد كه افرادي كه صاحب مسكن بودند با انتقال ملك به نام اعضاي درجه يك خانواده، از بانك وام‌هاي 50 تا 100 ميليوني دريافت كردند و براي خريد ملك چندم، هزينه كردند. اين وام و املاك هيچ كمكي به متقاضيان واقعي و مصرف‌كننده نكرد و ابزاري براي سودجويي و سفته‌بازي عده‌اي سرمايه‌دار شد.من خودم كسي بودم كه آن زمان مي‌گفتم بايد 80 تا 90 درصد ارزش ملك وام داده شود. اما بعدا متوجه شدم فرهنگ استفاده از وام خريد مسكن در كشور ما وجود ندارد و تا مادامي كه از اين تسهيلات به جاي استفاده، سوءاستفاده مي‌شود نبايد جلوي پرداخت آن را آزاد كرد.در سال 86 در ميدان پرداخت وام خريد مسكن سرمايه‌دارها پيروز شدند. نتيجه آن شد كه خريد و فروش‌هاي چندين‌باره سرمايه‌دارها باعث تحريك قيمت مسكن شد. خريد‌هايي كه اين افراد در بازار مسكن انجام مي‌دادند با نقدينگي زيادي بود كه بانك‌ها در اختيارشان قرار داده بودند و آنها هيچ دغدغه‌اي از بابت ارزش معامله‌اي كه در قالب خريدار ملك دوم و سوم و چندم خود انجام مي‌دادند، نداشتند. قيمت‌ها هم تا جايي‌كه توانستند بالا رفتند تا اينكه جلوي پرداخت وام يك‌دفعه گرفته شد. آقاي احمدي‌نژاد همان روزها در جمع مردم يكي از استان‌ها براي اولين بار از ماجراي سفته‌بازي با وام خريد مسكن پرده برداشت و با جسارت از برخي بانك‌ها در اين ماجرا گفت. بعدش هم اعلام كرد كه پايش را گذاشته در بازار مسكن كه همين حرف او باعث تشكيل كارگروه مسكن و شوراي عالي مسكن شد.
فكر مي‌كنيد سال 86 همه تقصيرها گردن وام خريد بود؟ آن روزها هيچ معامله‌اي در بنگاهها با قيمتي كه چند روز قبل طرفين تفاهم كرده بودند انجام نمي‌شد. بنگاهي‌ها ساعتي قيمت را تغيير مي‌دادند.
ما متاسفانه از يك موضوع مهم غفلت كرده‌ايم. بعضي از عزيزان من فكر مي‌كنند هر چقدر قيمت بالا برود رواج كارشان بيشتر مي‌شود. در صورتي‌كه اگر الان آپارتمان به متري 10 ميليون تومان رسيده بود كسي خريد نمي‌كرد و بنگاهي‌ها بايد كركره مغازه را پايين مي‌كشيدند. ما آورنده پايين قيمت مسكن هستيم، اما در صنف ما عده‌اي هستند كه اين موضوع را متوجه نمي‌شوند و مي‌خواهند خلاف جهت شنا كنند كه البته اگر اتحاديه آنها را شناسايي كند با آنها برخورد خواهد شد.
الان فكر مي‌كنيد حرف‌ها و سياست‌هاي شما در مصاحبه‌هايي كه انجام مي‌دهيد باعث شده قيمت مسكن آرام شود؟
خير، كارهاي دولت. ما ممكن است اثرگذار باشيم اما اصل و عمده‌اش را دولت نقش داشته است.
ماجراي ماده 188 لايحه برنامه پنجم كمي عجيب به نظر مي‌رسد. چطور ممكن است در لايحه‌اي كه دولت آن را به مجلس فرستاده پيشنهاد منع تنظيم مبايعه‌نامه توسط بنگاه‌هاي مسكن و واگذاري اين مسووليت به دفاتر اسناد رسمي را ارائه كرده باشد؟ دولت با چند ميليارد تومان هزينه، سامانه رهگيري معاملات مسكن را راه‌اندازي و به دست بنگاه‌هاي مسكن داد. اگر اين ماده به تصويب نهايي برسد، بنگاه‌هاي مسكن بيكار مي‌شوند؟
اولا اين پيشنهاد از طرف قوه قضائيه مطرح شده است. دوم اينكه ما و ثبتي‌ها با هم هستيم و لازم و ملزوم يكديگر محسوب مي‌شويم، اما اين مساله كدرهگيري و سامانه، يك مقداري بين ما فاصله انداخت. الان اصلا بحث حذف بنگاهها در كار نيست. من خودم براي ماده 188 با نايب‌رييس مجلس حاج آقا ابوترابي صحبت كردم و ايشان به من گفت كسي نمي‌خواهد شما را حذف كند و مبايعه‌نامه به روال سابق توسط مشاور املاك تنظيم مي‌شود، فقط بايد طرفين معامله متعهد شوند مبايعه‌نامه را بلافاصله در دفترخانه تبديل به سند رسمي كنند. شايعات زياد است خيلي چيزها راجع ما مي‌نويسند؛ اما يقين بدانيد ما هستيم و اثرگذار خواهيم بود.
در چند ماه اخير يعني از ابتداي سال تاكنون قيمت مسكن تغيير كرده است؟
تغيير يعني چي؟ يعني گراني؟
بله.
هرگز. قيمت‌ها هيچ رشدي نكرده‌اند.
ولي مركز آمار ايران گزارش داده قيمت آپارتمان در تهران در بهار امسال نسبت به بهار 88 نزديك به 20 درصد افزايش پيدا كرده است. اين گزارش را قبول نداريد؟
من نمي‌دانم آقاي مركز آمار اين آمارها را از كجا مي‌گيرد. من روزي‌كه شما گزارش مركز آمار را منتشر كرديد، با انفورماتيك راهبر تماس گرفتم و سراغ قيمت‌هايي كه سامانه رهگيري معاملات مسكن از روي مبايعه‌نامه‌هاي فصل بهار ثبت كرده است را گرفتم. چند دقيقه بعد انفورماتيك اعلام كرد متوسط قيمت مسكن با پارسال فرقي نكرده است. ما با بچه‌هاي رهگيري جلسه گذاشتيم كه چرا چنين آمارهايي يك‌دفعه از سوي مراجع اعلام مي‌شود كه بعد نتوانيم جلوي كار را بگيريم.
پس گزارش مركز آمار را تاييد نمي‌كنيد؟
خير به هيچ وجه. ممكن است در يك محله شمال تهران اين رشدي كه ادعا مي‌شود اتفاق افتاده باشد، اما متوسط كل شهر تهران افزايش قيمت ندارد.
چرا نبايد آمار افزايش قيمت مسكن اعلام شود؟ چه خطري دارد؟ اگر اعلام نشود كه دستگاه‌ها براي پايين آمدن قيمت تلاشي نمي‌كنند.
ببينيد شما اگر همين الان در روزنامه بنويسيد پرتقال گران شد يا سيب ناياب شد در فاصله چند دقيقه از دولت به وزارت بازرگاني تلفن مي‌كنند و دستور واردات ميوه با تعرفه پايين صادر مي‌شود. اما بازار مسكن كه به اين شكل تنظيم نمي‌شود. خانه را كه نمي‌شود وارد كرد. مسكن را بايد ساخت و دو سال براي عرضه آن انتظار كشيد. وقتي 10 نفر مالك، قيمت را زياد مي‌كنند اگر رسانه‌ها بنويسند، كار خراب مي‌شود و نمي‌توانيم درست كنيم. اين خيلي با سياست بايد اداره شود. حتي حرف زدن درباره آن هم بايد با سياست باشد.يك مرتبه مي‌آيند آمار مي‌دهند دست ما را هم خالي مي‌گذارند. بعد هم يك عده فرصت طلب از اين آمارها سوء استفاده مي‌كنند و قيمت ملك‌شان را افزايش مي‌دهند. اينطور گزارش‌ها كنترل را از دست ما خارج مي‌كند. ما اگر كمي نسبت به قضيه قيمت مسكن احتياط كنيم به نفع مردم كار كرده‌ايم. بايد سعي شود اگر قيمت مسكن 30 درصد بالا رفته آن را كمتر اعلام كنند. مسابقه اعلام قيمت كه نگذاشته‌ايم.
الان بازار مسكن آرام است؟ اوضاع معاملات چطور است؟ مسكن خريد و فروش مي‌شود؟
قيمت مسكن تغيير نكرده است، اما بازار مسكن اين روزها به مويي بند است. مشاوران املاك در اغلب معاملات سعي مي‌كنند حق كميسيون را فقط از فروشنده بگيرند تا خريدار دغدغه پول نداشته باشد. به قول بنگاهي‌ها در معامله ملكي، دلال فقط يك سر معامله را مي‌گيرد؛ يعني فقط از يك نفر پورسانت مي‌گيرد. مردم به سختي براي خريد مسكن پول تهيه مي‌كنند. اعضاي صنف مي‌گويند بعضي معامله‌ها تا پاي امضا جلو مي‌رود، اما براي فقط يك ميليون تومان كم يا زياد، همه چيز به هم مي‌خورد. البته اين وضعيت دوام زيادي ندارد.
مافياي مسكن در تهران چه كساني هستند؟ آدرس املاك‌شان را داريد؟
مافيا مال كشور ما نيست. مافيا در ايتاليا است. من چند سال پيش كه اسم مافياي مسكن برده شد نفهميدم يعني چي برخي رسانه‌ها به خود من هم يك زماني مافيا مي‌گفتند.
پس اگر مافيايي وجود ندارد، ماجراي سوداگري و خانه‌هايي كه توسط عده‌اي به عمد خالي نگهداري مي‌شود و در زمان‌هاي به‌خصوصي همه اين املاك عرضه مي‌شود، چيست؟
ببينيد ما مافيا به آن شكلي كه در ايتاليا كار خرابي مي‌كنند در بازار مسكن نداريم. اما ملاكان بزرگ در تهران داريم. ملاكان بزرگ هر كدامشان 400 تا 500 دستگاه آپارتمان دارند كه تعدادي را اجاره داده‌اند و تعدادي را هم خالي نگهداري مي‌كنند. باور كنيد اين افراد در تهران وجود دارند. اما رديابي آنها در حد ما نيست. من فقط مي‌توانم بگويم عده‌اي هستند كه هركدامشان مالك بين 60 تا 100 واحد مسكوني هستند. بعضي از همين‌ها تا قبل از سال 86 ساختمان‌هاي نيمه‌كاره خريداري مي‌كردند و رها مي‌كردند تا زمينش گران شود. اما اين دولت كه سر كار آمد، همه سوداگري‌ها غلاف شد. البته هنوز در بالاي شهر تهران برج‌هاي خالي از سكنه زياد است.
برخي مي‌گويند بازار مسكن از سوداگران پاك‌سازي شده است و الان هر معامله ملكي كه انجام مي‌شود 100 درصد خاصيت مصرفي دارد. شما تاييد مي‌كنيد؟
يك عده از سوداگران ملك في‌الواقع عقب نشسته‌اند. اين عده در سوناها و ميهماني‌هاي شبانه با نشان دادن مبايعه‌نامه‌هاي صوري قيمت‌هاي كاذب و غيرواقعي را به جامعه سرايت مي‌دادند و القا مي‌كردند كه مالكان مي‌توانند هر طور كه دلشان مي‌خواهد هر قيمتي را مبنا قرار دهند و به راحتي فروش مي‌رود. همين شد كه سال 86 آپارتماني كه متري يك ميليون تومان قيمت واقعي آن بود، متري 3 ميليون تومان فروخته مي‌شد و خريدار تازه گمان مي‌كرد برنده معامله شده است.اين عده از سوداگران يك مقداري رفتند زير خاكستر از بين نرفته‌اند، خواب رفته‌اند. من پيش‌بيني مي‌كنم تا مادامي كه اين دولت سر كار است، زيرخاكستر‌هاي بازار مسكن بيرون نخواهند آمد.
با دستور مي‌شود قيمت مسكن را كاهش داد؟
هرگز چنين چيزي نمي‌شود. چندين عامل در افزايش يا كاهش قيمت مسكن موثر است. وام دادن بانك‌ها يا جلوي وام را گرفتن. همين مسكن‌مهر. مردم هم نقش اصلي را به نظر من دارند. اگر مردم تصميم بگيرند مسكن نخرند، قيمت كاهش مي‌يابد. الان در آمريكا و دبي دقيقا همين اتفاق افتاده، افراد مي‌ترسند كه ملك بخرند و ارزان‌تر شود. در آمريكا به‌طور بي‌سابقه‌اي ميل به خريد مسكن كاهش پيدا كرده است. در بازار مسكن تهران در دوره‌هايي كه آپارتمان فروشي ناياب مي‌شود قيمت بالا مي‌رود.
شما گفته بوديد مستاجر هستيد. توان خريد مسكن داريد؟
من مستاجر هستم حقيقت را هم گفتم. اما مستاجر وامانده نيستم. من سرمايه‌دارم. با پولي كه دارم كار مي‌كنم. به جاي اينكه 800 ميليون تومان بدهم صاحب‌خانه شوم ماهي يك ميليون تومان اجاره مي‌دهم و با آن پول كار مي‌كنم.من ساخت‌وساز مي‌كنم. حوالي يوسف‌آباد، بلوار كشاورز، جهان‌آرا. خودم با دو پسرم آپارتمان‌‌سازي داريم.
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر