در حالیکه قرار است کمیسیون تلفیق مجلس ظرف روزهای آینده نظر نهایی خود را درباره پیشنهاد «منع تنظیم و ثبت اسناد معاملات ملک توسط مشاوران املاک» اعلام کند، گام اول برای تغییر بخشی از مسیر ثبت معاملات مسکن، با رای قاطع نمایندگان مجلس به قانون پیشفروش، برداشته شد. اجرای این مصوبه جدید که شکل قانون به خود گرفته (در صورت تایید شورای نگهبان) باعث میشود عملا بنگاههای مسکن از تنظیم 20 تا 40 درصد قراردادهای ملکی –مبایعهنامه- منع شوند که نتایج این اتفاق میتواند آثار مثبت و منفی زیادی در روند فعالیت در بازار مسکن به همراه داشته باشد. از جمله اینکه هزینه صاحبخانه شدن بهخاطر عدم نیاز به پرداخت حق کمیسیون بنگاهها، کاهش پیدا میکند و در مقابل، دولت در رهگیری معاملات مسکن با چالش جدی روبهرو میشود.
پایه و اساس طرح رهگیری معاملات مسکن که بهواسطه آن وزارت بازرگانی و وزارت مسکن موفق شدهاند افتوخیز قیمت را کنترل کنند و به جزئیات اطلاعات سوداگران مسکن –افرادی که مدام ملک خرید و فروش میکنند- دسترسی پیدا کند، در داخل بنگاههای املاک تعریف شده که مشاوران موظف هستند همه مبایعهنامهها را در سامانه رهگیری ثبت کنند. اما اکنون با اعمال ممنوعیت تنظیم قرارداد پیشفروش در داخل بنگاهها، بازار پیشفروش از کنترل دولت خارج میشود.
از سوی دیگر، نهایتا تا آخر این هفته، کمیسیون تلفیق پیشنهاد قوه قضائیه در لایحه برنامه پنجم را بررسی میکند. در متن این پیشنهاد تاکید شده اجازه تنظیم و ثبت اسناد معاملات ملکی از بنگاههای مسکن سلب شود و کلیه قراردادها در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود.
به این ترتیب، چنانچه مجلس در آینده نزدیک به این پیشنهاد همچون لایحه پیشفروش رای مثبت بدهد، دست مشاوران املاک برای همیشه از تنظیم مبایعهنامه کوتاه میشود.
هر چند رییس اتحادیه مشاوران املاک برای جلوگیری از این اتفاق رایزنیهایی را با نمایندگان مجلس آغاز کرده و تلاش دارد القا کند که بنگاههای مسکن باید بعد از نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر، یک سند عادی یا همان مبایعهنامه برای آنها تنظیم کنند اما در مقابل، نظر برخی نمایندگان مجلس و مسوولان وزارت دادگستری این نیست. این گروه با بیان اینکه بخش زیادی از پروندههای ملکی در محاکم قضایی به اسناد عادی –مبایعهنامه- که در بنگاهها تنظیم شده مربوط میشود، به شدت بر حذف سند عادی از چرخه تنظیم معاملات مسکن تاکید دارند.
حذف مبایعهنامه با هدف پیشگیری از تخلف
عبدالعلی میرکوهی معاون حقوقی و امور مجلس وزیر دادگستری در دفاع از قانون تازه به تصویب رسیده پیشفروش، گفت: اجرای این قانون نباید به حذف بنگاههای املاک از بازار مسکن تعبیر شود. این قانون باعث پیشگیری از وقوع تخلفات رایج در حوزه پیشفروش میشود و بهخاطر اینکه سند عادی در معامله پیشفروش فاقد اعتبار اعلام شده است، پیشخریدار براساس سند رسمی که در زمان عقد معامله در دفترخانه تنظیم میشود به تدریج صاحب ملک در حال ساخت میشود. این مقام وزارت دادگستری در گفتوگوی ویژه خبری شبکه دو افزود: نقش بنگاههای مسکن در اجرای درست قانون پیشفروش میتواند خیلی موثر باشد؛ بهطوریکه مشاوران املاک میتوانند با تبیین جزئیات این قانون برای پیشخریدار، راه درست را به او نشان دهند. چرا که این قانون در سالهای اولیه اجرا شدیدا نیاز به اطلاعرسانی دارد.
وی در عین حال تصریح کرد: ماده 22 قانون ثبت، معاملاتی را رسمی میداند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود؛ بنابراین قانون پیشفروش کار بنگاههای املاک را محدود نکرده و مشاوران املاک فقط میتوانند مشاوره و دلالی کنند.
معاون حقوقی وزارت دادگستری همچنین گفت: تجربه نشان داده هر قرارداد ملکی که بصورت رسمی تنظیم و ثبت شود، کمتر مشکل پیدا میکند.
قانون فقط سند رسمی را قبول دارد
غلامرضا اسداللهی، عضو کمیسیون حقوقی مجلس نیز درباره تبعات مثبت اجرای قانون پیشفروش گفت: براساس آنچه در این قانون آمده، مشاوران املاک بعد از مذاکرات مقدماتی، باید طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و قانون، معاملهای را به رسمیت میشناسد که سند انجام آن در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
وی افزود: اسناد رسمی باعث امنیت روانی طرفین معامله میشود و به همین خاطر تخلف بعد از تهیه این سند کمتر رخ میدهد.
این عضو کمیسیون حقوقی، اجرای قانون پیشفروش را ابزار خوبی برای دفاع از پیشخریداران در قبال تعهد پیشفروشنده ارزیابی کرد و گفت: طبق این قانون چنانچه پیشفروشنده به هر کدام از تعهدات قید شده در سند، عمل نکند، موظف است هزینه داده شده به قیمت روز به اضافه خسارت را به پیشخریدار پرداخت کند.
وی همچنین گفت: در آییننامهای که ظرف سه ماه آینده برای اجرای این قانون نوشته میشود، نحوه دریافت مجوز برای انتشار آگهی پیشفروش در مطبوعات مشخص خواهد شد.
خسروی: یک ابهام وجود دارد
رییس اتحادیه مشاوران املاک در اولین واکنش به قانون پیشفروش مسکن و ممنوعیتی که این قانون برای فعالیت بنگاهها ایجاد کرده، گفت: هر چند نمایندگان مجلس در تصمیمگیریهایشان همه جوانب و راحتی مردم را در نظر میگیرند، اما به نظر میرسد در این قانون، بنگاههای مسکن کمرنگ دیده شدهاند. مصطفی
قلی خسروی افزود: برای ما مشخص نیست چگونه باید پیشخریدار و پیشفروشنده را برای انجام معامله ترغیب کنیم.
وی همچنین به موضوع رهگیری معاملات اشاره کرد و گفت: اگر قرار باشد این معاملات در خارج از بنگاهها تنظیم شود، احتمال فروش ملک به چندین نفر توسط پیشفروشنده وجود دارد چون فقط بنگاهها میتوانند از طریق دسترسی لحظهای به سامانه رهگیری، از فروخته شدن یک ملک مطلع شوند. مسوول ارشد صنف بنگاههای مسکن از شوراینگهبان درخواست کرد در بررسی قانون پیشفروش اجازه اعلام نظر اتحادیه املاک در این باره را صادر کند.
کاهش هزینه خرید حتمی است
به گزارش دنیایاقتصاد، چنانچه مسیر ثبت معاملات مسکن کوتاه شود و انجام آن فقط به دریافت یک سند از دفاتر اسناد رسمی منجر شود، هزینه خرید و فروش ملک کاهش پیدا میکند. هر چند میزان این کاهش با توجه به تعرفه حق کمیسیون بنگاههای مسکن ناچیز برآورد میشود، اما با توجه به اینکه برخی بنگاههای مسکن بدون توجه به تعرفه مصوب، بهصورت سلیقهای این رقم را تعریف میکنند و همچنین با توجه به اینکه، حق کمیسیون دریافتی با ارزش معامله نسبت مستقیم دارد، تغییر مسیر یاد شده میتواند در کاهش هزینه خرید مسکن موثر باشد.
آمادگی کامل داریم
نایبرییس کانون سردفتران اعلام کرد: پیرو مصوبه مجلس در خصوص قانون پیشفروش مسکن، این کانون آمادگی 100 درصد برای تنظیم کلیه مبایعهنامهها در دفترخانهها را دارد.
محمدرضا دشتی اردکانی به دنیایاقتصاد گفت: با توجه به فراهم بودن زیرساختها در دفاتر اسناد رسمی، این دفاتر آمادگی کامل دارند تا کلیه قراردادهای پیشفروش را تنظیم کنند.
درباره ضمانت اجرایی قانون پیشفروش
قانون پیشفروش مسکن ضوابط سختگیرانهای برای سازندههایی که تمایل به پیشفروش تولیداتشان را دارند در نظر گرفته که در بخشی از آن، سازنده باید قبل از هر گونه اقدام برای بازاریابی، کلی آیین و مقررات را رعایت کند و مجموعهای از اسناد و قراردادها را متعهد به اجرای آن کند. در اینکه قانون پیشفروش با در نظر گرفتن این ضوابط، قصد دارد برای پیشخریداران راه امن و بدون خطر ایجاد کند، شکی نیست؛ اما با توجه به شرایط روز بازار مسکن، آیا اجرای این قانون بدون در نظر گرفتن یکسری ضمانت اجرایی، شدنی است؟
در حال حاضر بهخاطر عطش تقاضا در بازار مسکن و انبوه متقاضی در نوبت صاحبخانه شدن، برگ برنده دست مالکان یا همان پیشخریداران قرار دارد؛ به عبارت سادهتر، پیشخریدار نمیتواند از پیشفروشنده تعهدات قید شده در قانون را طلب کند؛ چرا که پیشفروشنده به محض مواجهشدن با چنین درخواستی، پیشنهاد خود را به فرد دیگری ارائه میکند. به نظر میرسد مجموعه آنچه در قانون پیشفروش مسکن آمده باید تمام و کمال توسط پیشخریدار کنترل شود و اگر نشود، امکان ردیابی بازار پیشفروش و کنترل صحت و سقم پیشفروش مشکل است. لذا لازم است حداقل در آییننامه اجرایی این قانون، تعهدات پیشفروشنده به گونهای تعریف شود که پیشخریدار مجبور نباشد بهخاطر نگرانی از بابت از دستدادن موردی که پیدا کرده، به بیراهههای پیشفروشنده تن بدهد که اگر چنین شود، هیچ ضمانتی از بابت اجرای این قانون وجود نخواهد داشت.
مرجع يا نويسنده : دنیای اقتصاد
پایه و اساس طرح رهگیری معاملات مسکن که بهواسطه آن وزارت بازرگانی و وزارت مسکن موفق شدهاند افتوخیز قیمت را کنترل کنند و به جزئیات اطلاعات سوداگران مسکن –افرادی که مدام ملک خرید و فروش میکنند- دسترسی پیدا کند، در داخل بنگاههای املاک تعریف شده که مشاوران موظف هستند همه مبایعهنامهها را در سامانه رهگیری ثبت کنند. اما اکنون با اعمال ممنوعیت تنظیم قرارداد پیشفروش در داخل بنگاهها، بازار پیشفروش از کنترل دولت خارج میشود.
از سوی دیگر، نهایتا تا آخر این هفته، کمیسیون تلفیق پیشنهاد قوه قضائیه در لایحه برنامه پنجم را بررسی میکند. در متن این پیشنهاد تاکید شده اجازه تنظیم و ثبت اسناد معاملات ملکی از بنگاههای مسکن سلب شود و کلیه قراردادها در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود.
به این ترتیب، چنانچه مجلس در آینده نزدیک به این پیشنهاد همچون لایحه پیشفروش رای مثبت بدهد، دست مشاوران املاک برای همیشه از تنظیم مبایعهنامه کوتاه میشود.
هر چند رییس اتحادیه مشاوران املاک برای جلوگیری از این اتفاق رایزنیهایی را با نمایندگان مجلس آغاز کرده و تلاش دارد القا کند که بنگاههای مسکن باید بعد از نزدیک کردن طرفین معامله به یکدیگر، یک سند عادی یا همان مبایعهنامه برای آنها تنظیم کنند اما در مقابل، نظر برخی نمایندگان مجلس و مسوولان وزارت دادگستری این نیست. این گروه با بیان اینکه بخش زیادی از پروندههای ملکی در محاکم قضایی به اسناد عادی –مبایعهنامه- که در بنگاهها تنظیم شده مربوط میشود، به شدت بر حذف سند عادی از چرخه تنظیم معاملات مسکن تاکید دارند.
حذف مبایعهنامه با هدف پیشگیری از تخلف
عبدالعلی میرکوهی معاون حقوقی و امور مجلس وزیر دادگستری در دفاع از قانون تازه به تصویب رسیده پیشفروش، گفت: اجرای این قانون نباید به حذف بنگاههای املاک از بازار مسکن تعبیر شود. این قانون باعث پیشگیری از وقوع تخلفات رایج در حوزه پیشفروش میشود و بهخاطر اینکه سند عادی در معامله پیشفروش فاقد اعتبار اعلام شده است، پیشخریدار براساس سند رسمی که در زمان عقد معامله در دفترخانه تنظیم میشود به تدریج صاحب ملک در حال ساخت میشود. این مقام وزارت دادگستری در گفتوگوی ویژه خبری شبکه دو افزود: نقش بنگاههای مسکن در اجرای درست قانون پیشفروش میتواند خیلی موثر باشد؛ بهطوریکه مشاوران املاک میتوانند با تبیین جزئیات این قانون برای پیشخریدار، راه درست را به او نشان دهند. چرا که این قانون در سالهای اولیه اجرا شدیدا نیاز به اطلاعرسانی دارد.
وی در عین حال تصریح کرد: ماده 22 قانون ثبت، معاملاتی را رسمی میداند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود؛ بنابراین قانون پیشفروش کار بنگاههای املاک را محدود نکرده و مشاوران املاک فقط میتوانند مشاوره و دلالی کنند.
معاون حقوقی وزارت دادگستری همچنین گفت: تجربه نشان داده هر قرارداد ملکی که بصورت رسمی تنظیم و ثبت شود، کمتر مشکل پیدا میکند.
قانون فقط سند رسمی را قبول دارد
غلامرضا اسداللهی، عضو کمیسیون حقوقی مجلس نیز درباره تبعات مثبت اجرای قانون پیشفروش گفت: براساس آنچه در این قانون آمده، مشاوران املاک بعد از مذاکرات مقدماتی، باید طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند و قانون، معاملهای را به رسمیت میشناسد که سند انجام آن در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
وی افزود: اسناد رسمی باعث امنیت روانی طرفین معامله میشود و به همین خاطر تخلف بعد از تهیه این سند کمتر رخ میدهد.
این عضو کمیسیون حقوقی، اجرای قانون پیشفروش را ابزار خوبی برای دفاع از پیشخریداران در قبال تعهد پیشفروشنده ارزیابی کرد و گفت: طبق این قانون چنانچه پیشفروشنده به هر کدام از تعهدات قید شده در سند، عمل نکند، موظف است هزینه داده شده به قیمت روز به اضافه خسارت را به پیشخریدار پرداخت کند.
وی همچنین گفت: در آییننامهای که ظرف سه ماه آینده برای اجرای این قانون نوشته میشود، نحوه دریافت مجوز برای انتشار آگهی پیشفروش در مطبوعات مشخص خواهد شد.
خسروی: یک ابهام وجود دارد
رییس اتحادیه مشاوران املاک در اولین واکنش به قانون پیشفروش مسکن و ممنوعیتی که این قانون برای فعالیت بنگاهها ایجاد کرده، گفت: هر چند نمایندگان مجلس در تصمیمگیریهایشان همه جوانب و راحتی مردم را در نظر میگیرند، اما به نظر میرسد در این قانون، بنگاههای مسکن کمرنگ دیده شدهاند. مصطفی
قلی خسروی افزود: برای ما مشخص نیست چگونه باید پیشخریدار و پیشفروشنده را برای انجام معامله ترغیب کنیم.
وی همچنین به موضوع رهگیری معاملات اشاره کرد و گفت: اگر قرار باشد این معاملات در خارج از بنگاهها تنظیم شود، احتمال فروش ملک به چندین نفر توسط پیشفروشنده وجود دارد چون فقط بنگاهها میتوانند از طریق دسترسی لحظهای به سامانه رهگیری، از فروخته شدن یک ملک مطلع شوند. مسوول ارشد صنف بنگاههای مسکن از شوراینگهبان درخواست کرد در بررسی قانون پیشفروش اجازه اعلام نظر اتحادیه املاک در این باره را صادر کند.
کاهش هزینه خرید حتمی است
به گزارش دنیایاقتصاد، چنانچه مسیر ثبت معاملات مسکن کوتاه شود و انجام آن فقط به دریافت یک سند از دفاتر اسناد رسمی منجر شود، هزینه خرید و فروش ملک کاهش پیدا میکند. هر چند میزان این کاهش با توجه به تعرفه حق کمیسیون بنگاههای مسکن ناچیز برآورد میشود، اما با توجه به اینکه برخی بنگاههای مسکن بدون توجه به تعرفه مصوب، بهصورت سلیقهای این رقم را تعریف میکنند و همچنین با توجه به اینکه، حق کمیسیون دریافتی با ارزش معامله نسبت مستقیم دارد، تغییر مسیر یاد شده میتواند در کاهش هزینه خرید مسکن موثر باشد.
آمادگی کامل داریم
نایبرییس کانون سردفتران اعلام کرد: پیرو مصوبه مجلس در خصوص قانون پیشفروش مسکن، این کانون آمادگی 100 درصد برای تنظیم کلیه مبایعهنامهها در دفترخانهها را دارد.
محمدرضا دشتی اردکانی به دنیایاقتصاد گفت: با توجه به فراهم بودن زیرساختها در دفاتر اسناد رسمی، این دفاتر آمادگی کامل دارند تا کلیه قراردادهای پیشفروش را تنظیم کنند.
درباره ضمانت اجرایی قانون پیشفروش
قانون پیشفروش مسکن ضوابط سختگیرانهای برای سازندههایی که تمایل به پیشفروش تولیداتشان را دارند در نظر گرفته که در بخشی از آن، سازنده باید قبل از هر گونه اقدام برای بازاریابی، کلی آیین و مقررات را رعایت کند و مجموعهای از اسناد و قراردادها را متعهد به اجرای آن کند. در اینکه قانون پیشفروش با در نظر گرفتن این ضوابط، قصد دارد برای پیشخریداران راه امن و بدون خطر ایجاد کند، شکی نیست؛ اما با توجه به شرایط روز بازار مسکن، آیا اجرای این قانون بدون در نظر گرفتن یکسری ضمانت اجرایی، شدنی است؟
در حال حاضر بهخاطر عطش تقاضا در بازار مسکن و انبوه متقاضی در نوبت صاحبخانه شدن، برگ برنده دست مالکان یا همان پیشخریداران قرار دارد؛ به عبارت سادهتر، پیشخریدار نمیتواند از پیشفروشنده تعهدات قید شده در قانون را طلب کند؛ چرا که پیشفروشنده به محض مواجهشدن با چنین درخواستی، پیشنهاد خود را به فرد دیگری ارائه میکند. به نظر میرسد مجموعه آنچه در قانون پیشفروش مسکن آمده باید تمام و کمال توسط پیشخریدار کنترل شود و اگر نشود، امکان ردیابی بازار پیشفروش و کنترل صحت و سقم پیشفروش مشکل است. لذا لازم است حداقل در آییننامه اجرایی این قانون، تعهدات پیشفروشنده به گونهای تعریف شود که پیشخریدار مجبور نباشد بهخاطر نگرانی از بابت از دستدادن موردی که پیدا کرده، به بیراهههای پیشفروشنده تن بدهد که اگر چنین شود، هیچ ضمانتی از بابت اجرای این قانون وجود نخواهد داشت.
مرجع يا نويسنده :
