آدرس جدید وبلاگ محضردار
http://mahzardar.persianblog.ir
به زودی با آخرین اخبار در حوزه دفاتر اسناد رسمی
http://mahzardar.persianblog.ir
به زودی با آخرین اخبار در حوزه دفاتر اسناد رسمی
۱۳۸۹ اسفند ۶, جمعه
۱۳۸۹ بهمن ۳۰, شنبه
رأي شماره 390 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري باموضوع ابطال بخشنامه رئيس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور مبني بر نقل و انتقال سردفتر از حوزه يك
تاريخ: 29/9/1389 شماره دادنامه: 390 کلاسه پرونده: 84/787 مرجع رسيدگي: هيأت عمومي ديوان عدالت اداري. شکات: جمعي از سردفتران دفاتر اسناد رسمي شهرستان ساري. موضوع شکايت و خواسته: ابطال بخشنامه شماره 39302/34 مورخ 17/8/1378 رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور. گردشکار: جمعي از سردفتران دفاتر اسناد رسمي شهرستان ساري طي دادخواست تقديمي اعلام داشته‌اند: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مورخ 17/8/1378 مبادرت به صدور بخشنامه شماره 39302/34 نموده است که بخشنامه فوقالذکر بر خلاف نص صريح قانون دفاتر اسناد رسمي مي‌باشد، زيرا براساس قانون دفاتر رسمي و کانون سردفتران و دفترياران مصوب 25 تير ماه 1354 و متن ماده 5 پس از تصويب اين قانون تاسيس دفترخانه با توجه به نيازمنديهاي هر محل تابع ضابطه خواهد بود. در شهرها براي حداقل هر پانزده هزار نفر و حداکثر در بيست هزار نفر با توجه به آمار ... و ماده 3 از آيين‌نامه آن مصوب 17 دي ماه سال 1354 وزارت دادگستري سازمان ثبت اسناد و املاک کشور براي انتخاب سردفتر اسناد رسمي در شهريور ماه هر سال طي آگهي در يکي از روزنامههاي کثير الانتشار مرکز... انتخاب سر دفتر براي هر محل تابع مواد اشاره شده در فوق مي‌باشد که بخشنامه اشاره شده برخلاف مواد مرقوم بوده و در عمل نيز منجر به افتتاح و گشايش دفاتر بيش از حد و نياز و تعداد اشاره شده مي‌باشد. ازدحام دفاتر مازاد بر تعداد قانوني در مراکز استان‌ها خاصه استان مازندران مشکلات عديده از جمله کاهش تنظيم اسناد ... را نموده است و صدور ابلاغ براي سران دفاتر اسناد رسمي در هر شهر بايد به استناد مواد فوق و از مجاري قانوني مي‌باشد نه بخشنامهاي که صراحتاً مغاير با قانون مي‌باشد. لهذا در مانحن‌فيه اجراي بخشنامه از محمل قانوني برخوردار نبوده و اساساً مردود و فاقد وجاهت قانوني مي‌باشد. لذا با عنايت به مراتب فوقالذکر، متقاضي ابطال بخشنامه مورد شکايت مي‌باشند. سرپرست دفتر حقوقي و امور بينالملل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طي لايحه دفاعيهاي به شماره 54937/87 مورخ 20/8/1387، در خصوص شکايت جمعي از دفاتر اسناد رسمي به طرفيت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نظر مقامات محترم قضايي را به موارد ذيل جلب مي‌نمايد: 1ـ با توجه به تفسير شوراي نگهبان به شماره 9387/30/83 مورخ 21/10/1383 رياست محترم قوه قضاييه در خصوص اصل 170 قانون اساسي بخشنامه مذکور خارج از بخشنامههاي دولتي مي‌باشد. 2ـ مستند به رأي شماره دادنامه 160 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري مورخ 13/4/1384 در خصوص ابطال بخشنامه شماره 16916/34/1 مورخ 4/6/1384 سازمان ثبت از سوي شهرداري که عدم صلاحيت ديوان عدالت اداري از سوي آن هيأت محترم اعلام گرديده است. 3ـ با توجه به ماده 5 قانون دفاتر اسناد رسمي (ماده5 ـ پس از تصويب اين قانون تاسيس دفترخانه با توجه به نيازمنديهاي هر محل تابع ضابطه زير خواهد بود. در شهرها براي حداقل هر پانزده هزار نفر و حداکثر بيست هزار نفر با توجه به آمار و درآمد حاصل از حق ثبت معاملات يک دفترخانه شهرها و بخشهايي که جمعيت آنها کمتر از پانزده هزار نفر باشد يک دفترخانه خواهد داشت اجازه تجديد فعاليت دفترخانهاي که به علت انفصال دائم سردفتر تعطيل‌شده در حکم تاسيس دفترخانه جديد خواهد بود. همچنين است در مورد بازنشستگي و فوت سردفتر که پس از انقضاي مدت‌هاي مقرر در ماده 69 اين قانون در حال تعطيل باقي بماند. تبصره ـ پس از تعيين تعداد دفاتر اسناد رسمي هر محل به شرح اين ماده هرگاه با توجه به ميزان معاملات و درآمد دفاتر اسناد رسمي موجود و مقتضيات محلي افزايش تعداد دفاتر زائد بر حد نصاب مذکور ضروري تشخيص شود به پيشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تصويب وزارت دادگستري حداکثر تا دو دفترخانه ميتوان به دفاتر موجود در هر حوزه ثبتي با رعايت مقررات اين قانون اضافه نمود.) و وسعت جغرافيايي و ازدياد جمعيت شهرها و همچنين ميزان حق ثبتي که به استناد نامه شماره 36/34 مورخ 11/1/1387 اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت و به آن اشاره شده است. بخشنامه صادره وفق مقررات قانوني صادر گرديده است. لذا تقاضاي رد شکايت شاکي مورد استدعاست. سرپرست دفتر حقوقي و امور بينالملل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، طي لايحه دفاعيهاي به شماره 391/11 مورخ 26/1/1385، اعلام داشته است: با عنايت به دادنامه شماره 160 مورخ 12/4/1384 هيأت عمومي ديوان عدالت اداري موضوع پرونده کلاسه 81/488 که در خصوص بخشنامههاي سازمان ثبت اصدار يافته مبني بر اينکه اصل يکصد و هفتاد (170) قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران مربوط به رسيدگي به اعتراض اشخاص نسبت به مقررات دولتي منحصراً ناظر به مصوبات قوه مجريه مي‌باشد در نتيجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از سازمانهاي وابسته به قوه قضائيه است و ارتباطي با قوه مجريه ندارد. لذا با عنايت به دادنامه مارالبيان و ماده 25 قانون ديوان عدالت اداري مصوب 1360 با اصلاحيههاي بعدي تقاضاي رد دادخواست شکات مورد استدعاست. هيأت عمومي ديوان عدالت اداري در تاريخ فوق با حضور رؤسا، مستشاران و دادرسان عليالبدل شعب ديوان تشكيل و پس از بحث و بررسي و انجام مشاوره با اکثريت آراء بـه شرح آتي مبادرت بـه صدور رأي مي‌نمايد. رأي هيأت عمومي نظر به اينکه مطابق ماده 4 قانون دفاتر اسناد رسمي مصوب 25/4/1354 انتقال محل دفترخانه فقط در حوزه يک شهر و يا بخش تجويز گرديده و به موجب ماده 5 قانون مذکور تاسيس دفترخانه در حوزه هر شهر تابعي از تعداد جمعيت، ميزان معاملات و درآمد دفاتر اسناد رسمي مي‌باشد و همچنين در قوانين موضوعه براي انتقال شخص سردفتر از شهري به شهر ديگر مقرراتي پيشبيني نگرديده است، لذا بخشنامه معترضعنه که بر خلاف مقررات فوقالذکر نقل و انتقال سردفتر از حوزه يک شهر به حوزه شهر ديگر را تجويز نموده است، خلاف قانون و خارج از حدود اختيار مرجع وضع تشخيص و به استناد بند يک ماده 19 و ماده 42 ابطال مي‌گردد. |
رئيس هيأت عمومي ديوان عدالت اداري ـ محمدجعفر منتظري |
۱۳۸۹ بهمن ۲۵, دوشنبه
شوراي نگهبان به الزامي بودن نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد ايراد نگرفته اس
رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور از صدور اسناد تك‌برگي با تكميل بانك جامع املاك در كشور خبر داد.
به گزارش خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، احمد تويسركاني در حاشيه جلسه شوراي قضايي استان سمنان با اعلام اين خبر در جمع خبرنگاران افزود: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در يكي از راهبردهاي اصلي خود كل كشور را تحت يك نظام مالكيتي جديد منطبق با نقشه‌هاي هوايي و مختصات جغرافيايي قرار داده است.
وي خاطرنشان كرد: با سامان دادن بانك جامع اطلاعات در كشور، تعارضات و اختلافات در مالكيت‌ها از بين مي‌رود و با اين كار، كل كشور چه در حوزه املاك شخصي و چه در حوزه املاك مربوط به بخش عمومي و دولتي سنددار مي‌شود.
معاون قوه قضاييه با بيان اينكه «با ورود اطلاعات حقوقي دربانك جامع املاك، خروجي آن اسناد مالكيت جديد خواهد بود»، تصريح كرد: كل اطلاعات مالكيتي در بانك جامع املاك ذخيره شده و ديگر اختلاف و تعارضي در اين زمينه وجود ندارد.
تويسركاني ادامه داد: بانك جامع املاك كشور با يك شفاف‌سازي مناسب، زمينه را براي همه افرادي كه دنبال سوءاستفاده هستند از بين مي‌برد و به اين ترتيب شاهد پديده‌هايي چون زمين‌خواري در كشور نخواهيم بود.
وي همچنين از راه‌اندازي بانك جامع اموال و املاك دولتي در كشور خبر داد و افزود: حدود 80 درصد كار ساماندهي بانك جامع املاك دولتي نيز كه پيگيري جدي رييس جمهور و معاونت حقوقي رياست جمهوري را به‌دنبال داشته است، انجام شده و تا سال آينده در اختيار دولت قرار خواهد گرفت.
معاون قوه قضاييه در ادامه از اصلاح قانون دفاتر اسناد رسمي كشور در سال آينده خبر داد و گفت: براي رسيدن به اجراي ثبت آني معاملات در كشور، اولين اقدام اصلاح قانون دفاتر اسناد رسمي است كه در دستور كار قوه قضاييه گرفته است تا خلاءهاي قانون مرتفع شود.
تويسركاني همچنين با بيان اينكه «مرجع ثبت رسمي معاملات در كشور طبق مصوبه مجلس شوراي اسلامي دفاتر اسناد رسمي هستند»، اظهار كرد: شوراي نگهبان ايرادي به اصل موضوع نگرفته است و تنها در خصوص شيوه تنظيم آيين‌نامه اجرايي پيشنهادي را ارائه داده است كه به اصل موضوع هيچ لطمه‌اي نخواهد زد.
به گزارش ايسنا، رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در ديدار با نماينده ولي فقيه و امام جمعه سمنان نيز بي‌نظمي‌هاي حقوقي در كشور را ناشي از بي‌توجهي به ثبت رسمي عنوان كرد و با بيان اينكه «بخش مهمي از امنيت و توسعه اقتصاد كشور وابسته به تثبيت مالكيت است»، گفت: هر چه قدر كه بيشتر به ثبت رسمي و مالكيت حقوقي توجه شود، نظم حقوقي در كشور بيشتر مي‌شود.
معاون قوه قضاييه فرهنگ‌سازي در حوزه ثبت رسمي مالكيت را ضروري دانست و اظهار كرد: كم‌توجهي به اين مهم، هزينه‌هاي زيادي را در پي خواهد داشت.
وي با بيان اينكه «وظايف سنگين و راهبردي سازمان ثبت اسناد توجه بيش از پيش به امور اين سازمان را انكارناپذير كرده است»، تصريح كرد: با رواج و گسترش فرهنگ گذشت و فرهنگ‌سازي در زمينه ثبت مالكيت حقوقي، دعاوي حقوقي در كشور كاهش مي‌يابد.
به گزارش ايسنا، تويسركاني همچنين طي سخناني در جلسه شوراي قضايي استان سمنان گفت: نظام ثبت اسناد و تثبيت مالكيت، سه ركن اصلي و اساسي دارد كه مهمترين آن، ركن مال و ثبت نظام مالي و اموال است.
وي نظام تشخيص هويت و نظام پولي كشور را دو ركن ديگر نظام تثبيت مالكيت عنوان كرد و افزود: اين سه ركن اساسي در نظام ثبت اسناد و تثبيت مالكيت، اركان اصلي يك چرخه مهم اقتصادي در كشور خواهد بود.
معاون قوه قضاييه خاطرنشان كرد: در برنامه پنجم توسعه تكاليف سنگيني بر عهده سازمان ثبت گذاشته شده كه يكي از آنها بحث ثبت آني و تبديل آن به اسناد مالكيت است.
تويسركاني يادآور شد: از مهمترين برنامه‌هاي سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در آينده اين خواهد بود كه دفاتر اسناد رسمي در كشور به‌عنوان پيشخوان خدمات قضايي تعريف شوند تا شفافيت در دستگاه قضايي كشور بيش از پيش ايجاد شود.
رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اظهار كرد: سازمان ثبت اسناد و املاك كشور از لحاظ امكانات سخت‌افزاري يكي از محروم‌ترين دستگاه‌هاي اجرايي كشور است كه بيش از 30 درصد ساختمان‌هاي آن استيجاري و بيش از 50 درصد آنها فرسوده است و اراده سازمان بر اين است كه بر هر ميزان توان دارد در زمينه رفع اين مشكل قدم بردارد.
وي خاطرنشان كرد: طي ابلاغ سازمان ثبت اسناد واملاك كشور، كليه دستگاه‌هاي حاكميتي، ملزم شده‌اند كه كليه اموال خود را مستندسازي كرده و در يك بانك اطلاعاتي تحت عنوان بانك جامع اموال و املاك دستگاه‌هاي حاكميتي كشور به ثبت
برسانند.
۱۳۸۹ بهمن ۲۳, شنبه
جوابیه کانون سردفتران و دفتریاران به گزارش روزنامه کیهان
کانون سردفتران و دفتریاران، در پی انتشار گزارشی در صفحه 14روزنامه کیهان، روز سه شنبه 19/11/89، جوابیه ای را تهیه و برای آن روزنامه ارسال کرده است.
"بسمه تعالی"
برادرگرامی، جناب آقای حسین شریعتمداری
مدیرمسوول محترم روزنامه کیهان
باسلام و احترام
مطلبی با تیتر«نگاهی به یک مصوبه سئوال برانگیز؛ این آبشخور کجا را سیراب می کند؟!» درصفحه14 آن روزنامه مورخ سه شنبه 19/11/89 منتشر شده که متاسفانه حاوی مطالب خلاف واقع و تحریف شده می باشد. هرچند جهت حفظ بی طرفی، اگر استدلالات و نظرات مسئولین کانون سردفتران و دفتریاران و معاون محترم قوه قضائیه نیزکه بارها و بارها در رسانه ها بیان شده درچند سطر ذیل مطلب درج میگردید ادعای یک سونگری منتفی می شد.
علی ایحال ضمن یادآوری فصل چهارم/ماده6/بند11 قانون مطبوعات و تبصره 4 ماده9 و تبصره7 همین ماده و وفق فصل ششم قانون مطبوعات/ جرایم/ ماده 23 درخواست دارد تا توضیحات کانون سردفتران و دفتریاران را در یکی از دو شماره ی آتی، درهمان صفحه وستون و با همان حروف که اصل مطلب منتشر شده است به چاپ برسانید.
بدیهی است کانون سردفتران و دفتریاران به نمایندگی از خانواده خدوم دفاتر اسنادرسمی در سراسر کشور با سابقه 80 ساله که مصداق بارز فرمایشات و سیاست های ابلاغی مقام معظم رهبری درخصوص اصل 44 قانون اساسی محسوب می شود حق شکایت درخصوص این مطلب را برای خود محفوظ میدارد.
قائم مقام روابط عمومی کانون سردفتران و دفتریاران
1- درنوع خود جالب است که این گزارش براساس «ماده 30 لایحه نحوه رسیدگی به تخلفات و اخذ جرایم مربوط به حمل و نقل» آغاز می شود که اساسا این ماده در تابستان امسال در صحن علنی مجلس شورای اسلامی حذف شد و پس از آن دوبار دیگر کمیسیون حقوقی و قضائی مجلس، دو ماده جدید را پیشنهاد نمود که اولی نیز برای اصلاحاتی به کمیسیون تخصصی ذیربط اعاده شد و آخرین ماده سرانجام در صحن علنی مجلس به تاریخ 26 دی ماه با 142 رای موافق، 7 رای ممتنع و 68 رای مخالف به تصویب اکثریت نمایندگان مردم در خانه ملت رسید.
در ابتدای گزارش منتشره در آن روزنامه آمده است: «براساس ماده 30 لایحه نحوه رسیدگی به تخلفات و اخذ جرائم مربوط به حمل ونقل و لزوم تنظیم سند رسمی خودرو...در مرحله بعد، مالکان می بایست مجددا به دفترخانه مراجعه کرده و با پرداخت حداقل 200 هزار تومان مبلغ ناقابل دیگر!، بار دیگر اسناد ثبت شده توسط نیروی انتظامی را این بار در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند.»
و سپس چنین آمده که: «جدای از برخی مسائل حاشیه ای قابل تامل، سوال برانگیز و تاثیرگذار در تصویب لایحه مذکور نظیر برخی لابی های پیدا و پنهان برخی از سردفتران با تعدادی از نمایندگان مجلس و کسب سود دست کم 400 میلیارد تومانی دفاتر اسناد رسمی از محل ثبت نقل و انتقال سالانه حدود 3 میلیون خودرو، باید گفت این مصوبه در صورت تایید شورای نگهبان قانون اساسی، به پنج دلیل عمده...علاوه بر مغایرت با قوانین موجود و باز نکردن هیچ گره ای از مشکل مالکان خودروها، اقدامی موازی و تحمیل کننده هزینه های مادی و غیرمادی مضاعف به جامعه است.»
جالب تر اینجاست که نویسنده گزارش درچندسطر بعد عدد 400 میلیارد را که ادعا کرده، سود دفاتر اسنادرسمی از محل نقل و انتقال 3 میلیون خودرو است و ادعای همین عدد نیز از مصادیق نشر اکاذیب می تواند تلقی شود به 600 میلیارد افزایش داده و چنین آورده است: «سالانه حدود 3 میلیون خودرو توسط مردم نقل و انتقال می یابد که با توجه به هزینه حداقل 200 هزار تومانی نقل و انتقال، دفاتر اسناد رسمی سالیانه بالغ بر 600 میلیارد تومان درآمد باد آورده از این مسیر کسب می کنند.»
اما نویسنده گزارش مذکور بازهم به این مقدار ادعا بسنده نکرده و پیش گوئی نموده که: «با افزایش سرانه خودرو در سال های آینده و رسیدن آن به بیشتر از 20میلیون دستگاه و به طبع افزایش میزان نقل و انتقال خودرو در کشور، علیرغم ثابت فرض کردن هزینه 200 هزار تومانی، با یک محاسبه ساده درخواهیم یافت که درآمد این دفاتر از محل ثبت اسناد نقل و انتقال، بالغ بر یک تریلیون تومان در سال می شود.»
برای استحضار مردم شریف و خوانندگان محترم لازم به توضیح می داندکه کانون سردفتران و دفتریاران به عنوان نهاد وابسته به قوه قضائیه و زیرمجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از زمان طرح این لایحه طی ماه های گذشته به دور از جنجال های رسانه ای،استدلالات حقوقی و قانونی و دلایل خود را درباره ضرر و زیان هائی که عدم نقل و انتقال رسمی خودرو در دفاتر اسنادرسمی متوجه مردم و دولت و بیت المال خواهد کرد به تفصیل بیان کرده است لیکن بازهم به منظور پاسخگوئی به مطالب فوق الذکر و سایر مطالب خلاف واقع منتشره در گزارش مذکور اشاره می نمایدکه:
الف) همانطور که بارها و بارها به طور رسمی از سوی مسئولین محترم قوه قضائیه و کانون سردفتران و دفتریاران اطلاع رسانی شده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در آمار خود، نقل و انتقال تمام اموال منقول در سال 88 را دو ملیون اعلام کرده که واضح است صرفا بخشی از تمام این اموال منقول، خودرو است. اگر موتورسیکلت، ماشین آلات چاپ، لیتوگرافی، ماشین آلات کشاورزی، شناورهای دریایی و قبض های انبار سایر کالاهای منقول ترخیصی از گمرک از این آمار حذف شوند رقمی به دست می آید که به زحمت به یک میلیون و نیم می رسد.
ب) همانطور که بارها به طوررسمی بر آن تاکید شده برای مثال از مبلغ 233 هزار تومان هزینه انتقال خودروی پژو 405 GLX مدل 1389، مبلغ 120 هزار تومان طبق قانون مالیات نقل و انتقال، 60 هزار تومان طبق قانون حق الثبت، 26هزار و 500 تومان مالیات شغلی و سایر کسورات پیش بینی شده در قانون است و فقط مبلغ 26هزار و 500 تومان(3/11%) سهم سردفتر اسنادرسمی است و الباقی همانطور که بیان شد متعلق به وجوه عمومی و بیت المال و سایر موارد قانونی است که هیچ دستگاهی هم امکان کاهش یا حذف یا تعدیل آن را ندارد مگر مجلس شورای اسلامی که آن هم باید از طریق اصلاح قوانین یا وضع قوانین جدید باشد.
ج) باعنایت به مراتب پیش گفته، اگر دریافت مالیات و حق‌الثبت که متعلق به وجوه عمومی و دولت جمهوری اسلامی ایران هستند و دفاتراسناد رسمی نیز براساس قانون مامور و مکلّف به وصول این وجوه به نفع بیت المال اند براساس گزارش مذکور«تحمیل کننده هزینه های مادی و غیرمادی مضاعف به جامعه است» ابراز این عقیده در رسانه‌ها، میتواند نوعی مخالفت علنی با سیاستهای کلان مالیاتی کشور تلقی شود چراکه بیان این اظهارات این سوال را در ذهن مردم ایجاد و تقویت می نماید که اگر دریافت مالیات، فارغ از اینکه قانونگذار حکیم چه دستگاهی را مکلف به وصول آن بداند، تحمیل هزینه به مردم است پس راه هایی هم برای حذف سایر مالیات های پرداختی مردم وجود دارد و این یعنی آغاز اختلافات و مشکلات برای کشور.
2- درجای دیگری از این گزارش آمده است: «چهارمین ایراد، ادعای دروغین کم شدن درآمد دولت از این محل و ایجاد بار مالی برای آن است.»
لازم به ذکراست که به موجب نامه شماره 19496/200-31/6/89 سازمان امور مالیاتی کشور و نامه شماره 148351/11810 مورخ 10/7/89 معاونت حقوقی رئیس جمهوری، حذف سندرسمی موجب کاهش 2140میلیارد ریال مالیات و به تبع آن 1070 میلیاردریال حق الثبت خواهد شد.پس چطور معاونت پارلمانی ریاست جمهوری به عدم کاهش درآمد دولت اشاره دارد؟
این مغایریت،مورد اعتراف مخبر کمیسیون قضایی مجلس محترم شورای اسلامی نیز هنگام طرح تبصره ماده 29 قانون اخذ جریمه های مربوط به حمل و نقل در روز 26 دی 1389 واقع گردید.
3- درخصوص شبهه اختیاری بودن نقل و انتقال خودرو لازم به ذکر است که دغدغه قانون گذار در قانون ثبت اسناد و املاک کشور که در سال 1308 تصویب گردید مشکلات ملکی مردم بود، چراکه در سال1320 فقط700 دستگاه خودرو در کل کشور وجود داشت که اکثرا دولتی و یا متعلق به سفارت خانه ها بودند. ازسوی دیگر ماده 15 آئین نامه راهنمایی و رانندگی مصوب 1347 مقرر می دارد: «شهربانی پس از وصول درخواست خریدار فتوکپی یا رونوشت مصدق سند انتقال،کارت مشخصات جدیدی به نام او صادر و به وی تسلیم خواهند نمود.» ماده 10 قانون اخذ جرایم راهنمایی و رانندگی مصوب 1350 نیز مقرر می دارد: «کلیه معاملات نقل و انتقالات وسایل نقلیه موتوری از لحاظ شناسایی مالک آن نیز باید در دفاتر شهربانی کل ثبت شود دفاتر اسناد رسمی مکلفند پس از تنظیم سند خلاصه آن را به شهربانی محل نصب پلاک اعلام نمایند.»
پس ملاحظه می شودکه ثبت معاملات خودرو نه تنها اختیاری نبوده بلکه کاملاً اجباری بوده است.
همچنین وفق ماده 23 آئین نامه اجرایی مواد 34 و 34 مکرر قانون ثبت مصوب 1352، واگذاری اتومبیل، تراکتور و امثال آن با سندرسمی به عمل می‌آید. علاوه بر اینها، وفق تبصره 2 ماده 7 لایحه قانونی اصلاح بعضی از مواد قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 25/4/59 شورای انقلاب اسلامی، دفاتر اسنادرسمی مکلف گردیده اند قبل از صدور هر نوع سند برای خودرو، رسید پرداخت مالیات نقل و انتقال را دریافت نمایند. لذا ملاحظه می شود که نقل و انتقال خودرو در دفاتر اسناد رسمی و اخذ مالیات آن توسط دفاتر مذکور قدمت حداقل40 ساله نیز دارد.
اضافه برآنچه گفته شد، در ماده 20 آئین نامه راهنمایی و رانندگی مصوب 1384، بر الزام به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسنادرسمی تاکید شده است. بنابراین هرچندکه طرح تعویض پلاک خودرو به موجب آئین نامه در سال های اخیر(1384) انجام پذیرفته اما ملاحظه می شود که درهیچ زمانی نقل و انتقال خودرو بدون تنظیم سندرسمی اعتبار نداشته است.
همچنین برای اطلاع مردم عزیز لازم به ذکر می داند که به موجب تبصره 5 ماده 11 آئین نامه قانون تجمیع عوارض مصوب 1381، به راهنمایی و رانندگی اختیار داده شده بود که معاملات خارج از سیستم سازمان ثبت را با اخذ مالیات نقل و انتقال در سیستم خود وارد نماید. هیات عمومی دیوان عدالت اداری وفق دادنامه شماره 185، 186، 187 مورخ 16/5/84 تبصره مذکور را ابطال نموده و تنظیم سند انتقال خودرو در دفاتراسنادرسمی را ضروری و الزامی دانسته است.
از اینها گذشته بایدگفت که مالکیت اموال از دو طریق اثبات می شود اول طبق قاعده«ید» یعنی هر مالی که در ید و اختیار و تعرف کسی باشد متعلق به اوست مانند اینکه خودکاری که در دست شخصر قرار دارد متعلق به وی می‌باشد. و یا فرشی که در منزل شخصی قرار دارد متعلق به صاحب منزل است و کسی از او سند و یا فاکتور مطالبه نمی کند.
قاعده دوم درخصوص احراز مالکیت قاعده «سند» است یعنی به صرف اینکه کسی در منزلی سکونت دارد به معنای مالکیت وی نمیباشد بلکه از او سند مالکیت مطالبه می‌شود همچنین به صرف اینکه کسی سوئیچ خودرو در دست دارد و یا پشت فرمان خودرو نشسته او را مالک نمی دانند بلکه از او سند مالکیت مطالبه میکنند لذا در هیچ زمانی ثبت مالکیت خودرو اختیاری نبوده بلکه فقط کسی مالک خودرو شناخته می شود که سند به نام او صادر شده باشد.
در گزارش یادشده نوشته شده که طبق ماده 22 قانون حمل و نقل و عبور و مرور کالاهای خارجی از قلمرو جمهوری اسلامی ایران مصوب 17 شهریور 1388 مسئولیت صدور سند مالکیت خودرو در قلمرو کشور بر عهده نیروی انتظامی است، سوال اینجاست مگر قبل از تصویب قانون مذکور که در سال 1388 تصویب شده مسئولیت صدور سند خودرو بر عهده چه نهادی بوده که اکنون ادعا می شود وفق قانون مذکور برعهده نیروی انتظامی محول شده ؟ درگذشته هم شناسنامه مالکیت و سند مالکیت خودرو توسط اداره راهنمایی و رانندگی صادر می‌شده کما اینکه سند مالکیت املاک توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و سند مالکیت کشتی توسط سازمان بنادر و کشتیرانی و سند مالکیت دستگاه های چاپ و لیتوگرافی توسط وزارت فرهنگ و ارشاداسلامی و سند مالکیت هواپیما توسط سازمان هواپیمایی کشوری صادر می گردد لکن برای صدور سند مالکیت تشریفات و مقدماتی باید طی شود که مرجع صدور سند مالیکت پس از آن اجاره صدور آن را خواهد داشت که در همه موارد مذکور تنظیم سندرسمی و پرداخت مالیات و حق‌الثبت که به خزانه واریز می گردد و اخذ گواهی و مجوزهای لازمه است و اجازه صدور آن قبل از طی تشریفات و پرداخت مالیات و حقوق دولتی غیر قانونی است.
درخصوص ماده 1287 قانون مدنی و اینکه برگه ای را که اداره راهنمایی و رانندگی(موسسه راهگشا) صادر می‌کند سندرسمی است بهتر است مجدداً به مفاد ماده مذکور توجه شود. ماده 1287 قانون مدنی مقرر می دارد: «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی است» و ماده 1293 مقرر می دارد: «هرگاه سند بوسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لکن مامور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد سند مزبور در صورتیکه دارای امضاء یا مهر طرف باشد عادی است» لذا مامور اداره ثبت احوال که مسئولیت صدور شناسنامه (که یک سند رسمی است) می‌باشد حق ندارد گواهینامه رانندگی صادرنماید و یا مامور اداره گذرنامه نمی تواند برگ پایان خدمت صادر کند.
نقل و انتقال خودرو در چارچوب عقد بیع صورت میگیرد که مامورین نیروی انتظامی و یا کارمندان شرکت راهگشا که در حال حاضر تعویض پلاک توسط کارمندان شرکت مذکور انجام می شود صلاحیت تسجیل عقد بیع را ندارند و اعتبار در رسمیت وقوع عقد مذکور باید توسط یکی از زیر مجموعه های قوه قضائیه صورت گیرد.
4- با نگاه به افزایش چشمگیر آمار وکالتنامه های فروش خودرو طی سال های 1384 الی 1387 ملاحظه می شود که تعداد وکالت های مذکور9 برابر شده و به نظرمی رسد مردم علی رغم پرداخت مالیات، حق الثبت و حق‌التحریر که براساس قوانین به هرمورد نقل و انتقال خودرو حتی به صورت وکالتی نیز تعلق میگیرد رغبتی به مراجعه به مراکز معدود تعویض پلاک خودرو در حاشیه شهرها ندارند و سندرسمی را ترجیح می دهند که این افزایش نقل و انتقال وکالتی خودرو می تواند کاملا با اهداف ذکرشده برای طرح تعویض پلاک در تناقض قرارگیرد.
خاطرنشان می کند درحاضر 1018 شهر وجود دارد حال آنکه طبق اظهارات سرکار سرهنگ غلامی رئیس شماره گذاری راهور ناجا، تنها170 مرکز تعویض پلاک در سراسر کشور دایر است یعنی اهالی 848 شهر کشور جهت تعویض پلاک باید به شهرهای مجاور مراجعه کنند.
5- درخصوص بررسی7 کشور صنعتی و اینکه نقل و انتقال خودرو در این کشورها توسط سیستم قضایی انجام نمی‌شود هرچندمشخص نشده کدام کشور از کشورهای صنعتی مورد بررسی نگارنده قرار گرفته است اما اطلاع رسانی شاید بتواند جلوی اینگونه غوغا سالاری ها را بگیرد.
باتوجه به مطالعات تطبیقی انجام شده،کشورهای انگلستان، امریکا، آفریقای جنوبی و ایرلند دارای رژیم حقوقی (common law)یا همان حقوق عرفی بوده و از لحاظ ساختار،سنخیتی با سیستم حقوقی سایرکشورها به وی‍ژه ایران نداشته و دارای تفاوتهای اساسی هستند. درمورد کشورهای اسپانیا و هلند برفرض اینکه سیستم قضائی درنقل و انتقال خودرو نقشی نداشته اما این وظیفه به عهده پلیس هم گذاشته نشده بلکه عملاً توسط سایر نهادها یا بخش خصوصی انجام می شود.
نکته مهمی که دراین قسمت جلب توجه می کند، عدم دخالت پلیس در انجام معاملات است. جالب تر آن که در این کشورها، طرح تعویض پلاک یا اصولاً وجود نداشته یا منسوخ شده است. حتی درکشورهای پیشرفته اسکاندیناوی پلاک منصوبه بر روی خودرو به هیچ عنوان قابل تعویض نیست. درکشورانگلستان مرجعDDLA و در ایالات متحده مرجع DMV زیرنظر وزارت کشور و یا شهرداری اداره می شوند و این مراجع به هیچ عنوان زیرنظر پلیس نیست و منابع اخبار نادرستی که به آن اشاره شده، نامعلوم است چرا که اصولا در کشورهای پیشرفته اعتقاد بر این است که پلیس نقشی در نقل و انتقالات نداشته باشد و باتوجه به گسترده بودن وظایف پلیس بهتر است پلیس از هرگونه دخالت در انجام معاملات مردم ممنوع باشد.
6- در این مجال توجه آن روزنامه را به آگهی فراخوان پیمانکار که توسط موسسه رهگشا جهت واگذاری نقل و انتقال خطوط خودرو به بخش خصوصی در روزنامه همشهری مورخ 8/10/82 منتشرشده(تصویر پیوست) جلب می نماید در ذیل آگهی مذکور آمده است:«در صورت وجود شرایط مساوی مدیران محترم دفاتر ثبت اسناد اولیت خواهند داشت.»
7- برای تنویر افکار عمومی اعلام می دارد که موسسه رهگشا ثبت شده به شماره 239163 در سال 1383 طبق نامه جانشین معاون راهنمایی و رانندگی ناجا به اداره ثبت شرکت ها درخواست ثبت گردید(که البته جانشین معاونت راهنمایی و رانندگی مذکور یکی از مدیران و دارندگان حق امضاء شرکت مذکور می‌باشد) و شرکت مذکور طی اطلاعیه که در روزنامه های کثیر الانتشار درج گردید جهت واگذاری خطوط نقل و انتقال خودرو ها به بخش خصوصی فراخوان پیمانکار داد و چنانچه به سایت شرکت مذکور مراجعه شود ملاحظه می کنید که اموری مانند تعویض پلاک، صدور گواهینامه، شماره گذاری خودرو، شماره گذاری موتور سیکلت و خدمات ترافیکی توسط این شرکت انجام می شود.
لذا به نظرمی رسد که این جنجال تبلیغاتی نه به خاطر کاهش هزینه های مردم بلکه به خاطر منافع شرکت رهگشا باشدکه توسط شاغلین و بازنشستگان نیروی انتظامی تاسیس و اداره می شود. آیا مسئولین مراکز تعویض پلاک که در سایت موسسه مذکور از آنها اسم برده شده پلیس هستند؟ آیا اقدامات انجام شده به بهانه تعویض پلاک، به اقدامات واسطه ای شباهت ندارد؟ و آیا نگرش کمیسیون قضایی مجلس به اعتبار سندرسمی توسط دفاتر اسنادرسمی و امکان اقدامات اجرایی توسط سازمان ثبت، توجه به اقدام راهور ناجا در بازگذاشتن دست اشخاص غیرپلیس در مراکز تعویض پلاک نمیباشد؟ چرا مراکز تعویض پلاک که در نقاط دور افتاده برخی شهرها دایر شده توسط شرکت رهگشا اجاره شده و چرا نیروی انتظامی و پلیس هیچگونه مالکیتی در این مراکز ندارند؟
باعث تاسف است که مسئولین راهورناجا درکشورما در بی اعتباری سندرسمی اینقدرتلاش میکنند.آیا هیچ کشوری در جهان را سراغ دارید که مسئولین نیروی انتظامی آن در تضعیف قوه قضائیه و اعتبار سند رسمی اینقدر تلاش کرده باشند.
در خاتمه رجاع واثق دارد که نمایندگان محترم قوه مقننه و شورای محترم نگهیان تحت تاثیر هیچ یک ازتبلیغات و غوغاسالاری های این چندماهه قرارنگرفته و آنچه صلاح ملت و کشور اسلامی ایران است را انجام خواهند داد.
پاسخ روابط عمومی کانون سردفتران به روزنامه ایران و خبرگزاری فارس
در پی انتشار اخبار خلاف واقع در روزنامه ایران و خبرگزاری فارس، روابط عمومی کانون سردفتران و دفتریاران، طی پاسخ های جداگانه به مدیر مسوول روزنامه ایران و مدیرعامل خبرگزاری فارس، جوابیه این کانون را تهیه و ارسال کرد.
به گزارش روابط عمومی کانون سردفتران و دفتریاران، پاسخ های مربوطه خطاب به آقایان؛ اشتهاردی، مدیر مسوول روزنامه ایران و آقای مقدم فر ، مدیرعامل خبرگزاری فارس برای درج در آن روزنامه و خبرگزاری ارسال شده است.
روابط عمومی کانون سردفتران، امیدوار است که این دو رسانه مطبوعاتی بر اساس قانون مطبوعات اقدام به درج جوابیه کانون سردفتران و دفتریاران نمایند.
متـن كامل قـانون پيـش‌فــروش ساخــتمان
رشد و توسعه اقتصادي و تسهيل در امر معاملات، مستلزم وجود قوانين مناسب است تا به اين ترتيب افراد جامعه بتوانند در سايه اين قوانين و مقررات و كاهش ضريب خطر، معاملات خود را در چارچوبي مشخص و بدون هر گونه دغدغه‌اي انجام دهند. در ميان معاملات مرسوم در سطح جامعه، معامله مسكن معمولا يكي از پرخطرترين معامله‌ها از نظر تعارض در مالكيت‌ها و اقامه برخي دعاوي عليه مالكيت افراد است كه همين امر موجب شد لايحه‌اي در اين زمينه تقديم مجلس شود و در اين راستا نهايتا قانوني موسوم به «قانون پيش‌فروش ساختمان» مشتمل بر ٢٥ ماده و چهار تبصره در جلسه علني روز يكشنبه ١٢ دي‌ماه سال جاري به تصويب رسيد، در تاريخ ٢٩ دي‌ماه مورد تاييد شوراي نگهبان قرار گرفت و روز ١٦ بهمن‌ماه نيز توسط رييس جمهور جهت اجرا، ابلاغ شد.
به گزارش خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، متن اين قانون جهت آشنايي شهروندان با مصوبه اخير مجلس در اين زمينه، در پي مي‌آيد:
ماده ١ـ هر قراردادي با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمي زمين (پيش‌فروشنده) متعهد به احداث يا تکميل واحد ساختماني مشخص در آن زمين شود و واحد ساختماني مذکور با هر نوع کاربري از ابتدا يا در حين احداث و تکميل يا پس از اتمام عمليات ساختماني به مالکيت طرف ديگر قرارداد (پيش‌خريدار) درآيد، از نظر مقررات اين قانون «قرارداد پيش‌فروش ساختمان» محسوب مي‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذيل نيز مي‌توانند در چهارچوب اين قانون و قراردادي که به‌موجب آن زميني در اختيارشان قرار مي‌گيرد، اقدام به پيش‌فروش ساختمان نمايند:
١ـ سرمايه‌گذاراني که در ازاي سرمايه‌گذاري از طريق احداث بنا بر روي زمين متعلق به ديگري، واحدهاي ساختماني مشخصي از بناي احداثي بر روي آن زمين، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمي به آنان اختصاص مي‌يابد.
٢ـ مستاجرين اراضي اعم از ملکي، دولتي، موقوفه که به‌موجب سند رسمي حق احداث بنا بر روي عين مستاجره را دارند.
ماده ٢ـ در قرارداد پيش‌فروش بايد حداقل به موارد زير تصريح شود:
١ـ اسم و مشخصات طرفين قرارداد اعم از حقيقي يا حقوقي
٢ـ پلاک و مشخصات ثبتي و نشاني وقوع ملک
٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختماني مورد معامله مانند مساحت اعياني، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکينگ) و انباري
٤ـ مشخصات فني و معماري ساختماني که واحد در آن احداث مي‌شود؛ مانند موقعيت، کاربري و مساحت کل عرصه و زيربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفي ساختمان، سيستم گرمايش و سرمايش و قسمتهاي مشترک و ساير مواردي که در پروانه ساخت و شناسنامه فني هر واحد قيد شده يا عرفا در قيمت موثر است.
٥ـ بها يا عوض در قراردادهاي معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
٦ـ شماره قبوض اقساطي براي بها، تحويل و انتقال قطعي
٧ـ زمان تحويل واحد ساختماني پيش‌فروش‌شده و تنظيم سند رسمي انتقال قطعي
٨ـ تعيين تکليف راجع به خسارات، تضمين‌ها و قرارداد بيمه‌اي، تغيير قيمت و تغيير مشخصات مورد معامله
٩ـ تعهدات پيش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و ساير مراجع قانوني
١٠ـ معرفي داوران
١١ـ احکام مذکور در مواد (٦)، (٧) و (٨) و تبصره آن، (٩)، (١١)، (١٢)، (١٤)، (١٦) و (٢٠) اين قانون
ماده ٣ـ قرارداد پيش‌فروش و نيز قرارداد واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن بايد با رعايت ماده (٢) اين قانون از طريق تنظيم سند رسمي نزد دفاتر اسناد رسمي و با درج در سند مالکيت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گيرد.
ماده ٤ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش منوط به ارائه مدارک زير است:
١ـ سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا يا قرارداد رسمي حاکي از اينکه مورد معامله در ازاي سرمايه‌گذاري با حق فروش از طريق احداث بنا بر روي عرصه به پيش‌فروشنده اختصاص يافته است.
٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد
٣ـ بيمه‌نامه مربوط به مسووليت موضوع ماده (٩) اين قانون
٤ـ تاييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان
٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌هاي احداثي که پيش‌فروشنده تعهداتي در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبيل آماده‌سازي و انجام فضاهاي عمومي و خدماتي با پرداخت حقوق دولتي و عمومي و نظارت آن دارد، اجازه پيش‌فروش واحدهاي مذکور منوط به حداقل سي‌درصد (٣٠%) پيشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تاييد آن توسط مرجع صادرکننده پروانه مي‌باشد.
ماده ٥ـ تنظيم قرارداد پيش‌فروش و واگذاري حقوق و تعهدات ناشي از آن نزد دفاتر اسناد رسمي با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهي مالياتي صرفا در قبال پرداخت حق‌التحرير طبق تعرفه خاص قوه قضاييه صورت مي‌گيرد.
ماده ٦ـ چنانچه پيش‌فروشنده در تاريخ مقرر در قرارداد، واحد پيش‌فروش‌شده را تحويل پيش‌خريدار ندهد و يا به تعهدات خود عمل ننمايد علاوه بر اجراي بند (٩) ماده (٢) اين قانون مکلف است به شرح زير جريمه تاخير به پيش‌خريدار بپردازد مگر اينکه به مبالغ بيشتري به نفع پيش‌خريدار توافق نمايند. اجراي مقررات اين ماده مانع از اعمال خيارات براي پيش‌خريدار نيست.
١ـ درصورتي که واحد پيش‌فروش‌شده و بخش‌هاي اختصاصي نظير توقفگاه (پارکينگ) و انباري در زمان مقرر قابل بهره‌برداري نباشد، تا زمان تحويل واحد به پيش‌خريدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحويل نشده.
٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي مشاعي، روزانه به ميزان نيم‌درصد (٥/ ٠%) بهاي روز تعهدات انجام‌نشده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهاي خدمات عمومي موضوع بند (٩) ماده (٢) اين قانون از قبيل خيابان، فضاي سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به ميزان يک در هزار بهاي روز تعهدات انجام شده به ميزان قدرالسهم پيش‌خريدار
٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمي انتقال، روزانه به ميزان يک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ٧ـ درصورتي که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکيکي، کمتر يا بيشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، ليکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (٥ %) افزون بر زيربناي مقرر در قرارداد باشد، هيچکدام از طرفين حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتي‌که بيش از پنج درصد (٥ %) باشد صرفا خريدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحويل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (٩٥ %) مقدار توافق‌شده باشد، پيش‌خريدار حق فسخ قرارداد را دارد يا مي‌تواند خسارت وارده را بر پايه قيمت روز بنا و براساس نظر کارشناسي از پيش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ٨ـ در تمامي مواردي که به دليل تخلف پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار حق فسخ خود را اعمال مي‌نمايد، پيش‌فروشنده بايد خسارت وارده را بر مبناي مصالحه طرفين يا برآورد کارشناس مرضي‌الطرفين به پيش‌خريدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفين، پيش‌فروشنده بايد تمام مبالغ پرداختي را براساس قيمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضايي همراه ساير خسارات قانوني به پيش‌خريدار مسترد نمايد.
ماده ٩ـ پيش‌فروشنده در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش‌خريدار و اشخاص ثالث مسئول است و بايد مسئوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد. چنانچه ميزان خسارت وارده بيش از مبلغي باشد که از طريق بيمه پرداخت مي‌شود، پيش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ١٠ـ درمواردي که بانک‌ها به پيش‌خريداران براساس قرارداد پيش‌فروش، تسهيلات خريد مي‌دهند، وجه تسهيلات از طرف پيش‌خريدار توسط بانک به حساب پيش‌فروشنده واريز و مالکيت عرصه به نسبت سهم واحد پيش‌خريداري‌شده و نيز حقوق پيش‌خريدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمين اخذ مي‌گردد.
ماده ١١ـ در پيش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهاي مورد قرارداد، توافق طرفين خواهد بود، ولي حداقل ده درصد (١٠ %) از بها همزمان با تنظيم سند قطعي قابل وصول خواهد بود و طرفين نمي‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ١٢ـ درصورتي که عمليات ساختماني متناسب با مفاد قرارداد پيشرفت نداشته باشد، پيش‌خريدار مي‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاييديه مهندس ناظر مبني بر تحقق پيشرفت از سوي پيش‌فروشنده نمايد و مهندس ناظر مکلف است به تقاضاي هريک از طرفين ظرف يک‌ماه گزارش پيشرفت کار را ارائه نمايد.
ماده ١٣ـ پيش‌خريدار به نسبت اقساط پرداختي يا عوض قراردادي، مالک ملک پيش‌فروش‌شده مي‌گردد و در پايان مدت قرارداد پيش‌فروش و اتمام ساختمان، با تاييد مهندس ناظر در صورتي که تمام اقساط را پرداخت يا عوض‌قراردادي را تحويل داده باشد، با ارائه مدارک مبني بر ايفاي تعهدات، مي‌تواند با مراجعه به يکي از دفاتر اسناد رسمي، تنظيم سند رسمي انتقال به نام خود را درخواست نمايد. چنانچه پيش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمي مال پيش‌فروش‌شده خودداري نمايد، دفترخانه با تصريح مراتب مبادرت به تنظيم سند رسمي به نام پيش‌خريدار يا قائم مقام وي مي‌نمايد. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضاي ذي‌نفع نسبت به تفکيک و يا افراز ملک پيش‌فروش‌شده اقدام نمايد.
ماده ١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوي پيش‌خريدار چنانچه پيش‌فروشنده تا زمان انقضاي مدت قرارداد موفق به تکميل پروژه نگردد، با تاييد مهندس ناظر ساختمان مبني بر اينکه صرفا اقدامات جزئي تا تکميل پروژه باقيمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پيشرفت فيزيکي مانده باشد)، پيش‌خريدار مي‌تواند با قبول تکميل باقي قرارداد به دفتر اسناد رسمي مراجعه نمايد و خواستار تنظيم سند رسمي به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتي و هزينه‌هايي که طبق مقررات بر عهده پيش‌فروشنده بوده و توسط پيش‌خريدار پرداخت مي‌گردد، مانع از استيفاي مبلغ هزينه‌شده از محل ماده (١١) و غيره با کسب نظر هيات داوري مندرج در ماده (٢٠) اين قانون نخواهد بود.
ماده ١٥ـ عرصه و اعيان واحد پيش‌فروش شده و نيز اقساط و وجوه وصول و يا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمي واحد پيش‌فروش‌شده به پيش‌خريدار قابل توقيف و تامين به نفع پيش‌فروشنده يا طلبکار او نيست.
ماده ١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها يا عوض قراردادي در مواعد مقرر، پيش‌فروشنده بايد مراتب را کتبا به دفترخانه تنظيم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت يک هفته به پيش‌خريدار اخطار نمايد تا ظرف يک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نمايد. در غير اين صورت پيش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ١٧ـ واگذاري تمام يا بخشي از حقوق و تعهدات پيش‌فروشنده نسبت به واحد پيش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضايت همه پيش‌خريداران يا قائم‌مقام قانوني آنها بلامانع است.
ماده ١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پيش‌خريدار نسبت به واحد پيش‌فروش‌شده بدون رضايت پيش‌فروشنده، پيش‌خريدار عهده‌دار پرداخت بها يا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ١٩ـ پس از انتقال قطعي واحد پيش‌فروش شده و انجام کليه تعهدات، قرارداد پيش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفين ملزم به اعاده آن به دفترخانه مي‌باشند.
ماده ٢٠ـ کليه اختلافات ناشي از تعبير، تفسير و اجراي مفاد قرارداد پيش‌فروش توسط هيات داوران متشکل از يک داور از سوي خريدار و يک داور از سوي فروشنده و يک داور مرضي‌الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضي‌الطرفين يک داور با معرفي رييس دادگستري شهرستان مربوطه انجام مي‌پذيرد. درصورت نياز، داوران مي‌توانند از نظر کارشناسان رسمي محل استفاده نمايند. آيين‌نامه اجرايي اين ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازي و وزارت دادگستري تهيه و به تاييد هيات وزيران خواهد رسيد. داوري موضوع اين قانون تابع مقررات آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب خواهد بود.
ماده ٢١ـ پيش‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و آگهي پيش‌فروش به هر طريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاههاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماکن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح که در آيين‌نامه اجرايي اين قانون مشخص مي‌شود، اخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي يادشده ارائه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداکثر دو ماه و جزاي نقدي از ده ميليون (٠٠٠/٠٠٠/١٠) ريال تا يکصد ميليون (٠٠٠/٠٠٠/١٠٠) ريال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ٢٢ـ شهرداري‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان براي هر واحد نيز شناسنامه فني مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و ساير حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضي تسليم نمايند.
ماده ٢٣ـ اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش‌فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي نمايند، به حبس از ٩١ روز تا يک‌سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم مي‌شوند.
تبصره ـ جرايم مذکور در اين ماده تعقيب نمي‌شود مگر با شکايت شاکي خصوصي يا وزارت مسکن و شهرسازي و با گذشت شاکي، تعقيب يا اجراي آن موقوف مي‌شود.
ماده ٢٤ـ مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش‌فروش به يکي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمي‌توانند راسا مبادرت به تنظيم قرارداد پيش‌فروش نمايند. در غيراين‌صورت براي بار اول تا يک‌سال و براي بار دوم تا دو سال تعليق پروانه کسب و براي بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم مي‌شوند.
ماده ٢٥ـ آيين‌نامه اجرايي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزارت دادگستري با همکاري وزارت مسکن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهيه و پس از تاييد رييس قوه قضاييه به تصويب هيات وزيران خواهد رسيد.
دكتر «رضا نوربها» استاد برجسته حقوق جزا و جرم‌شناسي درگذشت
دكتر رضا نوربها ـ استاد برجسته حقوق جزا و جرم‌شناسي، عضو سابق هيات علمي دانشكده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي و وكيل با سابقه دادگستري ـ صبح روز شنبه 23 بهمن‌ماه در بيمارستان طالقاني دار فاني را وداع گفت.
به گزارش خبرنگار حقوقي خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، دكتر نوربها صبح امروز حوالي ساعت 10 صبح پس از مراجعه به بانك دانشگاه شهيد بهشتي به دليل نامساعد بودن حالش به بيمارستان طالقاني منتقل شد اما تلاش پزشكان نتيجه نداد و اين استاد بر اثر سكته درگذشت.
اين استاد برجسته حقوق جزا در سال 1340 وارد دانشکده حقوق دانشگاه تهران شد و پس از اخذ مدرک ليسانس حقوق قضايي در آزمون فوق‌ليسانس روان‌شناسي تکميلي شرکت کرد و سرانجام در سال 1348 پس از طي دوره کارآموزي قضايي، به استخدام دادگستري درآمد.
نوربها پس از کناره‌گيري از دادگستري، عازم فرانسه شد تا در دانشکده حقوق دانشگاه "مون پليه" دوره فوق ليسانس D.E.A در رشته حقوق جزا و جرم شناسي را طي کند و سپس در دوره دکتراي حقوق شرکت و به طور همزمان دوره کار آموزي مرکز درماني مجرمين پاريس را نيز طي کرد و موفق به دريافت دکتراي حقوق جزا شد.
اين حقوقدان پس از بازگشت به ايران، در کنار وکالت دادگستري، به عضويت هيات علمي دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي درآمد و به تدريس حقوق جزاي عمومي، جرم‌شناسي و فلسفه حقوق جزا پرداخت.
وي عضو کميته برنامه‌ريزي دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي و عضو هيات علمي کميته ارتقاي اين دانشکده نيز بود و تاليفات فراواني از جمله كتاب زمينه حقوق جزاي عمومي كه همچنان منبع درسي آزمون كارشناسي ارشد حقوق جزا و جرم‌شناسي است، در كارنامه علمي وي وجود دارد.
نوربها سال گذشته از دانشکده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي بازنشسته شد و طي مراسمي از خدمات ارزشمند وي تجليل به عمل آمد.
به گزارش ايسنا، پيكر دكتر نوربها روز سه‌شنبه 26 بهمن‌ماه از مقابل دانشكده حقوق دانشگاه شهيد بهشتي تشييع خواهد شد.
كانون وكلاي دادگستري مركز ضمن عرض تسليت به خانواده دكتر نوربها و تمامي اعضاي جامعه وكالت، اعلام كرد كه جلسه هيات مديره كانون وكلاي دادگستري مركز روز سه‌شنبه به دليل شركت در مراسم تشييع پيكر اين استاد برجسته برگزار نخواهد شد و اعضاي هيات مديره براي اداي احترام به مقام مرحوم نوربها در مراسم تشييع وي حضور خواهند يافت.
خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا) نيز ضايعه درگذشت اين استاد برجسته حقوق جزا و جرم‌شناسي كشور را به جامعه حقوقي و دانشگاهي و همچنين بازماندگان وي تسليت مي‌گويد.
گلايه‌هاي رييس سازمان ثبت از كمبود بودجه و امكانات؛ دكتر تويسركاني: حفظ وضع موجود، نوعي به بن‌بست رسيدن است
رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور گفت: افزايش روزافزون مسئوليتها، حجم خدمات سازمان ثبت و عدم بهره‌مندي از ابزار، امکانات، نيروي انساني و بودجه لازم، اين سازمان را به محروم‌ترين سازمان کشور مبدل کرده که امکانات آن هيچ تناسبي با مسئوليتها و وظايف آن ندارد.
به گزارش خبرگزاري دانشجويان ايران (ايسنا)، احمد تويسرکاني طي سخناني در مراسم گراميداشت دهه فجر در جمع کارکنان سازمان ثبت با اشاره به وضعيت نامطلوب کمبود نيروي انساني، بودجه و امکانات سازمان ثبت و مشکلات معيشتي و اعتبارات محدود اين سازمان در كنار حجم وسيع فعاليت‌ها و مراجعه‌کنندگان آن تصريح كرد: وضعيت اين سازمان به‌گونه‌اي است که در حال حاضر 120 ساختمان آن در کشور، استيجاري و بقيه نيز بسيار فرسوده و فاقد استانداردهاي لازم اداري بوده و هم‌اکنون حدود 30 درصد کارکنان اين سازمان مهم حاکميتي، شرکتي و قراردادي هستند.
وي با بيان اينكه «با اين وضعيت، حفظ وضع موجود اين سازمان نوعي به بن‌بست رسيدن است»، خاطرنشان کرد: بايد کارکنان اين سازمان با انديشه‌هاي نو و نگاه عبادي به کار، خدمت به مردم را وظيفه‌اي الهي بدانند و عليرغم وجود مشکلات فراوان در جهت رضايتمندي مردم در چارچوب برنامه‌هاي صحيح و بهره‌گيري از فناوري اطلاعات و اصلاح قضاوت افکار عمومي نسبت به اين سازمان، گام بردارند.
معاون قوه قضاييه اظهار كرد: از وضعيت نامطلوب امکانات و بودجه اين سازمان همين بس که در سال گذشته از مجموع اعتبارات عمراني و تملک دارايي، سهم هر واحد ثبتي حدود 10 ميليون تومان بود که در بين دستگاه‌هاي اداري کشور بي‌سابقه است.
تويسركاني با اشاره به تکاليف جديد و سنگين سازمان در برنامه پنجم توسعه نيز افزود: سازمان ثبت از نظر بودجه و امکانات تا رسيدن به وضع مطلوب فاصله بسيار زيادي دارد و اميدواريم با حمايت‌هاي همه‌جانبه نسبت به انجام مطلوب ماموريت‌ها و تکاليف خود گام برداريم.
رييس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با انتقاد از برخي کم‌تدبيري‌ها و بي‌دقتي‌هاي مديريتي در بعضي حوزه‌هاي ستادي و استاني اين سازمان، بر لزوم احساس مسئوليت و دقت مضاعف مديران سازمان و سرلوحه قرار دادن تحول‌گرايي و نوسازي سازماني در همه حوزه‌هاي اين سازمان بزرگ و مهم حاکميتي تاکيد کرد.
تويسركاني در بخش ديگري از سخنان خود با اشاره به دستاوردهاي عظيم انقلاب شکوهمند اسلامي ايران خاطرنشان کرد: انقلاب اسلامي ايران زلزله بزرگي در قرن اخير بود که پيام آن تاثيرات زيادي بر ساير ملت‌ها بر جاي گذاشت.
وي افزود: روزگاري تمام مقدرات اين کشور در اختيار بيگانگان بود اما با خواست و حضور آحاد ملت ايران و نثار جان و مال خود با رهبري‌هاي داهيانه امام خميني (ره)، اين حادثه عظيم تاريخ رقم خورد و طومار حکومت پهلوي و طاغوتيان در هم پيچيد.
رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور، انگيزه‌هاي معنوي و عبادي مردم در پيروزي انقلاب را عاملي مهم در به ثمر نشستن آن عنوان کرد و گفت: جريان عظيم آزادي‌خواهي و اسلام‌خواهي مردم با وجود انواع توطئه‌ها، ترورها و جنگ تحميلي از بدو انقلاب تاکنون با فضل الهي و رهبري‌هاي حکيمانه حضرت آيت‌الله خامنه‌اي (مدظله العالي) همچنان با قدرت به پيش مي‌رود.
۱۳۸۹ بهمن ۲۰, چهارشنبه
مسئولیت سردفتران
فصل اول: اصل لزوم پرداخت خسارت
گفتار اول: الزام در جبران خسارت
از آنچه‌تاكنون گفته شد بدست مى‌آید كه مسئولیت مدنى به حكم شرع، قانون، عقل و عرف وسیله‌اى براى حفظ مصالح اجتماعى و جبران زیانهاى نامشروع است و همانطور كه ماده یك ق.م.م مقرر داشته (هر كس بدون مجوز قانونى... موجب ضرر مادى یا معنوى دیگرى شود مسئول جبران خسارت ناشى از عمل خود مى‌باشد) بنابراین هدف از مسئولیت مدنى تعیین مسؤول پرداخت خسارت است تا زیانى كه به ناروا به شخص یا اشخاص تحمیل شده است جبران گردد.
بنابراین اصلِ قطعى در مسئولیت مدنى، الزام مقصر به جبران خسارت است و بدون رعایت این قاعده، مسئولیت مدنى موضوعیت ندارد. تنها وجه ممیزه و فارق مسئولیت مدنى و مسئولیت اخلاقى نیز همین اصل است. امّا ضرر و زیانى قابل مطالبه مى‌باشد كه عرف و یا قانون آن را ضرر تلقى نموده است و به واقع ضرر نامتعارف و غیر مشروع از اركان مسئولیت است و خساراتى كه عرفاً قابل اعتناء نیست و یا قانون آن را مباح مى‌داند موجب تعهد و ضمان نمى‌باشد، لیكن چنانچه ضرر محقق گردد ضرر وارده اعّم از مادى و معنوى به همان نحو كه قانون مسئولیت مدنى نیز بر آن تاكید نموده است قابل مطالبه مى‌باشد. اینكه سردفتر در قبال چه ضررى مسئولیت دارد و او باید كدام ضرر را جبران نماید مى‌توان پاسخ داد با لحاظ مدلول قسمت ذیل ماده 22 قانون دفاتر كه اشاره داشته (دعاوى مربوط به خسارات ناشى از تخلفات سردفتران و دفتریاران تابع قوانین و مقررات عمومى خواهد بود) بایستى زیان احتمالى بشرح یاد شده از نظر عرف و قانون قابل جبران باشد و ضرر و زیانى كه بر اثر تجاوز به حق قانونى و مشروع تحقق یابد امكان مطالبه آن وجود دارد. بى گمان وجود ضرر باید مسلم باشد و مجرّد احتمال ضرر، استحقاق گرفتن خسارت را ایجاد نمى‌نماید و ظّن ورود خسارت براى حكم به جبران آن كفایت نمى‌كند مگر اینكه بر طبق سیر طبیعى و متعارف امور احتمال ورود خسارت قوى باشد. بنابر این بنا به مراتب گذشته اولین اصل در پرداخت خسارت مسلّم بودن ضرر وارده است. علاوه بر مسلم بودن ضرر بایستى رابطه علیت بین فعل ضرربار و ضرر احراز شود تا شرایط مطالبه زیانِ حاصل فراهم گردد. به واقع پس از احراز مسلم بودن ضرر، بلا واسطه و مستقیم بودن ضرر از تقصیر سردفتر اسناد رسمى و یا دفترخانه مربوطه نیز ملازمه با تحقق مسئولیت او دارد. از آنجایى كه مطالبه خسارت تابع قواعد عمومى است مسئولیت سردفتر موكول به احراز رابطه سببیت عرفى بین تقصیر و زیان است. هم چنین ضرر باید جبران نشده باشد چون به هر طریقى كه از زیان دیده جبران خسارت شود ضرر منتفى شده و امكان مطالبه دو باره آن متصور نیست به طور مثال: اگر خریدارى در بیع فاسد كه منتهى به تنظیم سند رسمى شده از فروشنده خسارات خود را استیفاء نموده باشد نمى‌تواند مجدداً به علت تقصیر سردفتر از او نیز مطالبه خسارت كند. هم چنانكه در غصب، مالك با دریافت تمام یا قسمتى از مال مغصوب حق رجوع به قدر مأخوذ را به غاصبین دیگر ندارد. اگر چه اسقاط حق رجوع به یكى از مسؤولان مانع از رجوع به دیگران نیست مگر اینكه زیان دیده بنوعى از اصل حق خود بر مطالبه زیان انصراف حاصل نماید. لذا در مورد سردفتر اسناد رسمى نیز می‌توان چنین حكمى را استقراء و تعمیم داد و مسئولیت او را محدود به مواردى دانست كه زیان متضرر توسط دیگرى پرداخت نشده باشد امّا مسئولیت سردفتر در قبال خسارت مادى و معنوى بالحاظ اطلاق اصل لاضرر و قواعد مسئولیت مدنى ثابت می‌باشد.
شرط برقرارى مسئولیت جبران خسارت در نظام حقوقى فرانسه با ضوابط معمول در حقوق ایران مشابهت دارد چون كه حسب ماده 1382 ق.م فرانسه اگر چه هر شخص حقیقى یا حقوقى میتواند براى مطالبه غرامت از سردفتر به دادگسترى مراجعه نماید امّا پرداخت خسارت موكول است به اینكه ثابت شود اولاً سردفتر مرتكب تقصیر شده است، ثانیاً خسارت نتیجه مستقیم همان تقصیر است ثالثاً علاوه بر آن تحصیل و ارائه دلایل مزبور نیز بر عهده مدعى است. البته مسئولیت سردفتر درخصوص انجام نمایندگى تابع مسئولیت قراردادى است كه در حقوق ایران متعارف نمیباشد و نسبت به تقصیر ناشى از رفتار كارمندان دفترخانه تنها در صورتى كه حاصل تصدى امور دفتر باشد بر عهده سردفتر می‌باشد و نسبت به امور و عملیات خارج از وظایف كارمند و یا مواردى كه حاصل تبانى كارمند و مشترى با یكدیگر است تسرّى ندارد.
اما نكته حائز اهمیت بیمه الزامى مسئولیت سردفتر است یعنى اینكه مسئولیت مدنى او در برابر خسارتهاى احتمالى داراى پوشش بیمه می‌باشد و علاوه بر پوشش بیمه، صندوقهایى نیز توسط شوراى منطقه‌اى و یا شوراى عالى محضرداران تأسیس گردیده كه خسارات ناشى از خطارهاى خارج از قرارداد بیمه مسئولیت مدنى را تأمین و تضمین می‌كند و بدین وسیله امنیت لازم را براى مشترى و هم چنین سردفتر برقرار ساخته است. لذا برخلاف روش جارى در ایران كه سردفتر بدون كمترین حمایت بیمه‌اى و صنفى در برابر مسئولیت سنگین خود تنها می‌باشد. به واقع نوع نگاه نظارتى مراجع قانونى به مرجع اولیه اجراى وظیفه ثبت اسناد (مباشرین ثبت) بنحو مذكور در قانون اولیه ثبت اسناد و املاك، با قانون فرانسه قرابت بیشترى دارد تا وضع كنونى كه سردفتر زیر مجموعه سازمان ادارى ثبت و تحت نظارت اجرایى و انتظامى كاركنان ادارى ثبت می‌باشد. مهمتر آنكه در نظام حقوقى فرانسه و آلمان صدورِ حكمِ مجازاتِ ممنوعیتِ شغلى یا انفصال، از سوى مرجع قضایى صورت گرفته و حتى تعلیق موقتى قبل از تعقیب جزایى یا انضباطى (هم چون دستور موضوع ذیل ماده 42 ق.د. ا. ر مصوب 1354) نیز منوط به تصمیم دادگاه شهرستان است نه صرف تمایل و تصمیم مقامات ادارى ثبت، به نحوى كه در سیستم حقوقى ما معمول است. شیوه معمول در فرانسه در حقوق آلمان نیز جارى می‌باشد و خسارات ناشى از خطرهاى شغلى مربوط به فعالیت حرفه‌اى و فعالیت افراد تحت نظارت سردفتر تحت پوشش بیمه اجبارى است كه نزد مؤسسه بیمه محل، مطابق شرایط مقرر از طرف هیأت نظارت برقرار گردیده است. این بیمه شامل همه موارد و هر خسارتى است كه علیه سردفتر ادعا شود لیكن در صورت عدم كفایت پوشش بیمه سردفتر، نسبت به مازاد سردفتر خود مسؤول است.
گفتار دوم:
میـزان خسـارت
جبران خسارت زیان دیده ناظر به اعاده وضع متضرر به حالت قبل از ورود ضرر است بنحوى كه با تأمین شرایط پیشین و یا جبران خسارت به میزان معادلِ ضررِ، خسارت زیان دیده جبران شود و زیان دیده موقعیت مالى قبلى خود را باز یابد لذا چون دفترخانه (سردفتر) مستقیماً با عین اموال سرو كار ندارد و دخالت او به طور غیر مستقیم و مؤخر بر وقوع و جریان اعمال و وقایع حقوقى اشخاص است عرفاً مسئولیت وى محدود به جبران معادل ضرر است تا زیان به طور كامل جبران شود. البته این امر نافى اختیار سردفتر به تسلیم مثل و یا قیمت و یا بدل مال نمیباشد هر چند كه هم اكنون در عرف غلبه با پرداخت خسارت زیان دیده با پول رایج است و موارد دیگر كمتر مشاهده می‌گردد كما اینكه رویه قضایى نیز با توجه به تعذر رد مثل به پرداخت پول متمایل شده است امّا این دشوارى مترادف عدم امكان نبوده و نافى تراضى طرفین نسبت به چگونگى و میزان زیان نیز نمیباشد. ماده 3 ق.م.م كه به دادگاه اجازه داده است میزان زیان و طریقه و كیفیت جبران آن را با توجه به اوضاع و احوال قضیه تعیین كند مثبت این واقعیت است كه انتخاب طریقه مقتضى موكول به شرایط خاص هر مورد بوده و قانون نیز روشى خاص و انحصارى را در این باره وضع ننموده است تا هم متعهد قادر به ایفاى تعهد خود گردد و هم اینكه خسارت زیان دیده سریعتر و بهتر جبران شود. بنا به مراتب یاد شده عرف جارى در پرداخت خسارت بصورت پرداخت پول است. پرسش اصلى این مبحث نحوه تقویم خسارت و میزان آن است، چونكه به علت فاصله زمانى بین لحظه ورود خسارت تا لحظه ایفاى تعهد احتمال تغییر در میزان خسارت مطرح می‌گردد و معلوم نیست كه آیا تعهد مقصر به جبران خسارت روز وقوع حادثه زیانبار است یا روز ایفاى تعهد مربوط به جبران غرامت و زیان وارده. آنچه كه با تفحص در قواعد عام و كلى مسئولیت بدست می‌آید وظیفه سردفتر به جبران خسارت ناشى از وظایف مربوطه محدود به خسارت روز فعل زیان آور نمیباشد چنین استنباطى با هدف مسئولیت مدنى كه اعاده وضع پیشین زیان دیده بحال قبل است نیز موافقت دارد بنابر این سردفتر اسناد رسمى ملزم به جبران خسارت به میزانى است كه در روز اداى دین حاصله تقویم می‌گردد. و این واقعیت با توجه به احتمال افزایش قیمت‌ها و تنزل ارزش پول با عدالت نیز سازگار می‌باشد امّا می‌توان ادعا كرد در فرضى كه رضایت و اراده زیان دیده در ورود زیان مؤثر بوده است اگر چه به سبب آمریت قواعد و موازین حاكم بر وظایف سردفتر و ارتباط آن با نظم عمومى تراضى بر خلاف آن فاقد اثر می‌باشد امّا میتواند صرف نظر از مسئولیت‌هاى قانونى و حرفه‌اى سردفتر، با توجه به شرایط و اوضاع و احوال در تقلیل و تخفیف مسئولیت او مؤثر واقع شود. با لحاظ مراتب معلوم گردید كه در مسئولیت مدنى سردفتر اسناد رسمی، اصل بر جبران كلیه خسارات به تاریخ ایفاى تعهد است و منعى نیز در شكل و نحوه پرداخت در قانون پیش بینى نشده است و در غیر تراضى با تعیین دادگاه ملزم به جبران خسارت خواهد بود.
فصل دوم: انواع خسارت قابل مطالبه
مبحث اول: خسارت قابل مطالبه در مسئولیت‌هاى حرفه‌اى و انواع آن
همان گونه كه بیان گردید خسارت قابل مطالبه در مسئولیت حرفه‌اى غالباً منشأ قراردادى دارد امّا در مسئولیت حرفه‌اى یكى از شروط امكان مطالبه خسارت، قابل پیش‌بینى بودن خسارت توسط عامل زیان است و این ضرورت ناشى از تخصص و علم شاغلین حرفه‌اى و احاطه آنان به آثار و تبعات خطاهاى احتمالى حرفه مربوط است [9] و تفاوت دیگر خسارت قابل مطالبه در مسئولیت حرفه‌اى با سایر مسئولیت‌ها امكان مطالبه خسارت ناشى از عدم انجام تعهد و یا نقض تعهد در مواردى است كه قابل مطالبه بودن زیان در قرارداد تصریح نشده باشد به عبارت دیگر التزام به جبران خسارت ناشى از تقصیر در اجراى قرارداد منحصر به قید آن در قرارداد نیست بلكه مستقلاً قابل مطالبه می‌باشد به عبارت دیگر با لحاظ اطلاق احكام اتلاف و تسبیب كه ضمان ناشى از آنها جنبه غیر قراردادى داشته و مبتنى بر تصور تقصیر عرفى و قانونى است چنانچه مطالبه خسارت ناشى از عدم انجام تعهد در قرارداد پیش‌بینى نشده باشد و عرفاً نیز مطالبه زیان از وى ممكن نگردد می‌توان مقصر را مسئول جبران خسارات ناشى از نقض تعهد دانست.
گفتار اول: خسارات عمومى و خسارات اختصاصی
پس از جمع شدن اركان مسئولیت یعنى ضرر و خسارت و رابطه عليّت بین آنها، امكان مطالبه خسارت فراهم می‌گردد. منظور از خسارت عمومى ضرر و زیانى است كه دادگاه ورود آنها را حتمى فرض می‌نماید و مورد تائید قرار می‌دهد مانند زیانهاى معنوى ناشى از فوت شخص بر اثر بى احتیاطى پزشك معالج و یا صدمه حیثیتى و عاطفى كه متوجه شخص زیان دیده می‌گردد. هر چند كه این نوع خسارت دقیقاً قابل محاسبه نیست، امّا خسارات اختصاصى كه وقوع آن نیازمند اثبات تخلف است دقیقاً قابل محاسبه است مانند هزینه دادرسی. این تقسیم بندى مبتنى بر روش معمول در نظام حقوقى انگلیس و كانادا می‌باشد لیكن بعضى از سیستم‌هاى حقوقى آن را به خسارات مادى و معنوى تقسیم كرده‌اند.گفتار دوم: خسارات ناشى از تلف شدن مال و خسارات ناشى از فوت منفعت
تقسیم بندى دیگرى كه در حقوق نیز پذیرفته شده است تقسیم خسارت به خسارت ناشى از تلف شدن مال و خسارت ناشى از فوت منفعت می‌باشد. چون مفهوم ضرر مشتمل بر هر نوع لطمه و نقص وارد به اموال است و از دست دادن منفعت مسلّم و یا صدمه به سلامت و حیثیت و عواطف اشخاص از ضررهاى مالی، زیان وارده در نتیجه از بین رفتن اعیان اموال، كاهش ارزش اموال، مالكیت معنوى یا از بین رفتن منفعت و صدمه‌هاى به سلامت و حیات شخص می‌باشد. چنانكه ماده 728 قانون آئین دادرسى مدنى مقرر داشته «ضرر ممكن است بواسطه از بین رفتن مال باشد یا بواسطه فوت شدن منفعتى كه از انجام تعهد حاصل می‌گردیده است» بنابراین خسارت منافعى كه انتظار حصول آن می‌رفته نیز قابل مطالبه است و تردید ناشى از غیر قابل مطالبه بودن عدم النفع مخالف با صریح قانون است و بر این اساس اجرت المثل و منافع تفویت شده مال مغصوب را دادگاه مورد حكم قرار می‌دهند. بهر حال منافع آتى كه احتمال حصول آن مسلم باشد یعنى منافعى كه حصول آنها مبتنى بر ظّن قوى باشد نه یقین كامل چونان كه زیانهاى معنوى و حیثیتى و اعتبارى افراد كه مبتنى بر ظن می‌باشد نیز قابل مطالبه است.
گفتار سوم: خسارات مادى و معنوی
چنانكه توضیح داده شد هرگونه ضرر و خسارتى كه متوجه اعیان اموال، نقص منفعت و موارد مالى است خسارت مادى نامیده می‌شود و هرگونه خسارتى كه موجب ورود لطمه به حیثیت و شهرت و اعتبار اشخاص یا تألم و تأثر روحى و آسیب به عواطف آنان می‌گردد خسارت معنوى گفته می‌شود. این تقسیم بندى بیشتر از این حیث قابل اهمیت است كه مطالبه خسارات ناشى از لطمه‌هاى روانى مورد تردید قرار گرفته است.
مبحث دوم: عدم ضرورت قابل پیش‌بینى بودن خسارت در مسئولیت حرفه‌اى
و مبناى حقوق آن
در برخى نظامهاى حقوقى در مسئولیت قراردادی، عامل خسارت تنها ملزم به جبران خساراتى است كه در قرارداد پیش‌بینى شده است و یا در نظر عرف مورد انتظار بوده است امّا در قانون مدنى و قانون مسئولیت مدنى ایران حكم روشنى در مورد لزوم پیش‌بینى ضرر وجود ندارد. در فقه تمایزى بین مسئولیت قهرى و قراردادى وجود ندارد چون هر دو نوع مسئولیت مبتنى بر قواعد اتلاف و تسبیب می‌باشد، لیكن بعض از فقها در تعریف تسبیب، شرطِ مسئولیت مسبب را قابل پیش‌بینى بودن ضرر از سبب ایجاد شده می‌دانند. در حقوق آلمان تفكیكى بین مسئولیت‌هاى مزبور وجود نداشته و مسئول ورود خسارت بدون توجه به قراردادى یا قهرى بودن مسئولیت، ملزم به جبران خسارت می‌باشد امّا در حقوق انگلیس دادگاهها به ضرورت پیش‌بینى نمودن ضرر قابل مطالبه تأكید كرده‌اند.
مبناى حقوقى ضابطه قابل پیش‌بینى بودن ضرر ناشى از مسئولیت حرفه‌اى همانطور كه گفته شد چون بین نظامهاى مختلف حقوقى نسبت به اصل قابل پیش‌بینى بودن ضرر اختلاف است لذا طرفداران و مخالفین هر كدام در توجیه نظر خود استدلالهاى گوناگونى را ارائه داده‌اند.
عدّه‌اى اظهار داشته‌اند اگر ایراد ضرر به سبب تخلف از مفاد قرارداد موجب ضمان است چرا بایستى از قواعد عمومى مسئولیت مدنى غفلت نمود و براى مسئولیت متخلف در جبران خسارت، شرط دیگرى اضافه بر شرایط عمومى مسئولیت قرارداد.
در پاسخ، مخالفین استدلال نموده‌اند در مسئولیت قهری، مسئولیت افراد در جبران خسارت ناشى از حكم قانون است و اراده افراد در ایجاد مسئولیت تأثیرى ندارد لیكن در مسئولیت قراردادى كه مبتنى بر توافق طرفین قرارداد می‌باشد آثار قرارداد نتیجه توافق است. بنابراین خسارتى كه در چهارچوب توافق پیش‌بینى نشده است، قابل مطالبه نمیباشد مگر اینكه معلوم شود متعهد از نتیجه فعل ارتكابى آگاه بوده است.در حقوق ایران طبق ماده 221 ق.م كه متعاملین را صرفاً پاى بند به آنچه در عقد ذكر شده نمی‌داند و به لوازم عرفى و قانونى عقد نیز ملتزم می‌داند مسئولیت مقصر محدود به فرض پیش‌بینى نمودن خسارت در عقد نیست بلكه به دلالت قانون و عرف نیز مقصر مسئول جبران خسارات وارده می‌باشد و به عبارت دیگر هر مقدار خسارتى كه عرفاً ناشى از رابطه سببیت بین عامل ورود زیان و خسارت باشد قابل مطالبه هست. بنابراین با توجه به اینكه منبع مسئولیت قراردادی، تخلف از مفاد قرارداد است و نه تراضى و توافق طرفین قرارداد، لذا مبناى خسارت توافق بین طرفین نیست تا پیش‌بینى بودن خسارت به عنوان شرط قابلیت مطالبه آن منظور گردد.
همین معنا از فقه نیز كه مسئولیت حرفه‌اى پزشك را مشروط به شرط پیش‌بینى زیان ننموده و مسئولیت مطلق براى پزشك قائل گردیده استنباط می‌شود زیرا علیرغم مسئولیت قراردادى پزشك در برابر زیانهاى ناشى از درمان و عمل بیمار، مسئولیت وى تابع قواعد عمومى اتلاف و تسبیب است كه در آن چنین شرطى مطرح نمیباشد و مواد 319 و 321 ق.م.ا نیز مسئولیت مطلق پزشك را مورد پذیرش قرار داده است.
به‌طور كلى در مسئولیت حرفه‌اى ضابطه قابل پیش‌بینى بودن خسارت آسانتر به‌نظر می‌رسد چون براى اشخاص متخصص به اعتبار تخصص و دانش بالاى حرفه‌اى پیش‌بینى خسارات دور و نزدیك ناشى از خطاهاى احتمالى شغلى امرى آسان است و بر این اساس نیز مسئول كلیه اعمال زیانبارشان می‌باشند.
به واقع می‌توان ضابطه قابل پیش‌بینى بودن ضرر را به ضابطه سببیت نیز حمل نمود چون به موجب این اصل نیز هر نوع خسارتى كه بر حسب سیر طبیعى امور قابل پیش‌بینى نوعى باشد و از تبعات تقصیر قراردادى است را می‌توان تحت شمول قواعد مسئولیت مدنى دانست. لیكن به جهت اینكه اصل ضرورت پیش‌بینى ضرر در پاره‌اى موارد جنبه شخصى دارد و اثبات آن دشوار می‌باشد می‌توان از مفاهیمى مانند خسارت دور و نزدیك براى تعیین خسارت قابل مطالبه بهره گرفت.مبحث سوم: مسئولیت سردفتر در قبال خسارات معنوی
اگر چه در متون قانونى صراحتاً اشاره‌اى به مسئولیت سردفتر در قبال خسارات معنوى اشخاص اعم از حقیقى و حقوقى نشده است امّا می‌توان با استناد به اصول و قواعد كلى مسئولیت مدنی، خصوصاً قانون مسئولیت مدنی، این وجه از مسئولیت را نیز براى سردفتر اسناد رسمى اثبات نمود. هر چند در بادى نظر ممكن است تصور شود وظایف خاص سردفتر كه اهّم آنها تنظیم سند وثبت آن و رسمیت دادن به آنست نمی‌تواند منشأ خسارت معنوى گردد امّا با دقت در فحواى نصوص قانونى و از جمله ممنوعیت سردفتر از افشاء اسرار مراجعین دفتر كه مفهم وصف معنوى است و هم چنین مدلول احتمالى بعضى از اسناد كه صرفاً موجد زیان معنوى است احتمال خسارات معنوى ناشى از اقدامات دفترخانه امرى واقعى و محتمل می‌نماید بنابر این همانطور كه در بحث مسئولیت مدنی، مسئولیت مقصر اعّم از مسئولیت جبران زیانهاى مادى و معنوى است، سردفتر نیز از این حیث هیچگونه امتیازى بر سایرین ندارد. لذا در قبال هر گونه خسارتى كه از ناحیه اجراى وظایف قانونى دفترخانه به اشخاص وارد گردد داراى مسئولیت بوده و ملزم به جبران خسارات می‌باشد. لیكن اینكه جبران كدام ضرر و زیان بر عهده سردفتر است و آیا او در برابر ضرر و زیانهاى معنوى غیر مستقیم نیز مسئولیت دارد یا نه در بخش‌هاى آتى در شرح اسباب مؤثر ورود خسارت و سبب مستقیم و غیر مستقیم بیان خواهد شد و در این خصوص به همین مختصر بسنده می‌گردد و اصل مسئولیت كلى سردفتر را در برابر زیانهاى مادى و معنوى اشخاص متذكر می‌شود. هر چند كه بنظر می‌رسد مسئولیت سردفتر نسبت به زیان معنوى بر خلاف زیان مادى بایستى اثر مستقیم و بلا واسطه ناشى از وظیفه سردفتر باشد. البته سئوال دیگرى كه در این باره مطرح می‌باشد فرض ادعاى زیان معنوى از ناحیه شخص حقوقى می‌باشد. خصوصاً كه جنبه‌هایى از زیان معنوى كه صرفاً ناظر به شخصیت حقیقى افراد می‌باشد در شخص حقوقى كه واجد شخصیت حقیقى نوع انسان نیست موضوعیت ندارد مانند حالت تألم و تأثر روحى و احساسات و عواطف، امّا با ملاحظه ماهیت حقوقى شخصیت می‌توان اوصاف آن را در اشخاص حقوقى نیز جستجو نمود. چون كه در اشخاص حقوقى نیز اعتبار و حیثیت اجتماعى و حسن شهرت، موجب رغبت عمومى و در آمد بیشتر آنان می‌گردد. به همین دلیل نیز چنانچه به حیثیت و شهرت شخص حقوقى لطمه‌اى وارد شود براى شخص حقوقى نیز امكان مطالبه ضرر و زیان معنوى متصور می‌باشد و هر گونه ضرر حاصل از اقدامات منسوب به دفتر اسناد رسمى كه موجب اضرار معنوى شخص حقوقى گردد، جبران خسارات آن متوجه شخص سردفتر اسناد رسمى می‌باشد. به هر حال می‌توان چنین نتیجه گرفت كه خسارت معنوى ناشى از زیانهاى وارده به شخصیت و اعتبار اشخاص اعّم از حقیقى و حقوقى قابل مطالبه و جبران است. هرچند كه اصولاً در خسارات معنوى بیش از هر چیز فقدان ضوابط دقیق و عدم امكان تقویم این گونه خسارات به پول به صورت مشكلى اساسى مطرح می‌باشد و همین امر موجب شده تا بین زیان وارده و خسارت قابل جبران تناسب لازم برقرار نگردد.
http://www.irbar.com/law
گفتار اول: الزام در جبران خسارت
از آنچه‌تاكنون گفته شد بدست مى‌آید كه مسئولیت مدنى به حكم شرع، قانون، عقل و عرف وسیله‌اى براى حفظ مصالح اجتماعى و جبران زیانهاى نامشروع است و همانطور كه ماده یك ق.م.م مقرر داشته (هر كس بدون مجوز قانونى... موجب ضرر مادى یا معنوى دیگرى شود مسئول جبران خسارت ناشى از عمل خود مى‌باشد) بنابراین هدف از مسئولیت مدنى تعیین مسؤول پرداخت خسارت است تا زیانى كه به ناروا به شخص یا اشخاص تحمیل شده است جبران گردد.
بنابراین اصلِ قطعى در مسئولیت مدنى، الزام مقصر به جبران خسارت است و بدون رعایت این قاعده، مسئولیت مدنى موضوعیت ندارد. تنها وجه ممیزه و فارق مسئولیت مدنى و مسئولیت اخلاقى نیز همین اصل است. امّا ضرر و زیانى قابل مطالبه مى‌باشد كه عرف و یا قانون آن را ضرر تلقى نموده است و به واقع ضرر نامتعارف و غیر مشروع از اركان مسئولیت است و خساراتى كه عرفاً قابل اعتناء نیست و یا قانون آن را مباح مى‌داند موجب تعهد و ضمان نمى‌باشد، لیكن چنانچه ضرر محقق گردد ضرر وارده اعّم از مادى و معنوى به همان نحو كه قانون مسئولیت مدنى نیز بر آن تاكید نموده است قابل مطالبه مى‌باشد. اینكه سردفتر در قبال چه ضررى مسئولیت دارد و او باید كدام ضرر را جبران نماید مى‌توان پاسخ داد با لحاظ مدلول قسمت ذیل ماده 22 قانون دفاتر كه اشاره داشته (دعاوى مربوط به خسارات ناشى از تخلفات سردفتران و دفتریاران تابع قوانین و مقررات عمومى خواهد بود) بایستى زیان احتمالى بشرح یاد شده از نظر عرف و قانون قابل جبران باشد و ضرر و زیانى كه بر اثر تجاوز به حق قانونى و مشروع تحقق یابد امكان مطالبه آن وجود دارد. بى گمان وجود ضرر باید مسلم باشد و مجرّد احتمال ضرر، استحقاق گرفتن خسارت را ایجاد نمى‌نماید و ظّن ورود خسارت براى حكم به جبران آن كفایت نمى‌كند مگر اینكه بر طبق سیر طبیعى و متعارف امور احتمال ورود خسارت قوى باشد. بنابر این بنا به مراتب گذشته اولین اصل در پرداخت خسارت مسلّم بودن ضرر وارده است. علاوه بر مسلم بودن ضرر بایستى رابطه علیت بین فعل ضرربار و ضرر احراز شود تا شرایط مطالبه زیانِ حاصل فراهم گردد. به واقع پس از احراز مسلم بودن ضرر، بلا واسطه و مستقیم بودن ضرر از تقصیر سردفتر اسناد رسمى و یا دفترخانه مربوطه نیز ملازمه با تحقق مسئولیت او دارد. از آنجایى كه مطالبه خسارت تابع قواعد عمومى است مسئولیت سردفتر موكول به احراز رابطه سببیت عرفى بین تقصیر و زیان است. هم چنین ضرر باید جبران نشده باشد چون به هر طریقى كه از زیان دیده جبران خسارت شود ضرر منتفى شده و امكان مطالبه دو باره آن متصور نیست به طور مثال: اگر خریدارى در بیع فاسد كه منتهى به تنظیم سند رسمى شده از فروشنده خسارات خود را استیفاء نموده باشد نمى‌تواند مجدداً به علت تقصیر سردفتر از او نیز مطالبه خسارت كند. هم چنانكه در غصب، مالك با دریافت تمام یا قسمتى از مال مغصوب حق رجوع به قدر مأخوذ را به غاصبین دیگر ندارد. اگر چه اسقاط حق رجوع به یكى از مسؤولان مانع از رجوع به دیگران نیست مگر اینكه زیان دیده بنوعى از اصل حق خود بر مطالبه زیان انصراف حاصل نماید. لذا در مورد سردفتر اسناد رسمى نیز می‌توان چنین حكمى را استقراء و تعمیم داد و مسئولیت او را محدود به مواردى دانست كه زیان متضرر توسط دیگرى پرداخت نشده باشد امّا مسئولیت سردفتر در قبال خسارت مادى و معنوى بالحاظ اطلاق اصل لاضرر و قواعد مسئولیت مدنى ثابت می‌باشد.
شرط برقرارى مسئولیت جبران خسارت در نظام حقوقى فرانسه با ضوابط معمول در حقوق ایران مشابهت دارد چون كه حسب ماده 1382 ق.م فرانسه اگر چه هر شخص حقیقى یا حقوقى میتواند براى مطالبه غرامت از سردفتر به دادگسترى مراجعه نماید امّا پرداخت خسارت موكول است به اینكه ثابت شود اولاً سردفتر مرتكب تقصیر شده است، ثانیاً خسارت نتیجه مستقیم همان تقصیر است ثالثاً علاوه بر آن تحصیل و ارائه دلایل مزبور نیز بر عهده مدعى است. البته مسئولیت سردفتر درخصوص انجام نمایندگى تابع مسئولیت قراردادى است كه در حقوق ایران متعارف نمیباشد و نسبت به تقصیر ناشى از رفتار كارمندان دفترخانه تنها در صورتى كه حاصل تصدى امور دفتر باشد بر عهده سردفتر می‌باشد و نسبت به امور و عملیات خارج از وظایف كارمند و یا مواردى كه حاصل تبانى كارمند و مشترى با یكدیگر است تسرّى ندارد.
اما نكته حائز اهمیت بیمه الزامى مسئولیت سردفتر است یعنى اینكه مسئولیت مدنى او در برابر خسارتهاى احتمالى داراى پوشش بیمه می‌باشد و علاوه بر پوشش بیمه، صندوقهایى نیز توسط شوراى منطقه‌اى و یا شوراى عالى محضرداران تأسیس گردیده كه خسارات ناشى از خطارهاى خارج از قرارداد بیمه مسئولیت مدنى را تأمین و تضمین می‌كند و بدین وسیله امنیت لازم را براى مشترى و هم چنین سردفتر برقرار ساخته است. لذا برخلاف روش جارى در ایران كه سردفتر بدون كمترین حمایت بیمه‌اى و صنفى در برابر مسئولیت سنگین خود تنها می‌باشد. به واقع نوع نگاه نظارتى مراجع قانونى به مرجع اولیه اجراى وظیفه ثبت اسناد (مباشرین ثبت) بنحو مذكور در قانون اولیه ثبت اسناد و املاك، با قانون فرانسه قرابت بیشترى دارد تا وضع كنونى كه سردفتر زیر مجموعه سازمان ادارى ثبت و تحت نظارت اجرایى و انتظامى كاركنان ادارى ثبت می‌باشد. مهمتر آنكه در نظام حقوقى فرانسه و آلمان صدورِ حكمِ مجازاتِ ممنوعیتِ شغلى یا انفصال، از سوى مرجع قضایى صورت گرفته و حتى تعلیق موقتى قبل از تعقیب جزایى یا انضباطى (هم چون دستور موضوع ذیل ماده 42 ق.د. ا. ر مصوب 1354) نیز منوط به تصمیم دادگاه شهرستان است نه صرف تمایل و تصمیم مقامات ادارى ثبت، به نحوى كه در سیستم حقوقى ما معمول است. شیوه معمول در فرانسه در حقوق آلمان نیز جارى می‌باشد و خسارات ناشى از خطرهاى شغلى مربوط به فعالیت حرفه‌اى و فعالیت افراد تحت نظارت سردفتر تحت پوشش بیمه اجبارى است كه نزد مؤسسه بیمه محل، مطابق شرایط مقرر از طرف هیأت نظارت برقرار گردیده است. این بیمه شامل همه موارد و هر خسارتى است كه علیه سردفتر ادعا شود لیكن در صورت عدم كفایت پوشش بیمه سردفتر، نسبت به مازاد سردفتر خود مسؤول است.
گفتار دوم:
میـزان خسـارت
جبران خسارت زیان دیده ناظر به اعاده وضع متضرر به حالت قبل از ورود ضرر است بنحوى كه با تأمین شرایط پیشین و یا جبران خسارت به میزان معادلِ ضررِ، خسارت زیان دیده جبران شود و زیان دیده موقعیت مالى قبلى خود را باز یابد لذا چون دفترخانه (سردفتر) مستقیماً با عین اموال سرو كار ندارد و دخالت او به طور غیر مستقیم و مؤخر بر وقوع و جریان اعمال و وقایع حقوقى اشخاص است عرفاً مسئولیت وى محدود به جبران معادل ضرر است تا زیان به طور كامل جبران شود. البته این امر نافى اختیار سردفتر به تسلیم مثل و یا قیمت و یا بدل مال نمیباشد هر چند كه هم اكنون در عرف غلبه با پرداخت خسارت زیان دیده با پول رایج است و موارد دیگر كمتر مشاهده می‌گردد كما اینكه رویه قضایى نیز با توجه به تعذر رد مثل به پرداخت پول متمایل شده است امّا این دشوارى مترادف عدم امكان نبوده و نافى تراضى طرفین نسبت به چگونگى و میزان زیان نیز نمیباشد. ماده 3 ق.م.م كه به دادگاه اجازه داده است میزان زیان و طریقه و كیفیت جبران آن را با توجه به اوضاع و احوال قضیه تعیین كند مثبت این واقعیت است كه انتخاب طریقه مقتضى موكول به شرایط خاص هر مورد بوده و قانون نیز روشى خاص و انحصارى را در این باره وضع ننموده است تا هم متعهد قادر به ایفاى تعهد خود گردد و هم اینكه خسارت زیان دیده سریعتر و بهتر جبران شود. بنا به مراتب یاد شده عرف جارى در پرداخت خسارت بصورت پرداخت پول است. پرسش اصلى این مبحث نحوه تقویم خسارت و میزان آن است، چونكه به علت فاصله زمانى بین لحظه ورود خسارت تا لحظه ایفاى تعهد احتمال تغییر در میزان خسارت مطرح می‌گردد و معلوم نیست كه آیا تعهد مقصر به جبران خسارت روز وقوع حادثه زیانبار است یا روز ایفاى تعهد مربوط به جبران غرامت و زیان وارده. آنچه كه با تفحص در قواعد عام و كلى مسئولیت بدست می‌آید وظیفه سردفتر به جبران خسارت ناشى از وظایف مربوطه محدود به خسارت روز فعل زیان آور نمیباشد چنین استنباطى با هدف مسئولیت مدنى كه اعاده وضع پیشین زیان دیده بحال قبل است نیز موافقت دارد بنابر این سردفتر اسناد رسمى ملزم به جبران خسارت به میزانى است كه در روز اداى دین حاصله تقویم می‌گردد. و این واقعیت با توجه به احتمال افزایش قیمت‌ها و تنزل ارزش پول با عدالت نیز سازگار می‌باشد امّا می‌توان ادعا كرد در فرضى كه رضایت و اراده زیان دیده در ورود زیان مؤثر بوده است اگر چه به سبب آمریت قواعد و موازین حاكم بر وظایف سردفتر و ارتباط آن با نظم عمومى تراضى بر خلاف آن فاقد اثر می‌باشد امّا میتواند صرف نظر از مسئولیت‌هاى قانونى و حرفه‌اى سردفتر، با توجه به شرایط و اوضاع و احوال در تقلیل و تخفیف مسئولیت او مؤثر واقع شود. با لحاظ مراتب معلوم گردید كه در مسئولیت مدنى سردفتر اسناد رسمی، اصل بر جبران كلیه خسارات به تاریخ ایفاى تعهد است و منعى نیز در شكل و نحوه پرداخت در قانون پیش بینى نشده است و در غیر تراضى با تعیین دادگاه ملزم به جبران خسارت خواهد بود.
فصل دوم: انواع خسارت قابل مطالبه
مبحث اول: خسارت قابل مطالبه در مسئولیت‌هاى حرفه‌اى و انواع آن
همان گونه كه بیان گردید خسارت قابل مطالبه در مسئولیت حرفه‌اى غالباً منشأ قراردادى دارد امّا در مسئولیت حرفه‌اى یكى از شروط امكان مطالبه خسارت، قابل پیش‌بینى بودن خسارت توسط عامل زیان است و این ضرورت ناشى از تخصص و علم شاغلین حرفه‌اى و احاطه آنان به آثار و تبعات خطاهاى احتمالى حرفه مربوط است [9] و تفاوت دیگر خسارت قابل مطالبه در مسئولیت حرفه‌اى با سایر مسئولیت‌ها امكان مطالبه خسارت ناشى از عدم انجام تعهد و یا نقض تعهد در مواردى است كه قابل مطالبه بودن زیان در قرارداد تصریح نشده باشد به عبارت دیگر التزام به جبران خسارت ناشى از تقصیر در اجراى قرارداد منحصر به قید آن در قرارداد نیست بلكه مستقلاً قابل مطالبه می‌باشد به عبارت دیگر با لحاظ اطلاق احكام اتلاف و تسبیب كه ضمان ناشى از آنها جنبه غیر قراردادى داشته و مبتنى بر تصور تقصیر عرفى و قانونى است چنانچه مطالبه خسارت ناشى از عدم انجام تعهد در قرارداد پیش‌بینى نشده باشد و عرفاً نیز مطالبه زیان از وى ممكن نگردد می‌توان مقصر را مسئول جبران خسارات ناشى از نقض تعهد دانست.
گفتار اول: خسارات عمومى و خسارات اختصاصی
پس از جمع شدن اركان مسئولیت یعنى ضرر و خسارت و رابطه عليّت بین آنها، امكان مطالبه خسارت فراهم می‌گردد. منظور از خسارت عمومى ضرر و زیانى است كه دادگاه ورود آنها را حتمى فرض می‌نماید و مورد تائید قرار می‌دهد مانند زیانهاى معنوى ناشى از فوت شخص بر اثر بى احتیاطى پزشك معالج و یا صدمه حیثیتى و عاطفى كه متوجه شخص زیان دیده می‌گردد. هر چند كه این نوع خسارت دقیقاً قابل محاسبه نیست، امّا خسارات اختصاصى كه وقوع آن نیازمند اثبات تخلف است دقیقاً قابل محاسبه است مانند هزینه دادرسی. این تقسیم بندى مبتنى بر روش معمول در نظام حقوقى انگلیس و كانادا می‌باشد لیكن بعضى از سیستم‌هاى حقوقى آن را به خسارات مادى و معنوى تقسیم كرده‌اند.گفتار دوم: خسارات ناشى از تلف شدن مال و خسارات ناشى از فوت منفعت
تقسیم بندى دیگرى كه در حقوق نیز پذیرفته شده است تقسیم خسارت به خسارت ناشى از تلف شدن مال و خسارت ناشى از فوت منفعت می‌باشد. چون مفهوم ضرر مشتمل بر هر نوع لطمه و نقص وارد به اموال است و از دست دادن منفعت مسلّم و یا صدمه به سلامت و حیثیت و عواطف اشخاص از ضررهاى مالی، زیان وارده در نتیجه از بین رفتن اعیان اموال، كاهش ارزش اموال، مالكیت معنوى یا از بین رفتن منفعت و صدمه‌هاى به سلامت و حیات شخص می‌باشد. چنانكه ماده 728 قانون آئین دادرسى مدنى مقرر داشته «ضرر ممكن است بواسطه از بین رفتن مال باشد یا بواسطه فوت شدن منفعتى كه از انجام تعهد حاصل می‌گردیده است» بنابراین خسارت منافعى كه انتظار حصول آن می‌رفته نیز قابل مطالبه است و تردید ناشى از غیر قابل مطالبه بودن عدم النفع مخالف با صریح قانون است و بر این اساس اجرت المثل و منافع تفویت شده مال مغصوب را دادگاه مورد حكم قرار می‌دهند. بهر حال منافع آتى كه احتمال حصول آن مسلم باشد یعنى منافعى كه حصول آنها مبتنى بر ظّن قوى باشد نه یقین كامل چونان كه زیانهاى معنوى و حیثیتى و اعتبارى افراد كه مبتنى بر ظن می‌باشد نیز قابل مطالبه است.
گفتار سوم: خسارات مادى و معنوی
چنانكه توضیح داده شد هرگونه ضرر و خسارتى كه متوجه اعیان اموال، نقص منفعت و موارد مالى است خسارت مادى نامیده می‌شود و هرگونه خسارتى كه موجب ورود لطمه به حیثیت و شهرت و اعتبار اشخاص یا تألم و تأثر روحى و آسیب به عواطف آنان می‌گردد خسارت معنوى گفته می‌شود. این تقسیم بندى بیشتر از این حیث قابل اهمیت است كه مطالبه خسارات ناشى از لطمه‌هاى روانى مورد تردید قرار گرفته است.
مبحث دوم: عدم ضرورت قابل پیش‌بینى بودن خسارت در مسئولیت حرفه‌اى
و مبناى حقوق آن
در برخى نظامهاى حقوقى در مسئولیت قراردادی، عامل خسارت تنها ملزم به جبران خساراتى است كه در قرارداد پیش‌بینى شده است و یا در نظر عرف مورد انتظار بوده است امّا در قانون مدنى و قانون مسئولیت مدنى ایران حكم روشنى در مورد لزوم پیش‌بینى ضرر وجود ندارد. در فقه تمایزى بین مسئولیت قهرى و قراردادى وجود ندارد چون هر دو نوع مسئولیت مبتنى بر قواعد اتلاف و تسبیب می‌باشد، لیكن بعض از فقها در تعریف تسبیب، شرطِ مسئولیت مسبب را قابل پیش‌بینى بودن ضرر از سبب ایجاد شده می‌دانند. در حقوق آلمان تفكیكى بین مسئولیت‌هاى مزبور وجود نداشته و مسئول ورود خسارت بدون توجه به قراردادى یا قهرى بودن مسئولیت، ملزم به جبران خسارت می‌باشد امّا در حقوق انگلیس دادگاهها به ضرورت پیش‌بینى نمودن ضرر قابل مطالبه تأكید كرده‌اند.
مبناى حقوقى ضابطه قابل پیش‌بینى بودن ضرر ناشى از مسئولیت حرفه‌اى همانطور كه گفته شد چون بین نظامهاى مختلف حقوقى نسبت به اصل قابل پیش‌بینى بودن ضرر اختلاف است لذا طرفداران و مخالفین هر كدام در توجیه نظر خود استدلالهاى گوناگونى را ارائه داده‌اند.
عدّه‌اى اظهار داشته‌اند اگر ایراد ضرر به سبب تخلف از مفاد قرارداد موجب ضمان است چرا بایستى از قواعد عمومى مسئولیت مدنى غفلت نمود و براى مسئولیت متخلف در جبران خسارت، شرط دیگرى اضافه بر شرایط عمومى مسئولیت قرارداد.
در پاسخ، مخالفین استدلال نموده‌اند در مسئولیت قهری، مسئولیت افراد در جبران خسارت ناشى از حكم قانون است و اراده افراد در ایجاد مسئولیت تأثیرى ندارد لیكن در مسئولیت قراردادى كه مبتنى بر توافق طرفین قرارداد می‌باشد آثار قرارداد نتیجه توافق است. بنابراین خسارتى كه در چهارچوب توافق پیش‌بینى نشده است، قابل مطالبه نمیباشد مگر اینكه معلوم شود متعهد از نتیجه فعل ارتكابى آگاه بوده است.در حقوق ایران طبق ماده 221 ق.م كه متعاملین را صرفاً پاى بند به آنچه در عقد ذكر شده نمی‌داند و به لوازم عرفى و قانونى عقد نیز ملتزم می‌داند مسئولیت مقصر محدود به فرض پیش‌بینى نمودن خسارت در عقد نیست بلكه به دلالت قانون و عرف نیز مقصر مسئول جبران خسارات وارده می‌باشد و به عبارت دیگر هر مقدار خسارتى كه عرفاً ناشى از رابطه سببیت بین عامل ورود زیان و خسارت باشد قابل مطالبه هست. بنابراین با توجه به اینكه منبع مسئولیت قراردادی، تخلف از مفاد قرارداد است و نه تراضى و توافق طرفین قرارداد، لذا مبناى خسارت توافق بین طرفین نیست تا پیش‌بینى بودن خسارت به عنوان شرط قابلیت مطالبه آن منظور گردد.
همین معنا از فقه نیز كه مسئولیت حرفه‌اى پزشك را مشروط به شرط پیش‌بینى زیان ننموده و مسئولیت مطلق براى پزشك قائل گردیده استنباط می‌شود زیرا علیرغم مسئولیت قراردادى پزشك در برابر زیانهاى ناشى از درمان و عمل بیمار، مسئولیت وى تابع قواعد عمومى اتلاف و تسبیب است كه در آن چنین شرطى مطرح نمیباشد و مواد 319 و 321 ق.م.ا نیز مسئولیت مطلق پزشك را مورد پذیرش قرار داده است.
به‌طور كلى در مسئولیت حرفه‌اى ضابطه قابل پیش‌بینى بودن خسارت آسانتر به‌نظر می‌رسد چون براى اشخاص متخصص به اعتبار تخصص و دانش بالاى حرفه‌اى پیش‌بینى خسارات دور و نزدیك ناشى از خطاهاى احتمالى شغلى امرى آسان است و بر این اساس نیز مسئول كلیه اعمال زیانبارشان می‌باشند.
به واقع می‌توان ضابطه قابل پیش‌بینى بودن ضرر را به ضابطه سببیت نیز حمل نمود چون به موجب این اصل نیز هر نوع خسارتى كه بر حسب سیر طبیعى امور قابل پیش‌بینى نوعى باشد و از تبعات تقصیر قراردادى است را می‌توان تحت شمول قواعد مسئولیت مدنى دانست. لیكن به جهت اینكه اصل ضرورت پیش‌بینى ضرر در پاره‌اى موارد جنبه شخصى دارد و اثبات آن دشوار می‌باشد می‌توان از مفاهیمى مانند خسارت دور و نزدیك براى تعیین خسارت قابل مطالبه بهره گرفت.مبحث سوم: مسئولیت سردفتر در قبال خسارات معنوی
اگر چه در متون قانونى صراحتاً اشاره‌اى به مسئولیت سردفتر در قبال خسارات معنوى اشخاص اعم از حقیقى و حقوقى نشده است امّا می‌توان با استناد به اصول و قواعد كلى مسئولیت مدنی، خصوصاً قانون مسئولیت مدنی، این وجه از مسئولیت را نیز براى سردفتر اسناد رسمى اثبات نمود. هر چند در بادى نظر ممكن است تصور شود وظایف خاص سردفتر كه اهّم آنها تنظیم سند وثبت آن و رسمیت دادن به آنست نمی‌تواند منشأ خسارت معنوى گردد امّا با دقت در فحواى نصوص قانونى و از جمله ممنوعیت سردفتر از افشاء اسرار مراجعین دفتر كه مفهم وصف معنوى است و هم چنین مدلول احتمالى بعضى از اسناد كه صرفاً موجد زیان معنوى است احتمال خسارات معنوى ناشى از اقدامات دفترخانه امرى واقعى و محتمل می‌نماید بنابر این همانطور كه در بحث مسئولیت مدنی، مسئولیت مقصر اعّم از مسئولیت جبران زیانهاى مادى و معنوى است، سردفتر نیز از این حیث هیچگونه امتیازى بر سایرین ندارد. لذا در قبال هر گونه خسارتى كه از ناحیه اجراى وظایف قانونى دفترخانه به اشخاص وارد گردد داراى مسئولیت بوده و ملزم به جبران خسارات می‌باشد. لیكن اینكه جبران كدام ضرر و زیان بر عهده سردفتر است و آیا او در برابر ضرر و زیانهاى معنوى غیر مستقیم نیز مسئولیت دارد یا نه در بخش‌هاى آتى در شرح اسباب مؤثر ورود خسارت و سبب مستقیم و غیر مستقیم بیان خواهد شد و در این خصوص به همین مختصر بسنده می‌گردد و اصل مسئولیت كلى سردفتر را در برابر زیانهاى مادى و معنوى اشخاص متذكر می‌شود. هر چند كه بنظر می‌رسد مسئولیت سردفتر نسبت به زیان معنوى بر خلاف زیان مادى بایستى اثر مستقیم و بلا واسطه ناشى از وظیفه سردفتر باشد. البته سئوال دیگرى كه در این باره مطرح می‌باشد فرض ادعاى زیان معنوى از ناحیه شخص حقوقى می‌باشد. خصوصاً كه جنبه‌هایى از زیان معنوى كه صرفاً ناظر به شخصیت حقیقى افراد می‌باشد در شخص حقوقى كه واجد شخصیت حقیقى نوع انسان نیست موضوعیت ندارد مانند حالت تألم و تأثر روحى و احساسات و عواطف، امّا با ملاحظه ماهیت حقوقى شخصیت می‌توان اوصاف آن را در اشخاص حقوقى نیز جستجو نمود. چون كه در اشخاص حقوقى نیز اعتبار و حیثیت اجتماعى و حسن شهرت، موجب رغبت عمومى و در آمد بیشتر آنان می‌گردد. به همین دلیل نیز چنانچه به حیثیت و شهرت شخص حقوقى لطمه‌اى وارد شود براى شخص حقوقى نیز امكان مطالبه ضرر و زیان معنوى متصور می‌باشد و هر گونه ضرر حاصل از اقدامات منسوب به دفتر اسناد رسمى كه موجب اضرار معنوى شخص حقوقى گردد، جبران خسارات آن متوجه شخص سردفتر اسناد رسمى می‌باشد. به هر حال می‌توان چنین نتیجه گرفت كه خسارت معنوى ناشى از زیانهاى وارده به شخصیت و اعتبار اشخاص اعّم از حقیقى و حقوقى قابل مطالبه و جبران است. هرچند كه اصولاً در خسارات معنوى بیش از هر چیز فقدان ضوابط دقیق و عدم امكان تقویم این گونه خسارات به پول به صورت مشكلى اساسى مطرح می‌باشد و همین امر موجب شده تا بین زیان وارده و خسارت قابل جبران تناسب لازم برقرار نگردد.
http://www.irbar.com/law
اشتراک در:
پست‌ها (Atom)