رشد و توسعه اقتصادي و تسهيل در امر معاملات، مستلزم وجود قوانين مناسب است تا به اين ترتيب افراد جامعه بتوانند در سايه اين قوانين و مقررات و كاهش ضريب خطر، معاملات خود را در چارچوبي مشخص و بدون هر گونه دغدغه‌اي انجام دهند. در ميان معاملات مرسوم در سطح جامعه، معامله مسكن معمولا يكي از پرخطرترين معامله‌ها از نظر تعارض در مالكيت‌ها و اقامه برخي دعاوي عليه مالكيت افراد است كه همين امر موجب شد لايحه‌اي در اين زمينه تقديم مجلس شود و در اين راستا نهايتا قانوني موسوم به «قانون پيش‌فروش ساختمان» مشتمل بر ٢٥ ماده و چهار تبصره در جلسه علني روز يكشنبه ١٢ دي‌ماه سال جاري به تصويب رسيد، در تاريخ ٢٩ دي‌ماه مورد تاييد شوراي نگهبان قرار گرفت و روز ١٦ بهمن‌ماه نيز توسط رييس جمهور جهت اجرا، ابلاغ شد.
به گزارش خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، متن اين قانون جهت آشنايي شهروندان با مصوبه اخير مجلس در اين زمينه، در پي مي‌آيد:
ماده ١ـ هر قراردادي با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمي زمين (پيش‌فروشنده) متعهد به احداث يا تکميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذکور با هر نوع کاربري از ابتدا يا در حين احداث و تکميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش‌خريدار) درآيد، از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيش‌فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذيل نيز مي‌توانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي که به‌موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد، اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:
١ـ سرمايه‌گذاراني که در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق احداث بنا بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.
٢ـ مستاجرين اراضي اعم از ملکي، دولتي، موقوفه که به‌موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستاجره را دارند.
ماده ٢ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکينگ) و انباري
٤ـ مشخصات فني و معماري ساختماني که واحد در آن احداث مي‌شود؛ مانند موقعيت، کاربري و مساحت کل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترک و ساير مواردي که در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفا در قيمت موثر است.
٥ـ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
٦ـ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي
٧ـ زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش‌شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي
٨ـ تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين‌ها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پيش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و ساير مراجع قانوني
١٠ـ معرفي داوران
١١ـ احکام مذکور در مواد (٦)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١٤)، (١٦) و (٢٠) اين قانون
ماده ٣ـ قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (٢) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالکيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.
ماده ٤ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارک زير است:
١ـ سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا يا قرارداد رسمي حاکي از اين‌که مورد معامله در ازاي سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بنا بر روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد
٣ـ بيمه‌نامه مربوط به مسووليت موضوع ماده (٩) اين قانون
٤ـ تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان
٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌هاي احداثي که پيش‌فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد، اجازه پيش‌فروش واحدهاي مذکور منوط به حداقل سي‌درصد (٣٠%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تاييد آن توسط مرجع صادرکننده پروانه مي‌باشد.
ماده ٥ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفا در قبال پرداخت حق‌التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضاييه صورت مي‌گيرد.
ماده ٦ـ چنانچه پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش‌شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ننمايد علاوه بر اجراي بند (٩) ماده (٢) اين قانون مکلف است به شرح زير جريمه تاخير به پيش‌خريدار بپردازد مگر اين‌که به مبالغ بيشتري به نفع پيش‌خريدار توافق نمايند. اجراي مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيش‌خريدار نيست.
١ـ درصورتي که واحد پيش‌فروش‌شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پارکينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش‌خريدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحويل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم‌درصد (٥/ ٠%) بهاي روز تعهدات انجام‌نشده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند (٩) ماده (٢) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يک در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ٧ـ درصورتي که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکيکي، کمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (٥ %) افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچکدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتي‌که بيش از پنج درصد (٥ %) باشد صرفا خريدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحويل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (٩٥ %) مقدار توافق‌شده باشد، پيش‌خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بنا و براساس نظر کارشناسي از پيش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ٨ـ در تمامي مواردي که به دليل تخلف پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار حق فسخ خود را اعمال مي‌نمايد، پيش‌فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناي مصالحه طرفين يا برآورد کارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفين، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضايي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد نمايد.
ماده ٩ـ پيش‌فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث مسئول است و بايد مسئوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد که از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ١٠ـ درمواردي که بانک‌ها به پيش‌خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانک به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالکيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش‌خريداري‌شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي‌گردد.
ماده ١١ـ در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد، توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد (١٠ %) از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ١٢ـ درصورتي که عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد، پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد و مهندس ناظر مکلف است به تقاضاي هريک از طرفين ظرف يک‌ماه گزارش پيشرفت کار را ارائه نمايد.
ماده ١٣ـ پيش‌خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالک ملک پيش‌فروش‌شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش‌فروش و اتمام ساختمان، با تاييد مهندس ناظر در صورتي که تمام اقساط را پرداخت يا عوض‌قراردادي را تحويل داده باشد، با ارائه مدارک مبني بر ايفاي تعهدات، مي‌تواند با مراجعه به يکي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد. چنانچه پيش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش‌فروش‌شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش‌خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضاي ذي‌نفع نسبت به تفکيک و يا افراز ملک پيش‌فروش‌شده اقدام نمايد.
ماده ١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار چنانچه پيش‌فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تکميل پروژه نگردد، با تاييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اين‌که صرفا اقدامات جزئي تا تکميل پروژه باقيمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پيشرفت فيزيکي مانده باشد)، پيش‌خريدار مي‌تواند با قبول تکميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه‌هايي که طبق مقررات بر عهده پيش‌فروشنده بوده و توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌گردد، مانع از استيفاي مبلغ هزينه‌شده از محل ماده (١١) و غيره با کسب نظر هيات داوري مندرج در ماده (٢٠) اين قانون نخواهد بود.
ماده ١٥ـ عرصه و اعيان واحد پيش‌فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمي واحد پيش‌فروش‌شده به پيش‌خريدار قابل توقيف و تامين به نفع پيش‌فروشنده يا طلبکار او نيست.
ماده ١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش‌فروشنده بايد مراتب را کتبا به دفترخانه تنظيم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت يک هفته به پيش‌خريدار اخطار نمايد تا ظرف يک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد. در غير اين صورت پيش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ١٧ـ واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده نسبت به واحد پيش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌مقام قانوني آنها بلامانع است.
ماده ١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پيش‌خريدار نسبت به واحد پيش‌فروش‌شده بدون رضايت پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار عهده‌دار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ١٩ـ پس از انتقال قطعي واحد پيش‌فروش شده و انجام کليه تعهدات، قرارداد پيش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي‌باشند.
ماده ٢٠ـ کليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراي مفاد قرارداد پيش‌فروش توسط هيات داوران متشکل از يک داور از سوي خريدار و يک داور از سوي فروشنده و يک داور مرضي‌الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي‌الطرفين يک داور با معرفي رييس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. درصورت نياز، داوران مي‌توانند از نظر کارشناسان رسمي محل استفاده نمايند. آيين‌نامه اجرايي اين ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تاييد هيات وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب خواهد بود.
ماده ٢١ـ پيش‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاههاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماکن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح که در آيين‌نامه اجرايي اين قانون مشخص مي‌شود، اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداکثر دو ماه و جزاي نقدي از ده ميليون (٠٠٠/٠٠٠/١٠) ريال تا يکصد ميليون (٠٠٠/٠٠٠/١٠٠) ريال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ٢٢ـ شهرداري‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.
ماده ٢٣ـ اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از ٩١ روز تا يک‌سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم مي‌شوند.
تبصره ـ جرايم مذکور در اين ماده تعقيب نمي‌شود مگر با شکايت شاکي خصوصي يا وزارت مسکن و شهرسازي و با گذشت شاکي، تعقيب يا اجراي آن موقوف مي‌شود.
ماده ٢٤ـ مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يکي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند راسا مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت براي بار اول تا يک‌سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانه کسب و براي بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم مي‌شوند.
ماده ٢٥ـ آيين‌نامه اجرايي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همکاري وزارت مسکن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهيه و پس از تاييد رييس قوه قضاييه به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.
هیچ نظری موجود نیست:
ارسال یک نظر